Kupoprodaju stana možete dogovoriti na tri načina: samostalno, kod javnog bilježnika ili uz pomoć agencije. Prvi način je najrizičniji. Međutim, svaki od njih uključuje sklapanje sporazuma i njegovu obaveznu registraciju kod Rosreestra.

Proces prodaje stana odvija se u fazama. Štaviše, svaka faza ima svoje karakteristike i nijanse.

Kupoprodaja stana podrazumijeva uređenu proceduru, u kojoj se jedna strana obavezuje da će drugoj strani uz novčanu naplatu ustupiti stan na trajno posjedovanje i korištenje.

Kupovina se vrši sklapanjem transakcije prema sljedećoj šemi:

  1. traženje stana, provjera njegove pravne "čistoće" (nedostatak tereta);
  2. rasprava o uslovima, zaključivanje predugovora;
  3. avansno plaćanje (po dogovoru);
  4. priprema dokumenata;
  5. zaključenje glavnog ugovora;
  6. registracija vlasništva u Rosreestru od strane novog vlasnika;
  7. potpisivanje akta o prijemu i prijenosu, plaćanje.

Istovremeno, kupoprodaju stana možete dogovoriti na tri načina:

  • na svoju ruku;
  • kod notara;
  • u agenciji.

Na svoju ruku

Samoregistracija je sklapanje kupoprodajne transakcije između dvoje pojedinci bez učešća posrednika ili agencije za nekretnine. Pretpostavlja se:

  • izvršenje ugovora u jednostavnom pisanom obliku;
  • nedostatak registracije vlasničke isprave (ugovora o prodaji) kod notara;
  • samostalno podnošenje svih potrebnih dokumenata Rosreestr.

Postoje rizici povezani s ovom šemom prodaje: obični građani ne mogu uvijek ispravno sastaviti sporazum i pridržavati se svih pravnih nijansi. Za kompetentnu transakciju potrebno je pravno znanje i svijest u procesu prodaje stana. Njihovo odsustvo može dovesti do poništenja ugovora.

Tabela 1. Troškovi samostalnog izvršenja kupoprodajne transakcije

Bilješka. Cijene prikazane u tabeli su okvirne. Mogu se neznatno razlikovati od postojećih.

Kod notara

Podrazumijeva zaključivanje ugovora sa njegovom naknadnom ovjerom. Takav dokument postaje pravno značajan i nosi pravni osnov. Pored toga, notar:

  • odgovoran je za ispravnost ugovora;
  • savjetovati o dokumentima potrebnim za zaključenje transakcije;
  • razgovarati o rizicima i nijansama kupovine i prodaje.

Troškovi registracije ugovora kod notara:

  1. jedan posto iznosa transakcije (ako je trošak stana do 1.000.000 rubalja);
  2. deset hiljada rubalja + 0,75% od ukupan iznos transakcije (ako je vrijednost predmeta prodaje veća od milion).

U agenciji

Najčešća je prodaja nekretnina preko agencija. Više od 80% građana koristi ovu prodajnu šemu. Ovaj trend je povezan sa pravnom sigurnošću i garancijom legitimnosti transakcije.

Agencija se u pravilu brine o svim pripremama, pomažući u pripremi potrebnih dokumenata. Pri tome, prodavac nekretnina:

  • traži odgovarajući stan;
  • pregovara sa vlasnikom nekretnine;
  • dogovara uslove sa prodavcem na osnovu želja klijenta;
  • sastavlja ugovor;
  • daje uputstva o pravilnom popunjavanju dokumenata;
  • prisutan u svim fazama transakcije;
  • obavlja i druge radnje pravne prirode prilikom prodaje stana.

Minus - visoka cijena za usluge agencije. U prosjeku je to od dva do pet posto cijene stanovanja.

Opcije transakcije

Može postojati nekoliko opcija za obavljanje transakcije. U pravilu se radi o kupoprodaji:

  • apartmani;
  • dionice;
  • izvršeno između rođaka.

Kupoprodaja stana

Kupoprodaja stana je najčešća opcija (u odnosu na prodaju njegovog udjela i sobe). Posebnosti:

  1. Broj vlasnika. Ponekad prodavač ne djeluje u jednoj osobi - može biti nekoliko vlasnika kuće. Svako od njih mora dati saglasnost za prodaju stana. U ovom slučaju, vlasnici lično potpisuju ugovor u prisustvu svih učesnika u transakciji.
  2. Stambeno opterećenje. Njegovu dostupnost je bolje provjeriti prije potpisivanja ugovora.
  3. Maloljetna djeca.- proces je komplikovan. Ovo zbog dobijanja dozvole za obavljanje transakcije od nadzornog organa starateljstva i starateljstva.
  4. Oporezivanje. Porez se naplaćuje na nekretnine u vlasništvu kraće od pet godina (manje od tri godine u slučaju donacije, privatizacije, ugovora o doživotnom izdržavanju sa izdržavanim licem).

Osim toga, možete kupiti stan:

  • na sekundarnom tržištu nekretnina;
  • u novogradnji;
  • u zgradi u izgradnji.

U svakom od ovih slučajeva, izvršenje ugovora je sastavni dio zaključenja transakcije. Međutim, važno je uzeti u obzir da u novogradnji očigledno nema stambenog opterećenja, što znači da je znatno manje rizika prilikom kupovine.

Ukoliko stan nije nov, postoji mogućnost nabavke stambenog prostora "sa prikolicom". Stoga je ispravno kupiti stan na sekundarno tržište samo ako su svi dokumenti pažljivo provjereni.

Kupoprodaja udjela u stanu

Prodaja udjela u stanu nije tako česta pojava. Na tržištu nekretnina se najmanje prodaju. To je zbog niske potražnje i nedostatka velikog broja prijedloga.

Mnogi ne rizikuju kupovinu udjela, jer će u tom slučaju novi vlasnik morati dijeliti životni prostor sa drugim ljudima. Stoga se udio najčešće prodaje rođacima ili poznanicima.

Osim toga, otuđenje udjela ima posebnost: prije prodaje, vlasnik stana je dužan ponuditi otkup udjela drugim vlasnicima, čije je pravo preče kupovine regulisano građanskim zakonikom. pri čemu:

  • Ponuda je u pisanoj formi. Registracija kod notara nije potrebna, ali u nekim slučajevima može biti značajna pravna pomoć. Osim toga, bolje je poslati dokument poštom sa obavještenjem o prijemu i opisom sadržaja.
  • U slučaju odbijanja ili bez odgovora u roku od mjesec dana, vlasnik udjela ima pravo da ga proda trećim licima.

Kupoprodaja između rođaka

Kupoprodaja stana među rođacima je rijetkost. Otuđenje se najčešće dešava darivanjem ili sastavljanjem testamenta.

Međutim, ako se građani odluče na takvu transakciju, treba uzeti u obzir sledeće nijanse:

  1. Potreba za plaćanjem poreza na troškove stanovanja (ako je stan u vlasništvu manje od pet godina i košta više od milion rubalja). Mnogi idu na trik i navode da je iznos mnogo manji od njegove stvarne vrijednosti. kako god poreski organ nadgleda transakcije. Ako je navedeni iznos ispod tržišnog i očigledno potcijenjen, porez će biti povećan, a oni će također morati platiti penale.

Bilješka. Gde poreski odbitak neće biti moguće dobiti, jer u članu 220 Porezni kod navodi da kupac ne smije biti u srodstvu s prodavcem da bi ga primio.

  1. Podjela imovine. Ako je stan kupio građanin koji je u braku, kupljeni stan će se smatrati zajedničkom stečenom imovinom. Shodno tome, nakon razvoda, to će biti podijeljeno između supružnika.
  2. Formalnost transakcije.Često se stan između rođaka prodaje na osnovu ugovora o kupoprodaji bez stvarnog prijenosa novca, a jedna od strana nastavlja živjeti u stanu po dogovoru. Ali vrijedi zapamtiti da ako novi vlasnik odluči izbaciti rođaka, moći će to učiniti slobodno, zakon će biti na njegovoj strani.

Tajming

Prilikom prodaje stana o uslovima ugovora se dogovaraju strane. Interval između potpisivanja predugovora i glavnog može biti različit. Izvođači samostalno određuju njegovo trajanje.

Međutim, prilikom upisa vlasništva nad stanom, novi vlasnik stana to mora znati vladina agencija utvrđuje svoje rokove za postupak. Njeno trajanje je:

  • u Rosreestru - deset dana;
  • u Multifunkcionalnom centru - do sedam dana.

Zahtjevi za sadržaj ugovora

Bitni uslovi kupoprodajnog ugovora su njegov predmet i cijena stana. To znači da će se bez navođenja ovih podataka ugovor smatrati nezaključenim.

Kao predmet razmatra se stan - njegova površina, parametri, lokacija. Cijena je navedena realna, ona za koju će se prodavati. Namjerno smanjenje ili precjenjivanje vrijednosti nije dozvoljeno ako se stan stvarno prodaje po cijeni nižoj od ugovorene.

Bilješka. Ugovor se zaključuje u jednostavnoj pisanoj formi. Trebalo bi da sadrži prava i obaveze strana, kao i uslove transakcije.

U sporazumu se takođe navodi:

  • lični podaci stranaka (ime i prezime, njihova registracija, datum rođenja, podaci iz pasoša);
  • Detaljan opis objekat (površina, lokacija, spratnost, itd.);
  • troškovi stanovanja;
  • nema tereta, hapšenja;
  • prisutnost obnove i njegovog dizajna.

Pored toga, treba obratiti pažnju na to da su osobe prijavljene u stanu. Ukoliko su dostupni, kupac mora odlučiti da li je spreman kupiti stan sa teretom.

Dokument je aktuelan za 2017.

Potrebni dokumenti

Dokumente potrebne za zaključenje transakcije priprema svaka od strana. Neki od njih zahtijevaju ovjeru kod notara.

Dokumenti za prodavca

Tabela 2. Dokumenti za registraciju prodaje i kupovine koje dostavlja prodavac

Dokument Bilješka
Pasoš kopija i original
Izvod iz matične knjige venčanih i saglasnost supružnika na prodaju stana Pod uslovom da je stan koji se prodaje kupljen tokom braka. Saglasnost za prodaju podliježe notarskoj ovjeri
Osnov prava svojine (ugovor o donaciji, kupoprodaji, zamjeni i dr.) Dostavlja se originalni dokument
Ekstrakt iz Rosreestr Je dokaz o vlasništvu
Tehnički ili katastarski pasoš stana Ispostavilo se u BTI
Dozvola organa starateljstva Pod uvjetom da je vlasnik stana (ili njegovog dijela) maloljetan
Potvrda da nema dugovanja za stan Obavezno potvrditi nepostojanje dužničkih obaveza
Izvod iz kućne knjige Dobija se najkasnije mjesec dana prije predložene transakcije

Dokumenti za kupca

Tabela 3. Dokumenti za registraciju kupoprodaje koje dostavlja kupac

Gdje se dostavljaju dokumenti

Ne znaju svi kupci gdje sastaviti ugovor o prodaji stana i gdje predati dokumente. Može se registrovati na:

  • Rosreestre;
  • multifunkcionalni centar.

Ovo je obavezan korak, bez kojeg će prijenos vlasništva biti nemoguć.

Šta trebate provjeriti prije sklapanja posla

Prije sklapanja kupoprodajne transakcije potrebno je provjeriti:

  • prodavač;
  • autentičnost dokumenata;
  • opterećenje stana.

Provjera vlasnika stana i prodavača

Prije sklapanja posla, važan korak je provjeriti prodavača nekretnine. Za ovo vam je potrebno:

  1. Pogledajte pasoš prodavca, provjerite njegovu autentičnost.
  2. Saznajte više o broju vlasnika stana, kao i razlogu njegovog otkupa. Navedene informacije date su u Rosreestr.

Bilješka. Ako je stan naslijedio prodavac, potrebno je da se kod notara raspitate o prisustvu ostalih nasljednika.

  1. Ako su vlasnik stana i prodavac različite osobe, potrebno je provjeriti da li postoji punomoć kojom se ovom drugom daje pravo otuđenja stana. Međutim, mora biti ovjerena kod notara.

Autentičnost dokumenata

Autentičnost dokumenata ključni trenutak na koje treba obratiti pažnju prilikom kupovine stana. Falsifikovani i nevažeći papiri mogu uzrokovati nezakonitu transakciju, koja će naknadno dovesti do sudskog spora i priznanja ugovora nevažećim.

Posebna pažnja Vrijedno je obratiti pažnju na pouzdanost takvih dokumenata kao što su:

  • ugovor na osnovu kojeg je prodavac dobio pravo vlasništva (ugovor o poklonu, prodaji, zamjeni, nasljeđivanju i sl.);
  • potvrde o nepostojanju stambenog opterećenja (spisak osoba prijavljenih u stanu);
  • ugovor o hipoteci (ako je stan kupljen na osnovu hipotekarnog kredita);
  • pasoš prodavca.

Falsifikovanje ovih dokumenata značiće da stan pokušavaju nelegalno prodati.

Prisutnost tereta stana

Opterećenje je ograničenje na stanu koje postoji bez obzira na promjenu vlasništva. Ovu kuću je teško prodati. Stoga mnogi prodavači idu na trikove, šuteći o njegovoj dostupnosti.

Bilješka. Podaci o postojanju tereta navedeni su u izvodu iz Unified državni registar nekretnine (EGRN).

Tabela 4. Vrste stambenog opterećenja

Pogled Bilješka
Hipoteka Neplaćeno hipotekarni kredit, zbog čega je imovina pod zalogom, može postati prepreka njenoj prodaji
Najam Prodaja stambenog prostora u momentu davanja u zakup drugim građanima
Najam (ugovor na osnovu kojeg građanin daje vlasniku sve što mu je potrebno za cijeli život ili na određeno vrijeme. Zauzvrat dobija svoj stan u vlasništvo) Neprihvatljiva je prodaja stana, koji bi ubuduće trebao preći na novog vlasnika
Uhapsiti Problematična je prodaja stanova u pritvoru. Razlog hapšenja je dugotrajno neplaćanje računa i usluga. U ovom slučaju, ograničenja će primjenjivati ​​javne službe
Upravljanje povjerenjem Upravljanje povjerenjem znači staranje o imovini nekog autsajdera u određenom vremenskom periodu. U tom periodu ima pravo da živi u stanu

Redoslijed registracije transakcije

Proces kupovine stana odvija se korak po korak:

  1. Zaključivanje ugovora i njegova registracija.
  2. Transfer stana.
  3. Plaćanje.

Zaključivanje sporazuma

Zaključivanje ugovora je važna faza u transakciji. Prije njegovog potpisivanja razmatraju se svi bitni uslovi koji utiču na redosljed i cijenu otuđenja stana.

U početnoj fazi, prodavac i kupac čine preliminarni dogovor, u kojem se dogovaraju o uslovima datuma prodaje i njenom iznosu. Ovaj dokument je svojevrsna "rezervacija" kupljenog stana, kojom se izražava namjera strana da sklope sporazum.

Nakon toga, prodavac priprema dokumente, sastavlja se tekst glavnog ugovora. Ovaj postupak treba tretirati vrlo pažljivo. Sve greške i netačnosti u ugovoru mogu imati pravne posledice u budućnosti. Ovo se posebno odnosi na stavku o troškovima stanovanja.

Bilješka. Mnogi prodavci idu na trik i insistiraju da se u ugovoru navede niža cijena. Argument je nespremnost prodavca da plati porez. Međutim, ne biste trebali pristati na takve uslove - u slučaju raskida ugovora, kupac će biti pogođena strana. Na suđenju će biti teško dokazati da je platio više. Najvjerovatnije će mu biti vraćen iznos naveden u ugovoru.

Nakon što je ugovor sastavljen, strane ga potpisuju. U tom slučaju, u trenutku viđenja moraju biti prisutni svi učesnici u transakciji.

Transfer stana

Prijenos stana se vrši potpisivanjem akta o prijenosu stana. U stvari, to znači da nema potraživanja od strane kupca na stanje stana, a također potvrđuje činjenicu prijenosa ključeva i dokumenata za kupljeno stanovanje.

Prijenosni akt:

  1. Sastavljen jednostavnim pisanjem.
  2. Popunjen u slobodnoj formi.
  3. Ne zahtijeva ovjeru kod notara.
  4. Sadrži informacije o stanju stanovanja, njegovoj adresi, kao i datumu sastavljanja, ličnim podacima stranaka i njihovim potpisima.

Bilješka. Akt o prenosu treba potpisati nakon upisa vlasništva nad stanom. Ovo će osigurati da dokumenti budu registrovani i da se ne vrate na reviziju.

Transfer novca

Nakon potpisivanja ugovora i prenosnog akta, kao i registracije kod Rosreestra, vrši se završna faza - plaćanje.

Stan možete platiti na jedan od sljedećih načina:

  • sef;
  • bezgotovinsko plaćanje;
  • bankovni račun.

Prvi način je najpopularniji. Plaćanje se vrši legalno i sigurno.

Bilješka. Prilikom plaćanja potrebno je uzeti račun od prodavca koji potvrđuje da je primio Novac. Dokument je sastavljen u slobodnoj formi i predstavlja potvrdu o uplati.

Državna registracija prijenosa prava na stan

Registracija prijenosa vlasništva nad stanom je obavezna komponenta transakcija otuđenja stambenog prostora. U njegovom nedostatku, prodaja će se smatrati nezavršenom, a kupac neće postati stvarni vlasnik stana. Ali ne znaju svi gdje sastaviti ugovor.

Za postupak registracije potrebno je dostaviti dokumente Rosreestru ili Multifunkcionalnom centru. Ali u isto vrijeme, registracija kupoprodaje stana u MFC-u je brža - u roku od nekoliko dana.

Dokumentacija

Tabela 5. Dokumenti potrebni za registraciju vlasništva

Dokument Bilješka
Izjava o državna registracija bavi Dopunjava kupac
Pasoši učesnika u transakciji Date su kopije dokumenata
Ugovor o prodaji Moraju biti potpisane sve strane u transakciji
Akt o prijemu i prijenosu stana
Katastarski i tehnički pasoš Izdato u BTI
Potvrda o uplati državne dažbine Original
Ovjereno punomoćje Ako umjesto prodavca u transakciji učestvuje njegov predstavnik

U kojim slučajevima se može odbiti

Razlozi za odbijanje mogu biti različiti. Po pravilu se radi o nedostavljanju jednog od traženih dokumenata.

Tabela 6. Uobičajeni razlozi za odbijanje registracije imovinskih prava u Rosreestr

Pravni Materijal (vezano za dokumente)
Nije ispunjen uslov organa starateljstva (u poslovima sa maloletnicima) Nedostatak dokumenta potrebnog prilikom obavljanja transakcije (na primjer, ugovora)
Obavljanje transakcije od strane osobe koja nema pravo raspolaganja imovinom (bez vlasništva nad stanom niti punomoćja za prodaju) Nepostojanje bitnog uslova u dostavljenom ugovoru (na primjer, nenavođenje cijene stana)
Podnošenje dokumenta (prijave) od strane neovlašćenog lica Nedostatak ovjerenog pristanka osobe ili tijela na transakciju (na primjer, nedostatak pristanka supružnika na transakciju sa zajednički stečenom imovinom)
Prisustvo stvarnog hapšenja na imovini Odricanja od prava preče kupovine udela u pravu zajedničke svojine nisu iskazana

Nijanse

Kupoprodajna transakcija ima svoje nijanse koje treba uzeti u obzir prilikom njenog sklapanja.

Mogući rizici prilikom kupovine stana

Glavni rizik je sklapanje posla sa prevarantom. U ovom slučaju jedino rješenje je sudski spor. Međutim, prevareni kupci nisu uvijek u mogućnosti da zaštite svoja prava putem suda. Stoga treba uzeti u obzir moguće rizike:

  1. Kršenje prava maloljetnika. Prije transakcije morate provjeriti da djeca mlađa od 18 godina nisu prijavljena u apartmanu. Pogotovo ako su ostali bez roditeljskog staranja.
  2. Kršenje prava bivših supružnika. Ako su stan kupili supružnici u braku, ali je privatizovan u korist jednog od njih, drugi supružnik ima pravo boravka i nakon prodaje. S tim u vezi, postoji rizik od stjecanja stambenog prostora sa "stalnim stanovnikom".
  3. Kršenje prava registrovanih građana. Opterećenje u vidu lica koja su prijavljena u stanu i imaju pravo na stalni boravak (oni koji su odbili privatizaciju, živeli pod zakupninom ili testamentarnim ugovorom i sl.).
  4. Priznanje nesposobnog prodavca. Ako je prodavac proglašen nenadležnim u sudski nalog, transakcija prodaje i kupovine može biti nevažeća.
  5. Prisustvo naslednika. Ukoliko je stan pripadao prodavcu po osnovu nasljeđa, postoji mogućnost da ga potraže i druga lica.
  6. Prevara od strane prodavca. Slučajevi prevare nisu neuobičajeni. Prije potpisivanja ugovora treba pažljivo provjeriti svu dokumentaciju.

Na šta treba obratiti pažnju

Transakcija je što jednostavnija i sigurnija ako prije sklapanja obratite pažnju na:

  1. ID prodavca. Na web stranici Ministarstva unutrašnjih poslova možete provjeriti njegovu autentičnost.
  2. Valjanost navedene adrese. Ponekad prodavači kupcima pokažu potpuno drugačiji stan koji prodaju. Lokacija stanovanja mora odgovarati adresi navedenoj u izvodu Rosreestra.
  3. Usklađenost podataka iz USRN izvoda sa naslovnim dokumentom (ugovor o prodaji, donaciji, itd.). Podaci u ovim dokumentima ne bi se trebali razlikovati.
  4. Prisustvo dugova. U kupljenom stanu oni bi trebali biti odsutni.
  5. Broj prodajnih transakcija. Ako su se vlasnici stanova prečesto mijenjali, to može ukazivati ​​na "problematični" stan, koji žele prodati ubrzo nakon kupovine.
  6. Autentičnost punomoći. Ukoliko se transakcija zaključuje putem punomoćja u ime prodavca, prije sklapanja potrebno je provjeriti dokument kod notara.
  7. Niska cijena apartmana. Po pravilu, preniske cijene nisu nerazumne. Ne treba vjerovati takvim "isplativim" ponudama.

Nova pravila prodaje stana

Zakonodavstvo u oblasti nekretnina ne miruje. Svake godine se usvaja sve više zakona koji regulišu proces prodaje stanova.

U posljednjih nekoliko godina pojavila su se nova pravila:

  1. Obavezna ovjera ugovora kod notara prilikom prodaje udjela u stanu. Do tada se postupak vodio na zahtjev stranaka.
  2. Takođe je potrebno ovjeriti dokumente kod podjele imovine u braku (bračni ugovor, sporazum i sl.).
  3. Od 1. januara 2016. godine na promet nekretnina u vlasništvu kraće od pet godina plaća se porez od 13%. Izuzetak su neki od osnova za sticanje stambenog prostora, kao što su: donacija, nasleđivanje, privatizacija, ugovor o doživotnom izdržavanju sa izdržavanim licem.
  4. Dva postupka (izjava o katastarskom upisu i upis prava svojine) sada se mogu sprovesti istovremeno. Rok - 10 dana.
  5. Jedini slučaj odbijanja prihvatanja dokumenata je ako se ne utvrdi identitet podnosioca zahteva. Ali ako paket dokumenata nije kompletan, registracija će biti suspendovana ili odbijena.

pros

Inovacije imaju više prednosti nego nedostataka. Zakonodavac nastoji da što više reguliše postupak prodaje stambenog prostora pooštravanjem zahtjeva za dokumentima. One moraju biti ne samo autentične, već i dizajnirane u skladu sa utvrđene norme. Mnogi od njih podliježu ovjeri kod notara.

Zahvaljujući tome, transakcije su postale pravno „čišće“, a manje je vjerovatno da će prevaranti ilegalno prodavati stanove.

Osim toga, velika pažnja se poklanja transakcijama sa maloljetnom djecom. Država osvetnički štiti prava djece, što je svakako plus.

Minusi

Kao i ranije, glavni nedostatak je oporezivanje prodaje stambenog prostora. Upravo to stanje dovodi do mnogih fiktivnih i nezakonito izvršenih transakcija. Situacija se pogoršala nakon što je u januaru 2016. godine period vlasništva nad imovinom, po kojoj se ona oporezuje, povećan na pet godina. Ove izmjene su uticale na kupoprodajni ugovor i nisu izazvale odobravanje građana.

Više obrazovanje. Orenburški državni univerzitet (specijalizacija: ekonomija i menadžment u preduzećima teško inženjerstvo).
19. septembar 2017.

Gotovo svepotrebna dokumentacija za prodaju stanaobezbedio prodavac. Međutim, kako bi se provjerila pravna čistoćadokumentacija potrebna za prodaju stanai informacije, zakon dozvoljava kupcu da se lično obrati sa upitima nadležnim organima. O kakvim je papirima riječ i njihovoj ulozi u kupoprodajnoj transakciji, saznat ćete iz našeg članka.

Postepeno smanjujući kontrolu u prometu nekretninama, država svojim učesnicima daje alate za nezavisnu kontrolu jedni drugih. I iako je za otuđenje stanovanja potrebno sve manje obavezujući dokumenti, legitimnost transakcije može se provjeriti samo posjedovanjem potpunih podataka i o stanu i o prodavcu.

Da biste prodali (ili kupili) kuću, potrebno je izvršiti samo dvije pravno značajne radnje: potpisati kupoprodajni ugovor i registrirati prijenos vlasništva nad nekretninom u Federalna služba registracija, katastar i kartografija (ili, na jednostavan način, u Rosreestru). Pogledajmo koje dokumente trebate pripremiti za svaku od ovih radnji.

Pažnja na ugovor

Ugovorni pravni odnosi su regulisani Civil Code RF. Ovim aktom se postavljaju uslovi, čije poštovanje garantuje priznavanje ugovora kao usklađenog sa zakonom, a transakcije kao završene. Ali Građanski zakonik Ruske Federacije ne spominje popis obaveznih dokumenata za potpisivanje ugovora o prodaji nekretnina. Prosto rečeno, kupac (ako želi) uglavnom može potpisati ugovor gotovo na slijepo: bez pregleda stana, bez proučavanja vlasničkih dokumenata - jednostavno vjerujući riječima prodavca. To je njegovo pravo i njegov novac, kojim može raspolagati po svom nahođenju.

Međutim, malo je onih koji žele kupiti "svinju u džepu" za ogroman iznos, koji, osim toga, može pobjeći od svog vlasnika. Stoga se i dalje odgovorno odnosimo prema provjeri i pripremi dokumenata.

Ako govorimo o zahtjevima za sam ugovor, onda on mora biti sastavljen u pisanoj formi, a sadržavati i opis predmeta transakcije, i to na način da se može nedvosmisleno identificirati. U ugovoru treba navesti i cijenu stana - bilo u cjelini ili po jedinici mjere (u potonjem slučaju mora biti naznačena površina objekta). Do ugovora o prodaji bez greške mora se priložiti akt o prenosu stana ili drugi dokument kojim se potvrđuje ispunjenje obaveze prodavca da preda stan na kupca.

Tekst ugovora koji ispunjava sve zakonski zahtjevi, možete dobiti od agenta za nekretnine ili advokata ako koristite njihove usluge podrške transakcijama. “Tačan” uzorak ugovora može dati i notar, ako se strane iz nekog razloga odluče da mu se obrate za ovjeru transakcije (vidi. Kako sastaviti ugovor o prodaji stana (preuzeti obrazac, uzorak)?).

Koji dokumenti su potrebni za kupoprodaju stana (približna lista prilikom obavljanja transakcije)

Ugovor je ugovor, ali zdrav razum govori objema stranama: i prije potpisivanja morate biti sigurni da će transakcija biti zakonita, da neće biti prepreka za prijenos stana i novca i da strane imaju nivo poslovne sposobnosti neophodne za potpisivanje ugovora. To je ono što će zahtijevati prikupljanje brojnih potvrda i izvoda za koje smo svi čuli. Dakle, koja su dokumenta potrebna za kupovinu i prodaju stana?

Vlasnički dokumenti. Prije svega, trebate se uvjeriti da imovina zaista pripada prodavcu i da on može slobodno njome raspolagati. U zavisnosti od toga kako je stan postao vlasništvo prodavca, dokument koji potvrđuje njegovo pravo na njega biće: ugovor o donaciji, zamjeni ili prodaji, ugovor o prijenosu vlasništva privatizacijom, sudska odluka, ugovor o ulaganju ili udjelu u kapitalu, uverenje o pravu na nasledstvo.

Na osnovu jednog od navedenih papira, vlasniku kuće se izdaje “Potvrda o državnoj registraciji vlasništva” (do 2000. godine – “Potvrda o vlasništvu nad stanom”), koju vam prodavac također mora predočiti.

Podsjetimo još jednom da je sastavni dio ugovora o kupoprodaji nekretnine čin prijema i prijenosa, te je njegovo prisustvo u spisku dokumenata za prodaju stana obavezno.

Tehnička dokumentacija. Zamislite sa vama da je kupac došao da vidi stan. Šta on može cijeniti? Raspored, pogled sa prozora, stanje stambenog prostora, čistoća ulaza, ali ne i površina stana: bez dokumenata se može samo približno odrediti, ili se može verovati rečima prodavac. Ali potrebno je znati stvarnu, a ne približnu površinu objekta - uostalom, cijena za to također ovisi o tome.

Ne znate svoja prava?

Bespravno preuređenje može postati vrlo neugodno iznenađenje za već kupljeni stan - vrlo je teško saznati o tome "na oko". I nije uvijek zgodno kucati na susjede odozgo ili odozdo kako bi uporedili lokaciju prostorija.

Međutim, možete saznati točne podatke o tehničkim podacima kupljenog stana - evidentiraju ih posebni organi: BTI i Katastarska komora. Prema zakonskim pravilima, za svaki stan se izdaje tehnički pasoš (od 2012. godine je zamijenjen tehničkim planom), koji prikazuje sve karakteristike objekta.

Postoji i takav dokument kao što je katastarski pasoš - neka vrsta izvoda iz državnog katastra nekretnina, na koji se podnosi prijava u obliku eksplikacije (unutrašnji izgled prostorija). Katastarski pasoš se izdaje na osnovu tehničkog pasoša. Proučavajući ove dokumente, može se shvatiti koje su točne dimenzije prostorija stana, da li je u njima izvršena preuređenje i da li su regulatorna tijela svjesna toga.

Koji dokumenti su potrebni za prodaju stana više?

  • finansijska dokumentacija. IN ovaj slučaj ovo se odnosi na dokumente koji potvrđuju nepostojanje dugova za stanarinu: kopiju finansijskog i ličnog računa za stan ili potvrdu da prodavac nema dugovanja. Takav dokument se izdaje u računovodstvu EIRT-a, PRUE ili DEZ.
  • Podaci o prijavljenim licima. Iako pravo vlasništva može pripadati isključivo prodavcu stana, ipak vrijedi paziti da u njega nije upisan neko drugi. Slične informacije o tome nalazi se i u izvodu iz kućne knjige: u njemu će biti imenovane sve osobe upisane u stan koji se prodaje. Međutim, biće nemoguće shvatiti da li je ovaj ili onaj stanar sposoban, nažalost, iz takvog sertifikata. Stoga, ako postoji bilo kakva sumnja, treba je razjasniti ove informacije o svakoj osobi upisanoj u stan dodatno. Imajte na umu da izdavanje potvrde može biti odbijeno ako postoje zaostale obaveze za stanarinu dok se ona ne otplati.
  • Dokumenti koji mogu pomoći u identifikaciji tereta, uključujući i skrivene. Stan koji kupite može biti “problematičan”: stavljen pod hipoteku ili uhapšen, iznajmljen, a ima i druga ograničenja koja sprečavaju vlasnika da slobodno raspolaže svojom imovinom. Većina tereta na nekretninama podliježe obaveznoj državnoj registraciji, bez koje nisu legalni i ne mogu postati ozbiljna prepreka prodaji. Svi tereti nepokretnosti evidentiraju se u posebnom dokumentu - u izvodu USRR-a i iz njega zainteresovano lice može dobiti informacije koje su mu potrebne.

Ako među vlasnicima stana ima maloljetnih ili drugih nesposobnih građana, tada će biti potrebna dozvola organa starateljstva i starateljstva za njegovu prodaju. I to će dati samo pod uslovom da se navedenim licima obezbijedi drugi stambeni prostor, u zamjenu za onaj koji se prodaje.

Obratite pažnju i na činjenicu da stan koji se prodaje može pripadati supružnicima na osnovu zajedničkog vlasništva. U ovom slučaju, jedan od njih, koji je vlasnik prava, će djelovati kao prodavac, a drugi supružnik mora nužno dati pristanak na transakciju.

Idemo u Rosreestr

Aktivnosti Rosreestra regulisane su zakonom "O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama sa njima" od 21. jula 1997. br. 122-FZ. Njime se definišu dokumenti neophodni za prodaju stana, koji se dostavljaju navedenom organu radi upisa prenosa vlasništva. Dokumenti potrebni za prodaju stana sada uključuju:

  • zahtjev za državnu registraciju utvrđenog obrasca;
  • dokument koji potvrđuje plaćanje državne dažbine (zakon dozvoljava da se dostavi na zahtjev podnosioca zahtjeva);
  • vlasnički dokument za stan (u ovom slučaju njegovu ulogu ima kupoprodajni ugovor koji potpisuju strane, kao i akt o prijemu i prijenosu stambenog objekta koji je uz njega priložen).

Ovisno o konkretnoj situaciji, za prodaju stana mogu biti potrebni sljedeći dodatni dokumenti:

  • notarski ovjerena saglasnost supružnika prodavca za prodaju stana;
  • saglasnost za transakciju koju izdaju organi starateljstva i starateljstva (ako je jedan od vlasnika nesposoban).

Podnosioci zahtjeva moraju doći u Rosreestr s pasošima, a ako se dokumenti ne podnose samostalno, već preko zastupnika, potonji mora imati punomoć.

Šta je opciono u paketu dokumenata u 2019 - 2020?

Dakle, koji dokumenti su potrebni za prodaju stana, razgovarali smo - ostaje da razgovaramo o tome koji dokumenti nisu potrebni za kupovinu i prodaju stana. Tako je nedavno, prilikom kupovine stana od strane bračne osobe, bila potrebna notarsko ovjerena saglasnost na transakciju njegovog supružnika. Nakon ukidanja državne registracije transakcija kupoprodaje nekretnina (od 01.03.2013.), takva saglasnost je izgubila na značaju: tačka 3 člana 35 Porodičnog zakona „ne funkcioniše“ u novim uslovima. Imajte na umu da je ovo ugovor o kupovini, a ne o prodaji. To su različite situacije i još je potrebna saglasnost za prodaju stana.

Napominjemo još jednu zanimljivu situaciju - zahtjev za dostavljanje katastarskog pasoša. Da li je uvršten u spisak dokumenata za prodaju stana? U ovom slučaju treba se voditi objašnjenjem same agencije za registraciju: državna registracija vlasništva nad objektom moguća je samo kada je upisana u skladu sa zakonom „O državni katastar nekretnine” od 24. jula 2007. br. 221-FZ. U suprotnom će biti odbijen.

Dakle, katastarski pasoš za stan danas se ne može predati organu za registraciju, ali će njegovi zaposleni morati da provjere da li se podaci o njemu nalaze u državnom katastru nepokretnosti.

Kako bi izbjegli kršenje ovog pravila i prekoračenje svojih ovlaštenja od strane zaposlenika, web stranica Rosreestr je to učinila posebno upozorenje: sve slučajeve nezakonitog traženja katastarskog pasoša u bilo kojem teritorijalnom odjeljenju ove službe prijaviti na posebnu e-mail adresu.

Prodaja stana je odgovoran i veoma važan događaj za većinu građana. Obično tome prethodi određena priprema, moralna i materijalna.

U sadašnjim uslovima važno je razmisliti o svakom koraku nadolazeće transakcije, pažljivo proučiti sve moguće suptilnosti i nijanse i saznati šta je za to potrebno učiniti.

I morate se početi pripremati sa pripremom određenog paketa dokumenata.

Štaviše, pravilno izvedena i kompletno sastavljena dokumentacija neophodna za prodaju je možda najvažnija faza u transakciji i ključ njenog uspeha. A kako biste izbjegli bilo kakve poteškoće u procesu prodaje, ovo pitanje treba riješiti unaprijed.

Dakle, šta je potrebno vlasniku da uspješno proda stan 2019. godine?

Ko može biti prodavac stana?

Prvo morate shvatiti tko može djelovati kao prodavač stambenih prostorija. Pravo na zaključenje posla za prodaju stambenog prostora ima samo njegov stvarni vlasnik.

Odnosno, osoba navedena u dokumentima za stan (na primjer, u potvrdi o vlasništvu, u, u, u potvrdi o upisu prava na stanovanje).

Dešava se da direktni vlasnik stana lično ne može da bude prodavac ili nema mogućnost da prisustvuje transakciji. Onda u njegovo ime punomoćnik može djelovati.

Ali to je moguće samo ako postoji punomoć, koju mora izdati sam vlasnik. Još jedan neophodan uslov je da mora biti ovjerena kod notara.

Ovakvu punomoć može dobiti apsolutno svaka sposobna osoba, bilo da je u pitanju rođak, prijatelj, poznanik i drugi.

Često se prilikom prodaje stana postavlja pitanje: šta učiniti, ako je vlasnik maloletni državljanin. U ovom slučaju, ako dijete još nema 14 godina, sve transakcije za njega obavljaju njegovi roditelji, staratelji ili drugi zakonski zastupnici.

Ako tinejdžer ima između 14 i 18 godina, tada ima pravo da djeluje u svoje ime, ali samo uz saglasnost svojih zakonskih zastupnika.

Glavni paket dokumenata

Postoji određena lista dokumenata bez kojih je nemoguće zaključiti posao za prodaju stana ili će se jednostavno smatrati nevažećim.

Stoga, prije nego što preduzmete bilo kakvu radnju u tom smjeru, morate saznati koja vrsta dokumenata i pripremite ih unaprijed.

Lista dokumenata potrebnih za prodaju stana je sljedeća:

U mnogim slučajevima kupci su spremniji da pristanu na kupovinu, a proces je mnogo brži ako su potrebni dokumenti već u rukama prodavca.

Dokumenti koji potvrđuju čistoću transakcije

Čistoću transakcije prodaje stana možete provjeriti čitajući samo:

  • proširena (Jedinstvenog državnog registra prava na nekretnina);

Prvi dokument omogućava vam praćenje cjelokupne historije stana, odnosno sve transakcije izvršene uz njegovo učešće.

Drugi odražava sve osobe koje žive u njima ovog trenutka ili registrovani u bilo koje vrijeme u ovoj stambenoj zoni. Iz njega također možete saznati da li je na stanu izrečeno hapšenje, ograničenje ili teret.

Upravo ovi dokumenti mogu najpotpunije pokazati svu "čistoću" stambenih prostorija. Zaista, glavne poteškoće i sumnje u nepoštenje obično su uzrokovane historijom stana i boravka trećih lica u njemu.

Ako je stan više puta preprodavan u proteklih nekoliko godina, to ne može a da ne izazove sumnju u legitimnost svih prethodnih transakcija.

Ako ne pratite sve, može se ispostaviti da nisu svi stanari otpušteni tokom prodaje. Osobe koje su trajno registrovane mogu tvrditi da žive na njemu sa novim vlasnikom.

Ali prilikom obavljanja transakcije ne treba obratiti pažnju samo na ove dokumente. Svaki dokument je predmet pažljivog proučavanja.

Dodatni dokumenti

Za uspješnu prodaju stana može biti potreban niz dodatnih dokumenata:

Dokumenti za državnu registraciju prijenosa vlasništva

Za proceduru su potrebni sljedeći dokumenti:

Prodaja stana nije uobičajena procedura. Kako ne bi pali u ruke prevaranta i ne bi izgubili i nekretnine i novac preporučljivo je da se ne bavite amaterskim aktivnostima, već da kontaktirate profesionalce.

Može pomoći u prikupljanju potrebne papire, provjerite autentičnost svakog dokumenta i "čistoću" transakcije u cjelini. Strane u kupoprodajnom ugovoru će morati samo da potpišu potrebnu dokumentaciju.

Video: Koji dokumenti za stan će biti potrebni za prodaju?

U videu agent za nekretnine objašnjava koji će paket dokumenata biti potreban od vlasnika prilikom prodaje stana.

Govori koji su zahtjevi za ove dokumente predstavljeni u praksi, kako ih ispravno sastaviti i dobiti u slučaju njihovog odsustva.

Svaka kupoprodajna transakcija je obavezno popraćena određenom dokumentacijom, bez koje ne možete ni pomisliti da će transakcija biti uspješna i da će biti priznata.

Dragi čitaoci! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki slučaj je individualan. Ako želiš znati kako reši tačno svoj problem- kontaktirajte konsultanta:

PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u nedelji.

Brzo je i BESPLATNO!

Ova činjenica se odnosi i na prodaju nekretnina – i kupac i prodavac moraju imati određeni set dokumenata, posebno ako se kupovina vrši uz učešće hipotekarnih fondova.

Ako kupcu nije potrebno toliko papira, onda prodavac mora imati paket dokumenata, od pasoša do potvrde o vlasništvu.

Deal Features

Transakcija kupovine i prodaje nekretnina ima svoje specifične razlike, od kojih je glavna.

Dakle, da bi kupoprodaja stambenog prostora bila priznata sa stanovišta zakona, moraju se poštovati sledeće tačke registracije:

  1. . Ovaj korak je neophodan u slučaju dogovora sa stanom u novogradnji. Tako kupac rezerviše stan koji mu se sviđa, a investitor stječe garanciju za dobijanje sredstava u slučaju prodaje.
  2. Potpisivanje glavnog Jedna od najvažnijih faza, radi koje se provode sve aktivnosti na odabiru i pregledu stana. U ovoj fazi sve ugovorne strane potvrđuju svoju saglasnost za registraciju transakcije kod državnih organa.
  3. . Još jedan važan korak o kojem treba voditi računa, ne samo od strane kupca, već i od strane prodavca. Obično se, kako bi se osigurala pouzdanost prijenosa novca, koriste metode plaćanja kao što su sef i akreditiv.
  4. Potpisivanje akta o prijemu. Važna i nezaobilazna faza ne samo pri kupovini stana u novoizgrađenoj kući, već iu svim drugim slučajevima. Akt vam omogućava da odgovornost i odgovornost za brigu i održavanje stambenog prostora prenesete sa prodavca na kupca.
  5. Registracija vlasništva. Posljednja faza, koja je usmjerena na dobivanje od strane kupca potvrde o registraciji vlasništva kupljenog stambenog prostora.

Dakle, stjecanje stana je multilateralan proces koji zahtijeva uključivanje određenih dokumenata. Dakle, koji dokumenti su potrebni za prodaju stana 2020.

Koji dokumenti su potrebni za prodaju stana?

U većini slučajeva, prilikom prodaje stana, prodavac mora imati pri ruci standardni paket dokumenata, čiju listu možete pronaći na sljedećoj listi:

  • pasoš ili punomoćje sa fotokopijom pasoša vlasnika stana;
  • dokument kojim se utvrđuje pravo na imovinu (ugovor o kupoprodaji, donaciji i sl.);
  • potvrdu o upisu vlasništva nad stanom;
  • objekt nekretnine;
  • izvod iz kućne knjige i izvod iz tijela USRR;
  • poreska potvrda.

Ako ćete prodati stan, gore navedeni dokumenti moraju biti potrebni. U nekim slučajevima, o kojima se govori u nastavku, standardna lista dokumenata može biti dopunjena.

Na sekundarnom tržištu

Prodaja stana na sekundarnom tržištu je sasvim standardna situacija, koja nema nijansi, kao ni dodatnu potrebnu dokumentaciju.

Ako prodajete stan u braku, ne zaboravite da uz standardnu ​​listu papira priložite pismeni pristanak drugog supružnika na otuđenje imovine.

U suprotnom, transakcija može biti proglašena nevažećom na sudu, stoga budite oprezni.

U gotovini

Ukoliko želite prodati stan na korištenje gotovinski metod naselja, potrebno je prikupiti samo dokumente sa standardne liste.

Ako posjeduje dio ili cijeli stan, morat ćete dobiti dozvolu organa starateljstva.

Dozvola se može dobiti samo ako se, kao zamjena za stan koji se prodaje, djetetu pruži barem ekvivalentna alternativa u pogledu uslova stanovanja.

Pripremite se i na činjenicu da će vam kupac tražiti potvrdu iz narkološke ili neuropsihijatrijske ambulante.

Ne biste trebali oštro reagirati na takve zahtjeve - ponekad ljudi radije uvjeravaju da imaju posla s adekvatnom osobom. Ovo se posebno odnosi na slučajeve kada je u toku transakcije potrebno poslovati velike sume novac.

Hipotekom

Kao iu svim prethodnim slučajevima, prilikom prodaje stana kupcu koji želi da podigne kreditna sredstva, morate dostaviti standardnu ​​listu papira.

Jedina razlika je u potrebi da se dobije sertifikat o proceni.

Ovo je plaćena procedura, ali ne morate ništa da platite - potrebna je prvenstveno banci kupca, pa se iz tog razloga plaća iz novčanika onih koji žele da kupe nekretninu od vas.

Nakon generiranja izvještaja o Tržišna vrijednost Vaš stan, potrebno je da dobijete sertifikat i predate ga kupcu. Nisu potrebne nikakve dodatne manipulacije s vaše strane.

Ako dva vlasnika

Koji dokumenti su potrebni za prodaju stana za dva vlasnika, pored već navedenih? Potrebna su samo dva pasoša (od svakog vlasnika).

Takođe, u slučaju prodaje stana od strane jednog od vlasnika bez prisustva drugog, biće potrebno dostaviti saglasnost drugog na ovaj postupak, sastavljenu u jednostavnom pisanom obliku.

Privatizovano

Kao i ranije, nema razlike. Jedno pojašnjenje - da li je plaćanje za transakciju planirano korišćenjem bezgotovinsko plaćanje, potrebno je uz standardni paket dokumenata priložiti dokument koji potvrđuje postojanje finansijskog računa.

Za one naznačene u ovaj dokument detalji će naknadno biti navedeni za plaćanje transakcije suma novca od strane kupca.

Sobe u komunalnom stanovanju

Na prodaju soba u komunalni stan, pored potrebnih standardnih dokumenata, biće potrebno pribaviti i pismenu saglasnost svih stanara-komšija u stanu.

Treba imati na umu da postoji rizik da transakcija bude odjavljena ako kupčevo naselje negativno utječe na uslove života ljudi koji već posjeduju sobe u zajedničkom stanu.

Takođe je potrebno dostaviti pasoše svih vlasnika i potvrdu o otpustu stanara iz prostorije koja se prodaje. Drugi potreban dokument- izvod iz ZTI.

Šta je potrebno za registraciju ugovora?

Da biste bili registrovani, a sama transakcija bila uspješna, potrebno je ne samo prikupiti sve potrebna dokumenta od strane kupca i prodavca, ali i da se uverite da je ugovor ispravno sastavljen i potpisan.

Dakle, standardni ugovor sadrži:

  • datum i mjesto potpisivanja;
  • sveobuhvatne informacije o objektu transakcije (stanu);
  • pune podatke o pasošu svih strana u ugovoru;
  • pun trošak transakcije sa pisanim transkriptom;
  • potpisi obe strane sa dekodiranjem.

Ako se barem jedna od gore navedenih stavki ne ogleda u ugovoru, vjerovatno je da neće proći državnu registraciju, što znači da će biti samo komad papira.

Posljednje ažuriranje: 30.01.2019

Za kupovinu stana nije dovoljno zaključiti jedan kupoprodajni ugovor. Kupoprodajna transakcija je predmet države. registraciju i tek od trenutka takve registracije pravo vlasništva prelazi sa prodavca na kupca. Da biste registrovali kupovinu, morate dostaviti određeni paket dokumenata u reg. usluga.

Naravno, glavni dio dokumenata daje prodavac, kupcu je potrebno samo pokazati svoj pasoš, platiti državnu pristojbu i napisati zahtjev. Međutim, ako ne vodite računa i ne kontrolirate prodavača, tada ćete morati nekoliko puta predati dokumente uredu za registraciju dok se svi nedostaci ne otklone. I ovaj put i živci.

Koji dokumenti su potrebni prilikom kupovine stana

1. Zahtjev za državnu registraciju. Obrasci za prijavu mogu se naći na službenoj web stranici Rosreestra, postoji i napomena za popunjavanje. Možete se obratiti i službi za pomoć. servis (u svakom uredu za registraciju postoji posebna kancelarija), oni će vam dati obrazac za prijavu i reći vam kako da popunite njegove podatke.

2. Državna dužnost. Kupac ga mora platiti i dostaviti u originalu. U većini slučajeva iznos naknade je 1000 rubalja. Međutim, neke transakcije imaju specifične karakteristike, a iznos naknade može biti drugačiji. Prije plaćanja, bolje je konsultovati stručnjaka u službi za registraciju.

3. Ugovor o prodaji stana. Ovaj sporazum je sačinjen u tri primjerka za stranke i ured za registraciju. Ugovor mora sadržavati potrebne podatke:

  • datum i mjesto sklapanja ugovora;
  • potpune informacije o prodavcu (prodavcima) i kupcu (kupcima): puno ime, mjesto prebivališta, datum rođenja, podaci o pasošu, opis dokumenata zakonskog zastupnika (ako su u transakciji uključena djeca, nesposobna, djelimično nesposobna) ;
  • da prodavac izrazi volju da stan ustupi kupcu, a kupac je u obavezi da plati njegov trošak;
  • potpuni opis stana, kako je navedeno u katastarskom pasošu (naziv, adresa, površina, katastarski broj, itd.);
  • informacije o državnoj registraciji prava prodavca;
  • trošak stana, rok i postupak njegove isplate;
  • o nepostojanju dugova, tereta i hapšenja;
  • o pristanku na transakciju od strane zakonskih zastupnika, supružnika;
  • činjenica da raspored stana odgovara njegovom stvarnom stanju;
  • o odsustvu registrovanih lica;
  • da stranci nemaju potraživanja, a stan nije predmet tužbe.

Bez takvih informacija, ugovor može biti priznat kao neadekvatan i neuknjižen, ili će u budućnosti kupac imati poteškoća sa takvim stanom, sve do lišenja vlasništva.

Akt o prijemu i prenosu stambenog prostora mora biti priložen ugovoru. Ugovor neće biti potpun bez akta. Matičar će to svakako zahtijevati, jer akt potvrđuje činjenicu prijenosa stana.

4. Katastarski pasoš. Ako se ranije nije predao registracijskoj službi, sada je njegovo podnošenje obavezno. U slučaju da registar ima kopiju pasoša, ponovno predstavljanje nije potrebno. Zapiši to tehnički listovi od 2008. godine su izgubili pravnu snagu i stoga uopšte nisu potrebni za registraciju.

5. Saglasnost supružnika prodavca. Ako je prodavac oženjen ili nedavno razveden, a transakcija se vrši u ime jednog od supružnika, tada je potreban pristanak muža/žene (bivšeg muža/žene). Saglasnost se dobija od javnog beležnika na posebnom obrascu.

6. Izvod iz kućne knjige. Ovaj dokument sadrži podatke o registrovanim licima (vidi).

7. Pasoš građanina. Svi učesnici u transakciji (prodavac, kupac) predaju svoje pasoše matičaru kako bi potvrdili svoj identitet.

Treba znati da je takav paket dokumenata za kupovinu stana u većini slučajeva neophodan. Međutim, u zavisnosti od učesnika u transakciji, posebnim uslovima ugovor, način kupovine stana, moraćete da priložite (pored navedenih dokumenata) i dodatne.

Razmotrite najčešće opcije za kupovinu stana

  1. Kupovina udjela u stanu;
  2. Registracija djeteta;
  3. u hipoteci;
  4. U novogradnji.

Kupovina udjela u stanu

Nerijetko dolazi do situacije da se ne otkupi cijeli stan, već samo dio (udio). Postupak kupovine udjela u stanu sličan je postupku kupovine cijelog stana. Međutim, tamo značajne razlike.

  • Prvo, potrebna je obavezna notarska ovjera transakcije (u bilo kojoj varijanti njenog završetka).
  • Drugo, ako ugovor nije zaključen između vlasnika kapitala zajedničko vlasništvo, odnosno ne između „svojih“ (npr. u stanu postoje 2 udjela od ½ za svakog dioničara i jedan suvlasnik prodaje svoj dio stana drugom), već između dioničara i osobe izvana. , ondastandardni paket je praćen odbijanjem ostalih akcionara od povlašćene kupovine akcije.

Takvo odricanje može biti ovjereno kod notara, iako to nije propisano zakonom. Odbijanje se piše u slobodnoj pisanoj formi. Treba jasno da kaže:

  • ko odbija;
  • koji dio se odriče;
  • koliki udio u stanu ima prigovarač (katastarski broj, adresa, veličina);
  • trošak udjela za treća lica i postupak plaćanja.

Umjesto odbijanja može se dati potvrda da su dioničari primili ponudu za kupovinu dionice (poštanskom potvrdom ili uz potpis), ali nisu odgovorili na takvu ponudu u roku od 30 dana.

Ako kupujete stan za dijete

Lista dokumenata za registraciju kupovine stambenog prostora za dijete slična je listi dokumenata za običnu kupovinu stana, ali s malom nijansom. U zavisnosti od povratka djeteta, potrebno je dostaviti na reg. usluga:

  • saglasnost roditelja za kupovinu(za zaključenje ugovora o kupoprodaji), ako dijete ima od 14 do 18 godina;
  • kupoprodajni ugovor potpisan od strane roditelja u ime djeteta ako je maloletni kupac mlađi od 14 godina. Ugovorom je predviđeno da određeni roditelj postupa u interesu djeteta.

I u svakom slučaju, dostavlja se i registru izvod iz matične knjige rođenih djeteta.

Još jedno pojašnjenje. Ako dijete ranije nije bilo vlasnik kuće, tada nije potrebna skrbnička dozvola za transakciju. Takva dozvola će biti potrebna ako maloljetnik stekne stan u vezi sa prodajom drugog stana koji mu je pripadao.

Kupnja stana uz hipoteku

Treba napomenuti da je za hipoteku potrebno dostaviti dva paketa dokumenata:

  • banci;
  • za registraciju.

Što se tiče banke, dostavljaju se dokumenti za izdavanje saglasnosti za kreditiranje. Svaka banka ima svoje zahtjeve i, ovisno o konkretnom slučaju, lista dokumenata može varirati. U svakom slučaju, prikupljanje dokumenata se vrši pod kontrolom službenik banke, dakle, nema poteškoća u njihovoj listi i sadržaju.

Kada je pitanje kredita načelno riješeno, potrebno je pripremiti dokumente za registraciju.

U službi registracije kupovina stana na hipoteku se obrađuje kao dvije transakcije u jednoj. Odnosno, upisuju kupovinu i hipoteku stana, a istovremeno. Da biste to učinili, podnesite dokumente za kupovinu stana koji su gore navedeni i dodatno paket za hipoteku:

  • prijave banke i kupaca za registraciju hipoteke. U pravilu, zaposlenici banke, pripremajući se za registraciju, pomažu zajmoprimcu da ispuni zahtjev. Dakle, nema problema sa izradom ovog dokumenta;
  • dokument koji potvrđuje uplatu državne takse. Za razliku od naknade za kupovinu stana, hipoteka omogućava plaćanje i od strane banke i od strane kupca-zajmoprimca. Iznos državne dažbine:
    1. za kupca je 500 rubalja;
    2. za banku 2000 rubalja.

    Dakle, ukupna državna pristojba za kupca (za registraciju stana i hipoteke) iznosi 1.500 rubalja.

  • ugovor o hipoteci(hipoteka). Ove dokumente sastavlja banka i dostavlja kancelariji za registraciju. Ponekad banke zahtijevaju ovjeru ugovora kod notara.
  • ugovor o zajmu(ugovor o kreditu). Ove dokumente takođe priprema banka, zajmoprimac može samo da pristane na njene uslove ili odbije da potpiše ugovor. Mogućnost da zajmoprimac odredi sadržaj i uslove ugovora, po pravilu, nije obezbeđena.
  • saglasnost drugog supružnika za kredite i hipoteke. Takve saglasnosti se dobijaju u kancelariji javnog beležnika o trošku kupca. Dešava se da banke traže od kupca (zajmoprimca) ovjerenu saglasnost za vansudsku naplatu hipoteke. Takav zahtjev može se nezakonito prijaviti službeniku banke. Bićete oslobođeni ove obaveze.

Kupnja stana u novogradnji

Postoje dvije opcije za kupovinu stana u novogradnji:

  • kupovina gotovog stana u kući koja je puštena u rad;
  • učešće u zajednička gradnja apartmani.

U prvom slučaju, stan već ima vlasnika, bilo da se radi o investitoru ili osobi na koju je nekretnina uknjižena po nalogu investitora. Dakle, kupovina će se vršiti po principu kupovine na sekundarnom tržištu.

Što se tiče učešća u zajedničkoj gradnji, za konačnu kupovinu potrebno je proći kroz dvije faze:

  1. registracija ugovora o udjelu u kapitalu;
  2. upis vlasništva nad stanom za sebe.

Koja dokumenta su potrebna za stan u novogradnji prilikom sklapanja ugovora o vlasničkom učešću:

  • prijava za registraciju ugovora. Takav dokument dostavljaju i investitor i kupac. U pravilu pomoć pri popunjavanju prijave pruža advokat programera. Također, uzorci se mogu pronaći na web stranici matičnog ureda ili na štandu u odjelu za registraciju.
  • prijem državna dužnost . Programer plaća 2000 rubalja, kupac - 100 rubalja. Svako plaća za sebe.
  • ugovor o učešću. Takav sporazum predviđa:
    1. informacije o strankama;
    2. podatke o stanu i kući u kojoj će se nalaziti;
    3. vrijeme izgradnje;
    4. iznos gotovinskih injekcija kupca.

    Ugovor se dostavlja u tri primjerka; na dva primjerka za stranke stavlja se registarska oznaka, treći ostaje u upisniku.
    Na zahtjev kupca takav ugovor može biti ovjeren kod notara.

  • građevinska dozvola. Ovaj dokument pribavlja graditelj u općini. Određuje gdje i kada će se kuća graditi.
  • projekat kuće i stana u ovoj kući
  • plan stambene zgrade , uključujući informacije o adresi, o stanovima sa njihovom površinom, o ostalom nestambenih prostorija u kući.
  • opis stana. Dokument potpisuju investitor i kupac. Opis je predstavljen u obliku šeme za pronalaženje kvarta u kući, sa komentarima o površini stana, spratu itd.
  • dokument o zemljištu na kojem se gradi kuća. Radi se o na imovini investitora ili u zakupu od njega zemljište gdje se gradi nova zgrada.
  • ugovor o osiguranju. Prodavac mora osigurati svoje rizike u slučaju neizvršenja ugovora o izgradnji. Osiguranje je osigurano od strane developera.
  • pasoš kupca
  • sastavni dokumenti programera:
    1. charter;
    2. potvrde o državnoj registraciji i TIN;
    3. protokol (odluka) o imenovanju direktora;
    4. izvod iz državnog registra pravnih lica.

    Od ovih dokumenata kupac registracionoj službi podnosi samo prijavu, državnu pristojbu i ugovor.

Ostale dokumente obezbjeđuje programer. Kupac samo treba da se pobrine da su prikupljeni i da kontroliše njihovo dostavljanje u registar kako ne bi došlo do odbijanja registracije.

Koja dokumenta su potrebna za upis vlasništva u novoj zgradi

  • zahtjev za registraciju imovine. Prijavu podnosi samo kupac.
  • priznanica od takse(veličina 1000 rubalja);
  • ugovor o dioničkom udjelu prethodno upisan u matičnom uredu;
  • akt o prenosu. Dokument o prijenosu stana sa investitora na kupca. Dvije originalne kopije dostavljaju se registru.
  • potvrdu o uplati cjelokupnog iznosa za stan. Certifikat priprema programer i prenosi ga na kupca.
  • građevinska dozvola u kojoj se stan nalazi. Ovaj dokument registru dostavlja programer.
  • katastarski pasoš za stan. Prilikom predaje kuće kupca BTI-u, on naručuje takve pasoše i kasnije ih prenosi kupcu.

Gdje se ovi dokumenti predaju?

U gore navedenim situacijama, dokumente je potrebno dostaviti na:

  • teritorijalno odjeljenje službe registracije;
  • odjeljenje MFC-a u mjestu prebivališta podnosioca zahtjeva.

Pri podnošenju dokumenata mora biti prisutan sam kupac ili lice sa javnobilježničkim punomoćjem.

Gotovi dokumenti se primaju u istoj instituciji u kojoj su predati uz predočenje potvrde o prijemu koju izdaje radnik službe za registraciju (MFC) o prijemu dokumenata. Rok za registraciju nije duži od 18 radnih dana.

Ako imate pitanja o temi članka, slobodno ih postavite u komentarima. Svakako ćemo odgovoriti na sva vaša pitanja u roku od nekoliko dana.