Glavna stvar je znati kojih 5 koraka trebate poduzeti kako se sitnica propuštena tokom transakcije ne bi pretvorila u veliku nevolju u budućnosti. Na šta treba obratiti pažnju prilikom kupovine stana na sekundarnom tržištu?

Korak 1 - provjera vlasničke dokumentacije za stan

Ako vam se svidio stan na sekundarnom tržištu, tada morate početi proučavati povijest pitanja provjeravanjem dokumenata na osnovu kojih je nastalo vlasništvo prodavatelja. Najčešće opcije su ugovori o prodaji, zamjeni, donaciji; rjeđe - sudske odluke koje su stupile na snagu, potvrde o pravu na nasljeđe, ugovor o anuitetu. Očigledno, ovi dokumenti ni u kom slučaju ne bi trebali sadržavati znakove falsifikata, brisanja itd. Ako postoje ispravke u tekstu, one moraju biti ovjerene potpisima svih strana u ugovoru. Ako je ugovor ovjeren kod notara, onda se ispravci zapečaćuju i potpisuju od strane notara, piše Vlasnik.

„Provjerite činjenicu da je ispravno državna registracija ugovora, - savjetuje advokat kompanije Penny Lane Realty Sergej Pravka. – Ukoliko dokumenti na osnovu kojih je nastalo pravo svojine sadrže uslove čije je nepoštovanje osnov za raskid transakcije, uverite se da su ti uslovi ispunjeni. Takav uslov može biti, na primjer, obaveza kupca (koji, u interakciji s vama, već djeluje kao prodavac) da plati trošak stana neko vrijeme nakon zaključenja ugovora. U slučaju neispunjenja ove obaveze, ugovor može biti raskinut.

Važna nijansa: ako saznate da je stan nekome poklonjen ili oporučen (a novi vlasnik mu nije rođak), a ubrzo nakon toga novi vlasnik počne brzo da prodaje ovaj stan, onda bi vas ova činjenica trebala upozoriti.

Korak 2 - provjera historije stana

Pitajte vlasnika za izvod iz Uniteda

državni registar prava na nekretnina i transakcije s njim (EGRP). Ovaj izvod će odražavati cjelokupnu historiju objekta (prenosi vlasništva, kao i prisustvo hapšenja za stan, zabrana transakcija), počevši od 1998. godine, odnosno od trenutka stvaranja USRR-a, što je sasvim dovoljno za vaš mir.

“Ako iz ovog izvoda vidite da je stan u posljednje vrijeme vrlo često preprodavan i mijenjao vlasnika, a zapravo u njemu već dugo niko ne živi, ​​onda je vjerovatno da transakcije na ovoj nekretnini “nije bile čiste” i u na ovaj način neko je pokušao da „namesti“ kupca sa vjerom“, upozorava Olga Rykova, direktorica pravnog odjela Panorama Estate. U ovom slučaju, stručnjaci savjetuju da budete oprezni i bolji - potražite objekt od povjerenja.

Iz izvoda će takođe biti jasno da li je stan bio u epicentru spora ili ne, da li su u njemu izvršena hapšenja itd. A ako, kao rezultat proučavanja ovih informacija, nađete bilo kakve sporove, obratite pažnju na to kako prošlo je mnogo godina od njihovog nastanka.

Prema ruskom zakonu, maksimalni rok zastare za poništavanje transakcija, uključujući transakcije sa nekretninama, je 3 godine. Dakle, ako u roku od tri posljednjih godina prije predložene kupovine nije bilo nikakvih sporova sa stanom, onda ne morate brinuti da će prethodni vlasnici odjednom potražiti svoja prava. Ali ako shvatite da je bilo sporova u protekle 3 godine, onda tražite od vlasnika da dostavi sudsku odluku, na osnovu koje će biti moguće donijeti konačne zaključke o zakonitosti posjedovanja ovog stana. Ako sudska odluka još nije donesena, onda je logično pričekati prije sklapanja posla.

Istina, dešava se da stan nije naveden u USRR. U pravilu se to dešava sa nekretninama iz starog stambenog fonda. Ako takav stan nije u registru, to znači da nakon njegove privatizacije nije bilo transakcija sa njim, odnosno da je sa pravne tačke gledišta idealan stan, apsolutno je „čist“. Za apsolutnu sigurnost, kupac može podnijeti zahtjev Odjeljenju stambena politika da provjeri prava prava svog vlasnika. Ništa više ne treba da se radi.

Korak 3 - provjera kvaliteta stana

Pitajte vlasnika za BTI dokumente za stan. Neophodni su kako bi provjerili da li je kvalitet stana u skladu sa dokumentima: da li u njemu postoji pravno neusklađena pregradnja ili reorganizacija. Prema članu 26. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, gotovo svaka reorganizacija i preuređenje zahtijeva koordinaciju s lokalnom upravom, a ako se izvode "spontano", onda će spadati u kategoriju administrativnih prekršaja za koje je predviđena odgovornost. Svako preuređenje stana za koje nije dobijena dozvola nadležnih organa smatra se nezakonitom.

Korak 4 - Provjera prodavca

Uz ništa manje pažnje, trebali biste provjeriti samog vlasnika. Prvo provjerite autentičnost njegovog pasoša. To se može učiniti pomoću specijalizirane usluge na službenoj web stranici Federalne službe za migracije Ruske Federacije. Informacije dobijene na ovaj način su, naravno, više referentnog karaktera. Da biste dobili pravno značajne službene informacije, kreatori stranice preporučuju kontaktiranje teritorijalna podjela FMS (jednostavno rečeno, lokalna služba za pasoše).

„Morate biti izuzetno oprezni ako ugovor potpisuje predstavnik prodavca preko punomoćnika“, napominje Sergej Pravka. – Morate biti svjesni da punomoćje izdato od pojedinac, moraju biti ovjereni kod notara. Trebalo bi da se uverite da punomoćje nije opozvano i da jasno razumete listu ovlašćenja poverenika: da li ima pravo samo da potpiše ugovor o zakupu ili može, na primer, da primi isplatu po ugovoru. Općenito, treba shvatiti da potpisivanje ugovora od strane osobe od povjerenja stvara dodatne rizike.”

Biće mnogo teže nositi se sa kapacitetom prodavca. Ali to se mora učiniti (bez obzira na to koliko samopouzdanja osoba ulijeva) kako bi se osiguralo da u trenutku zaključenja ugovora vlasnik nije u planiranoj mjesečnoj pijanki, u stanju opojnog uticaja i da je mentalno zdrav. Nemojte biti lijeni da zajedno sa prodavcem posetite narkološke i neuropsihijatrijske ambulante kako biste dobili relevantne informacije.

Korak 5 - Provjera prava trećih lica

Zamolite vlasnika da vam pruži

prošireni izvod iz kućne knjige. Omogućiće vam da provjerite ko je prijavljen u stanu u mjestu prebivališta i da li ta lica, u skladu sa zakonom, zadržavaju pravo stanovanja u stanu kada se on proda.

Činjenica je da je jedan od značajnih rizika pri kupovini kuće moguće osporavanje prava na stan od strane trećih lica. Sporovi mogu nastati, na primjer, ako je u stanu prijavljen nestali član porodice. “Niko ne garantuje da se ova nestala osoba neće pojaviti za nekoliko godina i da neće osporiti dogovor. Takvi slučajevi se dešavaju, kaže Olga Rykova. “Ljudi su u zatvoru, ne žele da pričaju o tome svojim rođacima, a onda izađu na slobodu i proglase svoja prava.” Dakle, prilikom kupovine stana u kojem je prijavljen nestali član porodice, privremeno penzionisan na dužem arktičkom službenom putu, radi dugotrajnog lečenja (npr. u psihoneurološkoj ili Dispanzer za droge) ili mjestima lišenja slobode preuzimate određeni rizik. Mislite da bi možda bilo vrijedno tražiti drugu opciju?

U rizičnoj zoni su i stanovi u kojima su prijavljena maloljetna djeca, čiji se interesi moraju poštovati. A ako su prava maloljetnika bila ugrožena tokom transakcije, provjerite imate li odgovarajuće dozvole organa starateljstva.

„Osim toga, potrebno je obratiti pažnju na prava supružnika prodavca: ako je prodavac u braku ili je stan kupljen u braku, tada u ugovoru mora biti zabeležena saglasnost supružnika na prodaju“, ističe se. Irina Šugurova, zam CEO"MIEL Brokerage" o pravnim pitanjima.

U slučaju kupoprodaje stana svakako su bitne sve nijanse: sadržaj kupoprodajnog ugovora, proces prijenosa novca za stan, ispravno ispisivanje računa od strane prodavca, kontrola stvarnog prijenosa stana. stan - sve su to komponente cijelog koncepta "posla". Glavna stvar je zapamtiti da prilikom kupovine stana ne treba vjerovati (jednom riječju), bojati se (prevare), pitati (dokumente).

5/5 (4)

Zašto provjeriti stan i njegove vlasnike

Sfera nekretnina prepoznata je kao jedna od problematičnih, jer je ova oblast uređena zakonima koji su jedni drugima u suprotnosti i ne dozvoljavaju koordinaciju odnosa između prodavca i kupca. Praksa pokazuje da često kupci ostaju bez novca i stambenog prostora zbog sklapanja posla sa prevarantima.

Biljeska! Praksa pokazuje takve probleme, o mogućnostima i postupcima prevencije kojih smatraju stručnjaci:

  • vlasnik stana tvrdi da je ugovor potpisao u neadekvatnom stanju ili pod pritiskom kupca. Ovdje se utvrđuje rizik da će novac morati biti vraćen, ali samo iznos koji je propisan ugovorom i često ne odgovara stvarnoj vrijednosti prenesenog stambenog prostora. Da biste izbjegli probleme u budućnosti, potrebno je ne samo potpisati ugovor, već i uzeti potvrdu da je novac prihvaćen. Osim toga, potrebno je uključiti rođake i notara kao svjedoke kako ne bi bilo sumnje o valjanosti transakcije;
  • kada je izvršena transakcija pojavili su se i drugi stanari stana koji nisu prošli privatizaciju, bili su na izdržavanju zatvorske kazne, bili u vojsci itd. Kao rezultat transakcije, ovakvi subjekti dobijaju priliku da žive sa novim vlasnikom, a ako sami građani ne odbiju udio, onda novi vlasnik neće moći ništa učiniti ni sudskim putem. Kako biste izbjegli probleme u budućnosti, potrebno je unaprijed provjeriti prisustvo drugih stanara tako što ćete kontaktirati ured za pasoše i dobiti izvode iz kućnih knjiga. Takođe, ako se pronađu podnosioci zahteva za boravak, od njih možete dobiti notarsko odbijanje ili saglasnost za transakciju;
  • Ispostavilo se da je trgovac nekretninama prevarant, nakon čega vlasnik jednostavno otkazuje posao. Postoji rizik od dogovaranja, što dovodi do nemogućnosti kupca da vrati novac i stambeni prostor. U takvoj situaciji možete samo u početku provjeriti kompaniju posrednika, proučiti recenzije, ostvariti lični sastanak sa vlasnikom stana, provjeriti informacije o stanovanju putem registra. Takođe, novac treba prebaciti preko ćelije banke, uključujući vlasnika, agenta za nekretnine i notara koji će koordinirati transakciju;
  • prodavac stana je razveden muškarac, što dovodi do očuvanja prava djece na stanovanje. Prema zakonu, muškarac će imati obaveze u odnosu na djecu i njegovu bivšu suprugu. Da bi sklopio dogovor, muškarac će morati dobiti pristanak svoje žene i potvrditi odsustvo potraživanja;
  • u stanu za prodaju upisana su djeca mlađa od osamnaest godina, a prodavac odbija da ih izbriše. Problem je što ne možete dobiti saglasnost za transakciju koju daju organi starateljstva i starateljstva. To je zbog činjenice da djeca moraju živjeti s majkom i imati boravišnu dozvolu. Ako je dijete otpušteno, onda je imperativ da se odmah prijavi u stambeni prostor sa ekvivalentnim uslovima. Da bi se situacija razriješila, potrebno je od prodavca tražiti pismeno objašnjenje gdje se djeca namjeravaju preseliti, a potrebno je i sastaviti obavezu kojom se garantuje da će kao rezultat transakcije djeca biti otpuštena. i registrovani na drugom mestu;
  • utvrđena je činjenica nezakonite rekonstrukcije stana. Novi vlasnik može biti primoran da plati kaznu za takvu gradnju. Da bi se to izbjeglo, od prodavca bi se trebalo zahtijevati da sam legalizira restrukturiranje;
  • stan za prodaju je opterećen hipotekom. Ova opcija osigurava da je sve u redu s dokumentima, ali u budućnosti može doći do poteškoća s registracijom djece, posebno ako se koriste materinski kapital. Možete otplatiti hipoteku, treba posjetiti i banku, proučiti ugovor o hipoteci i tako dalje.

Praksa uključuje mnogo više problema. Mnogi su povezani upravo s prijevarom, budući da zakonski tereti, nedostatak dokumenata, potreba za pribavljanjem saglasnosti - sve se to može ispraviti, a za prevarante često postaje nemoguće vratiti novac i stambeni prostor. Osim toga, uvijek treba imati na umu da lično provjerite i kuću i prodavca. Svaka sumnja može na kraju dovesti do problema.

Vrijedi obratiti pažnju na prodavce. Ako se radi o starijoj ženi, to ne znači da ne može prevariti. Ova opcija je široko rasprostranjena, jer ljudi lako vjeruju takvim bakama. A najneugodnije je to što čak i ako nađete prevaranta, novac je gotovo nemoguće vratiti, baš kao i dobiti stan.

Izbor stanovanja

Prilikom odabira kuće treba obratiti pažnju na nekoliko tačaka koje, ako pogriješite, mogu izazvati mnogo problema u budućnosti.

Ove nijanse uključuju sljedeće:

  • lokacija kuće;
  • stanje zgrade;
  • stanje ulaza, dvorišta i drugih zajedničkih prostora;
  • dostupnost infrastrukture;
  • unutrašnjost stana.

Štoviše, svaki od ovih aspekata zahtijeva pažljiv pristup, jer će takve karakteristike utjecati ne samo na uslove života u odabranoj kući, već i na cijenu stana.

Prilikom odabira odgovarajućeg područja u kojem se kuća nalazi, dovoljno je obratiti pažnju na točke kao što su infrastruktura, odnosno vrtići, škole, trgovine, ambulante i tako dalje, kao i mogućnost putovanja javnim prijevozom, udaljenost od metroa, autobuske stanice. Važan faktor je prisustvo preduzeća i fabrika u blizini kuće, što može negativno uticati na zdravlje.

Pažnja! Naši kvalifikovani advokati će Vam besplatno i non-stop pomoći po svim pitanjima.

Lične preferencije određene porodice takođe se uvek uzimaju u obzir. Nekima će biti problem pronaći bučne lokale ili autoputeve u blizini kuće, nekome je važno imati veliki parking, rampe za invalide i tako dalje.

Osim toga, mora postojati studija samog stana, stanja zidova, podova i plafona, cijevi, struje i tako dalje. Bilo koji nedostaci mogu vam omogućiti da smanjite troškove kako biste ga naknadno sami popravili.

Šta tražiti u stanu

Bitan! Kada istražujete stan, također morate identificirati nekoliko kriterija za sebe koje treba proučiti prije nego što se donese odluka o kupovini određenog doma:

  • spratnost. Važno je da stepenice ostanu u ispravnom stanju, kao i lift;
  • usaglašavanje dokumenata. Kupac mora uporediti tehničku dokumentaciju, posebno plan stana na papiru sa stvarnom strukturom prostora;
  • ožičenje. Obavezno obratite pažnju na električnu mrežu. Da biste bili sigurni da ožičenje radi, morate razumjeti da li je moguće istovremeno uključiti, na primjer, kuhalo za vodu, perilicu rublja, hladnjak i TV. Dobro ožičenje će izdržati napon;
  • popraviti. Treba dobro pogledati stanove koji su svježe renovirani. Remont ne otklanja uvijek nedostatke, često se, radi uštede, nedostaci jednostavno sakriju, nakon čega se zajedno s njima prodaju novom vlasniku;
  • buke i propuha. Ovo je posebno važno u prizemlju. stambene zgrade. Život tamo treba da bude što udobniji;
  • dokumentaciju. Prodavac mora imati sve papire developera, akt o prihvatanju stanovanja, ugovore i tako dalje. Informacije možete provjeriti u Rosreestre.

Ako je, prema predloženim faktorima, kupac zadovoljan sa svime, onda treba preći na provjeru dokumenata i činjenice prisustva registrovanih osoba.

Pogledajte video. Kako pravilno pregledati stan na sekundarnom tržištu prije kupovine:

Verifikacija dokumenata

Pažnja! Prodavac stana, a ne posrednik, već direktno vlasnik, prilikom obavljanja transakcije mora dostaviti sljedeće papire:

  • lični dokument;
  • potvrda kojom se potvrđuje pravo na stan;
  • ekstrakti iz Rosreestra;
  • saglasnost na transakciju ovjerena kod notara od strane drugog supružnika;
  • izvod iz kućne knjige;
  • uz učešće maloljetnika - uz saglasnost organa starateljstva i starateljstva;
  • uvjerenje iz narkološkog i neuropsihijatrijskog dispanzera;
  • dokument o činjenici podjele imovine, ako je kupljen samo dio stana;
  • ugovor o hipoteci u slučaju stambenog opterećenja.

Takođe, u konkretnim situacijama potrebno je sastaviti i dodatnu saglasnost drugih vlasnika, ukoliko ih ima.

Ukoliko se utvrdi da je stan više puta prodavan i kupovan, onda bi bilo bolje odbiti i ne sklapati posao čiji je predmet takvo stanovanje.

Transfer novca

Jedan od koraka je prijem i odašiljanje Novac. Ovu činjenicu također treba potvrditi i osigurati siguran smjer novca. Postoje dvije instalirane opcije: sef ili akreditiv.

I prva i druga metoda podrazumijevaju sklapanje ugovora sa bankom. U prvom slučaju, za iznajmljivanje se daje ćelija u koju se stavlja novac. Ključ se daje prodavcu. To će vam omogućiti siguran prijenos novca, čuvajući ga do trenutka kada ga primite. Druga opcija uključuje korištenje bankovnog računa, na koji se također polaže novac, a zatim ga skida prodavac stana.

Kako sastaviti kupoprodajni ugovor

Dobro sastavljen kupoprodajni ugovor također može utjecati na posao i njegovu valjanost.

Zapamtite! U sporazumu mora biti navedeno:

  • datum i mjesto izvršenja sporazuma;
  • informacije o prodavcu i kupcu;
  • informacije o stanu, počevši od adrese, zaključno sa brojem soba;
  • troškovi stanovanja;
  • postupak plaćanja stana;
  • postupak rješavanja sporova;
  • postupak prenosa stambenog prostora;
  • broj primjeraka ugovora;
  • odgovornost stranaka, prava i obaveze;
  • potpise stranaka.

Takođe, ugovor mora sadržati i dodatak, koji će sadržati vlasničke listove, izvod iz kućne knjige, plan kuće i saglasnost za prodaju posebno identifikovanih lica.

Možete li vjerovati agentu za nekretnine?

Uzorak akta inspekcije

Stanje stana mora biti u skladu sa utvrđenim standardima, koji pomažu da se stan prepozna kao odgovarajući.

Za utvrđivanje stanja kuće potrebno je sastaviti zapisnik o inspekcijskom pregledu sa sljedećim podacima:

  • datum inspekcije;
  • geolokacija, odnosno puna adresa kuće;
  • puno ime i kupca i prodavca;
  • plan izgradnje;
  • informacije o obnovi, ako postoji;
  • rezultati inspekcije, procjena stanja kuće.

Akt uvida mora biti osiguran potpisima obje strane u transakciji.

PAŽNJA! Pogledajte popunjen uzorak akta o pregledu stana:

Izdavanje punomoći

Uprkos činjenici da zapisnik o inspekcijskom pregledu moraju sačiniti vlasnik i kupac, a na račun ličnog prisustva prilikom uvida i potpisivanja, zakon vam dozvoljava da u to uključite posrednika. Prodavac može izdati punomoć, prema kojoj će biti utvrđeno da je posredniku data mogućnost da djeluje u interesu vlasnika, uključujući i prilikom pregleda prostorija.

Potrebno je obratiti pažnju na iskustvo posrednika i recenzije o radu istih. Potvrde i statistike o obavljenim pozitivnim transakcijama također mogu pomoći. Svi dokumenti moraju biti izdati uz potpis, a punomoćje podliježe obaveznoj ovjeri kod notara.

Punomoćje podrazumijeva i poštovanje pravila sadržaja. Dokument mora obavezno sadržavati podatke o mjestu i datumu izvještaja o inspekciji. Kao i podaci o vlasniku, agentu za nekretnine, ovlaštenjima povjerenika, periodu obavljanja dužnosti. Ako postoje greške u dokumentima, transakcija može biti poništena.

Pitanje kupovine stana mora se pristupiti odgovorno, a budući da se mnogi nedostaci ne otkriju odmah, greške se kriju u popravcima, a to često vodi daljem materijalni troškovi za koje nije predviđen porodični budžet. Stoga, igrajte na sigurno od samog početka i provjerite svaki kutak, prodavac to ne može zabraniti, jer je pored Građanskog zakonika Ruske Federacije usvojen i Zakon o zaštiti prava potrošača.

PAŽNJA! Pogledajte popunjen uzorak opće punomoći:

Kupovina stana je vrlo odgovorna procedura, pa je treba shvatiti vrlo ozbiljno, prethodno proučivši ne samo tehničke karakteristike stana koji se kupuje i infrastrukturu tog područja, već i pravnu stranu potencijalne kupoprodajne transakcije.

Prije svega, potencijalni kupac treba odlučiti hoće li se samostalno baviti kupovinom stana ili će pripremu i izvođenje transakcije povjeriti stručnjacima. Naravno, usluge agencija za nekretnine često su prilično skupe, ali će vas osloboditi potrebe za samostalnim odabirom odgovarajućeg stanovanja, gledajući kroz ogroman broj opcija.

Još jedna prednost kontaktiranja stručnjaka prilikom kupovine stana je ta što će oni u potpunosti voditi računa o svim provjerama dokumentacije i izvršenju transakcije.

Ako se ipak odlučite za samostalnu kupovinu stanovanja, trebat će vam mnogo više vremena. Istovremeno, poželjno je prvo proučiti sve pravne nijanse u vezi sa prikupljanjem dokumenata, provjerom "čistoće" stana i obradom transakcije.

Šta potencijalni kupac treba znati prilikom kupovine stana? Na mnogo načina, to je zavist sa stambenog tržišta (primarnog ili sekundarnog), na kojem se sklapa transakcija za kupoprodaju stambenog prostora.

Kupnja stana na sekundarnom tržištu nekretnina

Kupovina stambenog prostora na sekundarnom tržištu ima određene prednosti: kupac, za razliku od izgradnje u toku, odmah vidi kakvo stanovanje kupuje i može se useliti u stan odmah nakon kupovine, bez čekanja na komunikaciju i puštanje kuće u rad.

Međutim, prilikom kupovine stambenih nekretnina na sekundarnom tržištu treba uzeti u obzir određene nijanse. Prije svega, to se tiče pravne čistoće stana.

Kupac treba da se pobrine da u stanu koji se kupuje nema lica koja su zadržala pravo stanovanja (građani pozvani na vojna služba, djeca u dječjim obrazovnim ustanovama, građani u mjestima lišenja slobode, u psihijatrijskim ustanovama i dr.). Ova lica ne mogu biti prijavljena u stanu, ali zadržavaju pravo boravka čak i ako se promijeni vlasnik.

Zatim je potrebno provjeriti da li je stan koji se kupuje opterećen pravima trećih lica. Pravno čist stan ne treba da se izdaje, da bude predmet tužbe ili kaucije, da bude uhapšen i sl.

Kako provjeriti pravnu čistoću stana i druge pravne nijanse

Nažalost, kako praksa pokazuje, nemoguće je biti 100% siguran da je stan pravno čist. Međutim, i dalje morate poduzeti određene mjere da to provjerite: idite s prodavateljem u BTI, ured za pasoše i ured za stanovanje za relevantne informacije, uzmite izvod iz kućne knjige. Osim toga, potrebno je provjeriti nepostojanje zaostalih obaveza u računima za komunalne usluge i neke druge točke.

Agencije za nekretnine koje podržavaju transakcije kupoprodaje stambenog prostora obično provjeravaju sljedeće podatke:

  • ispravnost ugovora o prodaji stana;
  • spisak svih bivši vlasnici ovaj stan;
  • informacije iz BTI;
  • finansijski i lični račun, koji ukazuje na prisustvo ili odsustvo finansijskog duga;
  • izvod iz kućne knjige;
  • spisak svih osoba koje su ikada bile prijavljene u stanu;
  • spisak privremeno otpuštenih lica iz stana koji se prodaje u vezi sa pozivom na vojnu službu, boravka u staračkom domu i sl.;
  • nema dugovanja za telefonske pozive;
  • nema hapšenja, zabrane i slično. za stan.

Osim toga, da biste provjerili sve nijanse transakcije, možete:

  1. Provjerite u policiji da li je neko od vlasnika ove nekretnine prijavio gubitak pasoša;
  2. Zamolite prodavca da dostavi potvrdu od poreska služba na plaćanje poreza na stan (porez na nasledstvo, porez na poklon, godišnji porez na imovinu);
  3. Provjerite informacije o rođacima. Ako nisu, prodavac mora dati pismenu izjavu o njihovom odsustvu. Ako postoji supružnik, djeca ili drugi srodnici koji također mogu potraživati ​​stan ili njegov udio, prodavac mora dostaviti pismenu saglasnost supružnika, dozvolu odbora povjerilaca ili druge dokumente (obično je potrebna ovjera);
  4. Saznajte da li je kuća u kojoj se stan prodaje nalazi na listi za rekonstrukciju.

Da biste se u potpunosti zaštitili od rizika, rizike kupovine kuće možete osigurati kod osiguravajućeg društva, ali takva garancija nije jeftina.

Prije sastavljanja ugovora o kupoprodaji stambene nekretnine, prodavac i kupac moraju odlučiti ko će od njih snositi troškove obrade transakcije, koliko će vremena biti potrebno za izradu izvoda svih osoba upisanih u stan, do kome i kako će se proveravati prisustvo zaostalih obaveza za stanarinu, da li će ostati broj telefona.

Takođe, strane moraju da se dogovore o iznosu koji će biti naveden u kupoprodajnom ugovoru, te da se dogovore o tome kakvu će odgovornost snositi prodavac stana ako ne može da ga iseli na vreme ili u potpunosti odbije da proda stan.

Pitanje cijene stana, koja će biti evidentirana u kupoprodajnom ugovoru, mora se pregovarati. To je zbog činjenice da je prodavac često zainteresiran da cijena u ugovoru bude niža od stvarne vrijednosti, jer će od toga zavisiti iznos poreza koji se plaća. A kupca je, naprotiv, ponekad isplativije naznačiti puni trošak stanove za nabavku.

Vrijedno je vrlo pažljivo pristupiti procesu obrade transakcije nekretninama i pitanju prijenosa novca. Nakon obračuna s prodavcem, morate uzeti od njega u cijelosti.

Kupnja stana u kući u izgradnji također ima niz prednosti: zajamčena pravna čistoća stana i niža cijena u odnosu na sličan stan na sekundarnom tržištu. IN ovaj slučaj kupac je prvi vlasnik nekretnine, pa je samim tim osiguran od problema opterećenja stana ili potraživanja bivših vlasnika.

Osim toga, prilikom kupovine novog stana, kupac može isplatiti investitoru u ratama i izvršiti radovi na popravci potpuno po Vašoj želji.

Međutim, prilikom kupovine novi stan kupac treba uzeti u obzir da postupak registracije takve nekretnine traje mnogo više vremena. Ako se redovni kupoprodajni ugovor može sastaviti u roku od 1-2 dana, onda izvršenje ugovora o prijenosu stana, na osnovu kojeg se prenosi na kupca, može trajati 1,5-2 mjeseca.

Vrijedi napomenuti da kada kupujete kuću od developera, postoji određeni rizik. Već je bilo situacija kada je razvojna organizacija iznenada nestala, prikupivši određenu svotu novca, a započeta gradnja je zaustavljena.

Kako ne biste naišli na takvu situaciju, pokušajte što više provjeriti programera i ispravnost sve dokumentacije. Možete slijediti sljedeće smjernice:

  1. Prije potpisivanja ugovora prikupite što više informacija o developeru. Saznajte koliko je dugo na tržištu, pogledajte zvaničnu web stranicu kompanije, idite do objekta u izgradnji.
  2. Uporedite i analizirajte cijene stanova. Vrlo niska cijena može ukazivati ​​na nepouzdanost organizacije, jer stabilna i pouzdana kompanija neće prodati stanove ispod njihove stvarne vrijednosti.
  3. Zatražite sastavne dokumente (povelja, TIN sertifikat, PSRN sertifikat, itd.) projektanta.
  4. Pogledajte građevinsku dozvolu. U dozvoli pažljivo provjerite njen rok važenja i pravo na izgradnju objekata odgovarajuće visine.
  5. Pažljivo provjerite svoju građevinsku dozvolu. Postoje slučajevi kada građevinska kompanija gradi na više objekata odjednom, ali nema dozvolu za određenu zgradu u kojoj se prodaju stanovi. Takođe morate obratiti pažnju na rokovi dozvole.
  6. Pogledajte projektnu dokumentaciju.
  7. Pročitajte uslove ugovora. Ukoliko nemate iskustva u radu sa pravnim dokumentima, bolje je, naravno, provjeru ugovora povjeriti profesionalnom advokatu koji može ukazati na sve "zamke" ugovora.
  8. Provjerite pravo investitora na zemljište na kojem se kuća gradi, kao i posebne namjene ovo područje. Zemljište treba izdvojiti posebno za izgradnju kuće koja se nalazi na odgovarajućoj adresi.

Prilikom kupoprodaje stanova u novogradnji obično se koriste tri vrste ugovora:

  • ugovor o vlasničkom učešću čiji je postupak zaključivanja strogo regulisan zakonom. Prema ovoj vrsti ugovora, kupac stana ima pravo jednostrano raskinuti ugovor ako se prekrše vrijeme izgradnje ili druge obaveze investitora;
  • ugovor o prodaji stana na rate;
  • Ugovor o učešću u izgradnji stambene zadruge, prema kojem kupac plaća članarinu i udio u iznosu od ukupno trošak kupljenog stana. Ovaj tip ugovori su najmanje regulisani rusko zakonodavstvo Stoga, njegovom zaključku treba pristupiti s krajnjim oprezom.

Kratak video u nastavku teme.

Kupovina stana je cela nauka. Jasno razumijevanje njegovih osnova i detaljna analiza svake faze omogućit će kupcu da uspješno kupi kuću.

Ovdje nije toliko važno ko je uključen u ovaj postupak: da li sve sami sređujete ili koristite usluge posrednika prilikom kupovine stana. Obje opcije se svode na isti glavni alat: ovo je informacija, odnosno posjedovanje iste.

Kompetentne upute korak po korak za kupovinu stana ne uključuju samo popis potrebna dokumenta da provede postupak ili načine za upozorenje na prevarante. Da biste postigli željeni cilj, morat ćete proći ozbiljan put, koji počinje proučavanjem oglasa na tematskim resursima i specijaliziranim forumima, a završava registracijom na novom mjestu prebivališta.

Dakle, predstavljamo vam detaljna uputstva za kupovinu stana, koja uključuju glavne tačke ovog dugog i mukotrpnog procesa. Mi ćemo kupovati sami, stoga, kao takve, opcije sa agentima za nekretnine neće se razmatrati.

Procedura kupovine stana

Mnogi neiskusni kupci stalno postavljaju isto pitanje: odakle početi? Prvo što vam padne na pamet je da prilikom kupovine stana koristite usluge posrednika, odnosno obratite se stručnim stručnjacima.

Naravno, ova opcija značajno smanjuje gnjavažu procesa, jer će se s papirologijom baviti upućeni ljudi, a vi nećete morati trčati oko notara i advokata. Kritična muha u ovom slučaju su dodatni troškovi. Sviđalo se to vama ili ne, ali svaki rad treba platiti, a još više za kompetentnog stručnjaka. Stoga, u ovom slučaju budite spremni platiti uredan iznos za usluge ove vrste.

Evo instrukcija korak po korak pri kupovini stana sve se svodi na samo dvije tačke: prva je da kontaktirate agenciju i sa njom sklopite ugovor o pružanju usluga, a druga je da sačekate najbolju ponudu za vas, kažete „da“ i potpišite gdje je potrebno. Sve ostalo će za vas uraditi profesionalci, samo ćete trebati platiti iznos naveden u ugovoru za pružanje usluga i za sam stan.

Samostalna kupovina

U ovom slučaju, upute korak po korak za kupovinu stana stječu mnogo bodova i podtočaka. Vrijedi odmah napomenuti da kada sami kupujete stanovanje, morate biti strpljivi, jer će pronalaženje i dizajniranje odgovarajućeg područja oduzeti puno vremena i truda.

Pretraga smještaja

Ako ste zainteresovani za stanove na sekundarnom tržištu, onda bi trebalo da počnete sa velikim oglasnim tablama, poput Avito ili Iz ruke u ruke. Neće biti suvišno pogledati neke lokalne Internet resurse koji prihvataju aplikacije ove prirode. Također možete pregledati tematske novine i časopise gdje se takvi oglasi postavljaju.

Najbolja opcija je Mreža. Tamo možete pronaći bilo šta, a biće puno opcija, za razliku od štampanih materijala. Evo ti i Detaljan opis stanove na sekundarnom tržištu, te neke fotografije, a ponekad naiđu i video streamovi stanova, gdje kupac može lično sve vidjeti bez lične posjete objektu. Agencije za nekretnine koje idu u korak s vremenom vrlo često pribjegavaju potonjoj opciji, ali takve oglase ponekad možete vidjeti i među običnim prodavačima.

Ako ste zainteresirani za kupovinu stana u novoj zgradi, onda je svakako bolje dati prednost velikim investitorima koji posjeduju ove objekte. Odnosno, ne morate tražiti određeni stan, već građevinsku kompaniju. Pronađite onu koja se gradi u području koje vam je potrebno, a tek onda odlučite o spratu i sobama.

Uprkos prividnoj jednostavnosti, kupovina stana u novoj zgradi ima svoje zamke. Jedan od njih je nesposoban građevinske kompanije. Obavezno provjerite recenzije o graditelju. Štoviše, to ne bi trebalo učiniti na web stranici same kompanije, već na specijaliziranim forumima gdje su prilagođene recenzije svedene na minimum. To mogu biti bilo koji nezavisni resursi koji se na ovaj ili onaj način odnose na nekretnine: nije ih teško pronaći, a u svakoj regiji će postojati barem nekoliko lokacija.

Upoznavanje sa stanom

Oglas je pronađen, informacije na web stranici ili u novinama su proučene, sada morate lično pregledati stan kako biste upotpunili sliku. Ukoliko ste zainteresovani za kupovinu sekundarnog stana, potrebno je da pozovete direktnog prodavca i razjasnite neke bitne detalje, a to su: da li se navedeni stambeni prostor zaista prodaje; Da li je navedena cijena tačna? Koji su uslovi za inspekciju?

U slučaju novih zgrada stvari su obično drugačije. Postoje određeni dani koje je odredila kompanija za razvoj, kada oni koji žele mogu pregledati objekat i postaviti sva svoja pitanja. Takva inspekcija se najčešće odvija u formatu ekskurzije: grupa potencijalnih kupaca šeće s „vodičem“, usput učeći potrebne informacije.

Vratimo se sekundarnom stanovanju. Onog dana kada ste se sa prodavcem dogovorili o sastanku, treba da se javite ponovo i razjasnite vreme. Ponekad se desi da je stan već prodat ili obećan drugom uz dobar predujam, odnosno „zanimljivijem“ klijentu. Ako je prodavac prodavac nekretnina, on može od vas sam zatražiti individualni sastanak kako bi vam postavio neka pitanja.

Činjenica je da je po ugovoru odgovoran zaposlenik agencije za nekretnine, odnosno ovdje je riječ o sigurnosti transakcije, prije svega za prodavca. I vrlo je teško izvući bilo kakve zaključke o kupcu preko telefona. Neke agencije nude čak i potpisivanje originalnih formulara za kupovinu stana, koji garantuju dalju saradnju dve strane.

Inspekcija

Prvi korak je pregled ulaza. Može se koristiti za stvaranje prvog utiska o stanarima, a u nekim slučajevima i o samim stanovima. Po uređenju ulaza, ili po odsustvu takvog, lako je odrediti čistoću budućih komšija i kako se kuća za servisiranje odnosi prema kući.

Obavezno obratite pažnju na zidove i podloge. Ovo se posebno odnosi na prvi sprat, gde se često može videti buđ – leglo bolesti. Ako razmišljate o opciji s posljednjim katovima, onda morate temeljito razmotriti stropove i kvalitetu zidova. Prisustvo i najmanjeg traga curenja ukazuje na to da ćete patiti sa popravkom stambenog prostora sve dok se krov kuće normalno ne popravi. Stoga se s velikim oprezom odnosite prema obilju tepiha ili potpuno novih tapeta. U pravilu, to nije bez kvake: neće svi pristati da poprave stan prije prodaje, jer se taj novac može potrošiti na poboljšanje drugog, odnosno vašeg budućeg doma.

Ugaoni stan zahtijeva malo drugačiji, poseban pristup, za razliku od ostatka kuće. Omogućeno je, kako kažu, svim vjetrovima, pa takvo stanovanje, bez odgovarajuće pažnje, postaje osjetno hladnije, a istovremeno se dodaje vlaga.

IN bez greške pregledati sve vodovodne instalacije. Ako je neka zatvorena lijepim panelima, onda ne ustručavajte se zamoliti vlasnika da je nekako otvori ili rastavi. Najčešće takva "ljepota" skriva velike nedostatke vodovoda u obliku zahrđalih i cijevi koje cure.

Obratite pažnju na miris. Ako vas prilikom pregleda dočeka jak miris lavande ili "planinska svježina", onda morate biti na oprezu. Ispod prozora može biti prikrivena smrdljiva kanalizacija ili neka lokalna deponija.

Takođe treba napomenuti da je stan bolje pregledati tokom dana. Svjetlo lampe neće reći puno o popravci ili sitnim detaljima unutrašnjosti, a nećete baš cijeniti pogled s prozora, kao ni „dnevni život“ stanovanja (tramvaji, zujanje automobila ispod prozori itd.).

Negotiation

Nakon što ste detaljno proučili stambeni prostor i pregledali ulaz, možete preći na pregovore sa prodavcem i razgovarati o uplati akontacije prilikom kupovine stana. Te nedostatke koje ste vidjeli mogu poslužiti kao izgovor, odnosno možete tražiti popust. Više od 10% prodavaca u pravilu ne snižavaju cijenu, ali ponekad neki pristaju i na više.

Usput, ako su se brzo složili s vama o nekim nedostacima u stanovanju i ponudili neviđeni popust, onda je to razlog za oprez. Dakle, sa ovim stanom nije sve tako bez oblaka kao što prodavac slika. Mogu postojati neki skriveni problemi kako sa stanjem samog stambenog prostora tako i sa pravnom stranom. Prvi se još uvijek može nekako ispraviti, ali s drugim riskirate ne samo da odgodite proces kupovine na duže vrijeme, već čak i izgubite novac.

Kapara

Praksa sklapanja transakcija nekretninama pokazuje da je potpisivanjem gotovo svakog ugovora takvog plana predviđena avansna uplata pri kupovini stana. Nema potrebe da se plašite ovoga, i tu nema lažne pozadine, osim ako, naravno, ispred sebe nemate pravog prodavca ili agenta za nekretnine. Takav korak je direktna potvrda ozbiljnih namjera kupca u pogledu kupovine stambenog prostora.

Depozit je garancija i za prodavca i za kupca. Prvi više neće tražiti kupce, a drugi je siguran da je stan pronađen i da možete preći na sljedeću fazu.

Ugovori takvog plana su lojalniji onima koji kupuju stambeni prostor (uglavnom). Ako prodavac prekrši svoju riječ, odnosno prijava kupovine stana nije na vama, onda mora vratiti depozit u duplom iznosu. U slučaju da inicijativa za raskid ugovora dođe od onoga ko kupuje stan, akontacija mu se jednostavno ne vraća.

Upoznavanje sa dokumentima prilikom kupovine stana

Nakon pregleda kućišta i razgovora sa prodavcem finansijska pitanja potrebno je pažljivo proučiti raspoloživu dokumentaciju za stan. Ako ste dobro upućeni u pravne pojmove, onda možete i sami napraviti takvu procjenu, u ostalim slučajevima bolje je ne škrtariti i obratiti se advokatima. Provjera takvog plana nije potpuna prodaja, već obična inspekcija dokumenata, tako da je jeftina, a njegova važnost je neprocjenjiva.

Ako ipak odlučite sami provjeriti komplet, kontaktirajte Posebna pažnja on sledeće tačke.

Prvi je autentičnost dokumenata. Pravi prodavac mora imati pri ruci originalan set dokumenata, a ne kopije, čak i ako su ovjerene kod notara.

Drugo, neophodno je razjasniti da li postoji teret na ovom stambenom prostoru, odnosno da li osoba koja stoji ispred vas ima pravo da zaključuje ugovore i bavi se prodajom ove nekretnine. U tom slučaju puno će pomoći kućna knjiga u kojoj su navedeni svi podaci o stanarima, kao i vlasnicima stana.

Treće, bilo bi jasno da bi bilo korisno prikupiti izjave (prodavcu ili kupcu) od drugih vlasnika kuća o njihovom pristanku na transakciju, ako postoji. Takav dokument mora biti ovjeren kod notara.

I na kraju: ako su u stanu prijavljena maloljetna djeca, onda je potrebno priložiti prodajnu dozvolu koju izdaju organi starateljstva i starateljstva.

Pri kupovini stana svi ovi dokumenti moraju biti pravno uredno sačinjeni i uvijek sa neisteklim rokom zastare.

Registracija prodaje

Još jedna važna faza u stjecanju nekretnina. Ako planirate vratiti prihod pri kupovini stana, onda se ovoj stavci mora pristupiti posebno pažljivo. U suprotnom ćete morati trčati za prodavcem nakon transakcije zbog vaše nepažnje.

Lista dokumenata za registraciju kupoprodaje je sljedeća:

  1. Prijava za registraciju kupoprodajnog ugovora. Dokument sastavljaju obje strane na posebnim obrascima (koji se mogu nabaviti u agencijama za nekretnine, agentima za nekretnine ili u matičnoj službi) na mjestu kupljenog stambenog prostora.
  2. Ako vlasnik nije uključen u transakciju, onda je za pravo na potpisivanje kupoprodajnog ugovora potrebno javnobilježničko punomoćje (original i kopija).
  3. Bankovni dokument koji ukazuje na plaćanje državne dažbine od strane obe strane za transakcije ove vrste (original i kopija).
  4. Set dokumenata koji ukazuju na vlasnika stana (kupovina, donacija, nasljedstvo, itd.).
  5. Home Book.

Proces registracije

Odjel za registraciju (na mjestu kupovine stambenog prostora) prije svega provjerava autentičnost dostavljenih dokumenata. Nakon što ova kancelarija da zeleno svjetlo, već možete pristupiti direktno pravnoj registraciji transakcije.

Odjel za registraciju često odbija obradu dokumenata, a za to postoji mnogo razloga. Ovdje je glavni faktor neodgovoran pristup i prodavača i kupca. Ako su obje strane koristile usluge agencija za nekretnine ili nekih pojedinačnih posrednika u prometu nekretnina, onda su kvarovi svedeni na minimum. Uredi za nekretnine su već utabali dobar put do odjela za registraciju i svjesni su svih zamki. Ako sami sklapate posao i to činite prvi put, budite spremni da dobijete odbijenicu za odbijenicom dok ne dovedete sve dokumente u red.

Tipične greške su netačan naziv ulice ili kuće, netačno prezime ili ime kupca/prodavca, kao i sumnja na falsifikat. Posljednja točka prisiljava matičara da temeljito prouči dokument i čak i na najmanju sumnju odbije prijem. Ovdje čak i par neispisanih slova na otisku notara može uzrokovati odbijanje.

Nakon što odjel registracije odobri dokumente i potpiše ugovor, transakcija se smatra završenom. Odnosno, dobijate ključeve stana i dokumente koji potvrđuju vlasništvo nad nekretninom i prenosni akt od prethodnog vlasnika.

Šta onda?

Kupac i prodavac treba da razgovaraju o organizacionim pitanjima u vezi useljenja novog zakupca, kao i iseljenja starog. Po pravilu, zakon predviđa jasan vremenski period - dvije sedmice, koje se daju prodavcu da napusti stambeni prostor. Ali sporazumno, ovi uslovi se mogu mijenjati i naviše i naniže. Bolje je to učiniti pismenim putem kako biste izbjegli dodatne probleme.

Zatim se kupac treba registrovati ured za pasoše, odnosno dobiti službenu registraciju u pasošu. Bilo bi korisno odmah posjetiti stambenu kancelariju, vodokonzervator i druge stambene organizacije kako biste preregistrovali dužnosti i dobili lične račune na svoje ime.

Decor poreski odbitak- takođe jedna od obaveza kupca, dakle, uz posjetu poreska uprava nije vredno povlačenja. Prije odlaska u Federalnu poreznu službu, neophodno je napraviti kopije imovinskih dokumenata. Nema potrebe da ih ovjeravate kod javnog bilježnika, ali kada pravite odbitak, morat ćete pored kopije pokazati i original.

U principu, proces kupoprodaje stana traje oko dvije sedmice, a ako su dokumenti uredni i ako ste prijavljeni preko agencije, onda i manje.