Краткое содержание:

В последние годы налоговая служба активно борется с «теневой» арендой жилья, которая приносит арендодателям немалый доход, но оставляет бюджет без налоговых отчислений. При этом эффективного способа контролировать рынок съемного жилья у налоговиков пока нет, а рассчитывать на сознательность арендодателей и наймодателей, которые не спешат раскрывать информацию о своих доходах, не приходится.

Правовая инструкция сайт расскажет о том, как платится налог с доходов, полученных от сдачи жилья в аренду или наем.

13% для физических лиц

Доход физического лица (арендодателя или наймодателя), полученный от сдачи жилого помещения в аренду подлежит налогообложению (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ) в размере 13% от суммы дохода (если он не имеет статус индивидуального предпринимателя). Налог рассчитывается по следующей по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ): НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год х 13%.

Следует обратить внимание, что налогообложению подлежит не только доход от оплаты съемного жилья, но и экономическая выгода в размере компенсации стоимости коммунальных и эксплуатационных платежей (ст. 41 НК РФ). Поэтому, сдавая жилье за условные «20 тыс. рублей + КУ», налог 13% придется заплатить не с 20 тыс., а с общей суммы, которая получится. При этом арендодатель не вправе учитывать в целях налогообложения произведенные расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей по данной квартире.

ИП платит налог в зависимости от системы налогообложения

Если физическое лицо — арендодатель/наймодатель - имеет статус индивидуального предпринимателя (далее ИП), то размер налога зависит от выбранной им системы налогообложения (общей - ОСН или упрощенной - УСН). Во втором случае налог составит 6% с полученного дохода или 15% с дохода минус расходы.

Порядок уплаты НДФЛ

Если жилое помещение сдавалось в аренду/наем другому физическому лицу, которое не является индивидуальным предпринимателем или иностранной организации, если она не имеет подразделения в РФ, налог уплачивает сам арендодатель/наниматаль. Если жилое помещение сдавалось в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, то по общему правилу при выплате арендодателю дохода любая организация или индивидуальный предприниматель должны удержать с вашего дохода налог и уплатить его в бюджет. Они именуются налоговыми агентами (ст. 226 НК РФ).

Если собственник сам уплачивает налог, то он до 30 апреля года, следующего за отчетным, обязан подать Декларацию 3НДФЛ. Кроме того, при наличии договоров аренды и платежных документов налогоплательщик-арендодатель вправе приложить их копии к налоговым декларациям, представляемым в налоговый орган в изложенном порядке. Налог собственник должен уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 4 ст. 228 НК РФ).

За нарушение сроков подачи декларации начисляется и взыскивается штраф. За каждый месяц просрочки ее сдачи - 5% не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, который должен быть уплачен на основании этой декларации. Однако штраф не может быть больше 30% этой суммы и меньше 1000 руб. (ст. 119 НК РФ).

При этом если сумма налога, которую рассчитал арендодатель/наймодатель, равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации штраф составит - 1000 руб.

Что грозит «теневым» арендодателям?

Лица, сдающие свои жилые помещения и не уплачивающие налог, рискуют быть привлеченными к налоговой ответственности.

Сообщить в налоговые органы о том, что жилое помещение сдается, могут как сами арендаторы/нанимители, так и их соседи, особенно в случае возникновения у них с собственниками жилых помещений конфликтных отношений, а это не редкость.

Следует обратить внимание, что в настоящее время налоговые органы усиливают контроль за лицами, которые сдают жилые помещения во временное пользование и не уплачивающих налог. К борьбе с «теневой» арендой налоговыми органами были привлечены подразделения полиции, управляющие компании, товарищества собственников жилья.

Кроме того, налоговые органы могут обращаться с запросами в Росреестр, где в обязательном порядке проходят регистрацию долгосрочные договора аренды и найма. Также могут быть направлены запросы в энергоснабжающие организации с целью выяснить, нет ли высоких платежей за электричество в квартирах, в которых никто не прописан. Если таковые есть, то это может послужить основание для проверки налогового органа.

Если арендодатель/наймодатель не уплатил НДФЛ в срок, налоговый орган может взыскать с него штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, но если будет установлено, что налог не уплачен умышленно, то размер штрафа вырастет до 40%.

Наступил новый год, приближается апрель месяц и и пришло время подумать об уплате налогов. Последние годы хозяева квартир часто задают мне вопрос: «А надо ли платить налог с доходов, полученных от сдачи в аренду?» Мой ответ однозначен: надо! А будете ли Вы платить или нет, решайте сами, но сначала почитайте эту заметку.

Я не буду убеждать Вас, прибегая к аргументам типа: гражданский долг, законопослушность и т. д. Мои аргументы более приземленные, перечислю их по степени важности для меня.

Первый аргумент: заплатите налоги и живите спокойно.

Всем хорошо известно, что нервные клетки не восстанавливаются и не надо на себе проверять эту истину. Для того, чтобы потерять спокойствие нужно совсем немного:

обиженные или недовольные наниматели , причем не важно правы они или нет. Важно что при наличии документов, подтверждающих факт передачи Вам платы за найм, Вам грозит Как эти документы могут попасть в налоговую? Да очень просто...

Наберите в интернете соответствующий вопрос и через несколько минут получите ответ. А то, что такие вопросы задают, я знаю совершенно точно. Занимаясь продвижением в интернете, я отслеживаю статистику запросов по которым люди приходят на мой блог. Вот только краткий список вопросов, задаваемых в поисковике:

  • незаконная сдача квартиры в аренду куда жаловаться
  • как пожаловаться на хозяев сдающих жилье нелегально
  • куда жаловаться о сдаче жилья в аренду 2013
  • сдача квартиры без регистрации в налоговой
  • сдают квартиру, но не оплачивают в налоговую
  • как натравить на арендодателя налоговую
  • как узнать платит ли налоги арендодатель квартиры
  • если арендодатель не платит ндфл

Второй аргумент : усиление внимания властей к рынку аренды и желание взыскать налог со всех арендодателей.

Доказательством серьезности намерений может служить принятие Федерального закона о внесении изменений в закон Российской федерации «О праве граждан Российской федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ».

И хотя сами по себе очередные изменения, внесенные в закон 1993 года, Арендодателям ничем не грозят, однако события последих месяцев заставляют серьезно задуматься и прежде всего о том, каким образом принятие этого закона может отразиться на рынке аренды.

Не так давно прошла волна публикаций о так называемых резиновых квартирах и квартирных рейдах, проводимых с целью выявления помещений, в которых живут незарегистрированные граждане и не установлены счетчики воды, также рассылались указания консьержам с предписанием сообщать о фактах сдачи квартир в аренду.

На мой взгляд, все действия помимо основной цели имеют также и вторичную, но не менее важную цель: выявление арендодателей, уклоняющихся от уплаты налогов с доходов, полученных от сдачи квартиры в аренду.

А причем тут закон о регистрации по месту пребывания?

Если арендодателя нельзя наказать за уклонение от уплаты налогов, то его можно оштрафовать за нарушение закона о регистрации по месту пребывания , который предусматривает приличные штрафы и при этом еще и внести данные в адресно-справочную базу. Ну а если Вы зарегистрировали своих жильцов, то сами сообщили о себе в соответствующие надзорные органы. После этого доказать факт сдачи в аренду не составит труда: придет участковый с проверкой в квартиру, наниматели ему сами договор покажут, лишь бы у них проблем не было... А найти причину для визита не так сложно.

Ну так вот, я отвлеклась, читаем закон: " В целях предоставления информации о регистрации граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (далее — адресно-справочная информация) федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, организует и ведет адресно-справочную работу.

Информация, содержащаяся в базе данных, также предоставляется органам государственной власти и органам местного самоуправления в случаях, когда это необходимо для осуществления ими своих полномочий, в том числе для предоставления государственных и муниципальных услуг.

Таким образом кольцо вокруг арендодателя смыкается всё уже и уже. И у Вас есть еще почти три месяца для того, чтобы подать налоговую декларацию и почти полгода чтобы заплатить налоги.

Квартиросъемщикам предложили сдавать хозяев налоговикам за вознаграждение

Российские налоговики в деле выявления «серых» арендодателей придумывают все более фантастические способы поимки неплательщиков налогов. На этот раз их взор упал на тех, кто эти квартиры снимает.

По словам руководителя управления налогообложения Федеральной налоговой службы России Дмитрия Григоренко, арендаторам предложат «европейский» способ, предоставив право вычета из налогов расходов по аренде квартиры.

Дело за малым — необходимо предоставить в налоговые органы сведения о сумме ежемесячной платы за жилье, а также сообщить адрес снимаемой квартиры. Вычислить и прижать к стенке хозяина съемного жилья далее будет лишь делом техники.

Как заявил Григоренко журналистам, сегодня главная проблема состоит в том, что истинные доходы арендодателей для налоговиков скрыты за пеленой молчания, которую поддерживают и квартиросъемщики, и владельцы квартир. И те, и другие стараются не привлекать к себе внимания государства, оформляя аренду жилья либо устной договоренностью, либо не имеющими никакой юридической силы бумажками, либо оформляя фиктивные договоры о безвозмездном пользовании.

В этой ситуации привлечь арендодателей за сокрытие налогов достаточно сложно, так как суммы, которые они получают ежемесячно, остаются загадкой. Поэтому, посчитали в ФНС РФ, необходимо заинтересовать квартиросъемщиков, которые за банку варенья и коробку печенья расскажут соответствующим органам главную тайну съема квартир.

«Если я, условный арендодатель, сдаю в аренду квартиру, а вы, арендатор, ее снимаете, государство вам предоставляет вычет. Соответственно, что вы делаете? Берете сумму расходов на аренду за год, собираете документы, приходите в налоговую инспекцию и говорите, что я снимал квартиру, уплатил такую-то сумму, дайте мне вычет. Тем самым автоматически приносите пакет документов, который позволяет привлечь арендодателя к исчислению и уплате налогов», - цитирует РБК представителя ФНС.

Получение налогового вычета, по мнению налоговиков, должно послужить неплохим вознаграждением за честность.

Вопрос в другом, долго ли будет терпеть владелец квартиры такого жильца, который на голубом глазу сдал все пароли и явки заинтересованным органам. И готовы ли сами квартиросъемщики за налоговый вычет, который вряд ли будет равен сумме, уплаченной в течение года за аренду жилья, идти на конфликт с арендодателем, который непременно выльется в скандал и поиски нового жилья.

Однако на этом вопросы не заканчиваются. В свете последних изменений в миграционном законодательстве, незарегистрированные по месту проживания жильцы и хозяева квартир несут ответственность вплоть до уголовной. Не случится ли так, что налоговый вычет квартиросъемщик будет получать уже не в Москве, где он донес на владельца своей квартиры, а у себя на родине, где прописан.

Такой вариант не исключается, ведь никто из налоговиков не даст гарантии, что сведения о незарегистрированном жильце не уйдут в Федеральную миграционную службу.

О резком росте недоверия владельцев арендного жилья к квартиросъемщикам можно даже не говорить: найти квартиру в Москве станет намного сложнее. Вдруг арендодателю лицо покажется подозрительным, или просто кольнет где-то в груди холодной иглой недоверие.

Да и о том, что если таких владельцев квартир заставить платить налоги, им станет попросту невыгодно сдавать жилье, говорилось неоднократно.

Впрочем, учитывая прежние попытки налоговиков привлечь к уплате налогов «серых» арендодателей, шансы на то, что и этот метод работать не будет, все-таки есть.