Заемщику следует помнить, что полный расчет с банком не означает автоматического закрытия ипотечного кредита. Данная процедура должна быть правильно оформлена, иначе впоследствии могут возникнуть неприятные неожиданности.

«По завершении расчета с банком заемщику нужно произвести погашение регистрационной записи об ипотеке, - сообщает об алгоритме действий заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева . - Для этого заемщику необходимо получить из банка закладную, содержащую отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и соответствующую доверенность на подписанта».

Должник должен обязательно подать в банк соответствующее заявление с просьбой закрыть свой ссудный счет. Как правило, это происходит через 45 дней, после чего переплаченные по кредиту средства (если таковые имелись) возвращаются заемщику.

Суть закрытия ипотечного кредита заключается в том, чтобы ссудный счет залогодателя был обнулен, а обременение с ипотечной квартиры - снято. Только после этого бывший заемщик может на вполне законных основаниях распоряжаться своей недвижимостью: свободно продавать ее, дарить, завещать, сдавать в аренду и т.д. Запись о прекращении ипотеки делается в Росреестре, а заемщик получает новое свидетельство о праве собственности, с которой снято залоговое обременение.

Выписка, копии распоряжений, заявление заемщика прикладываются к кредитному делу.

«При погашении ипотечного кредита в плановом порядке в соответствии с информационным графиком платежей, вручаемом заемщику под роспись, закрытие ипотечного кредита происходит в автоматическом режиме в дату, установленную в кредитном договоре», - информирует Ольга Докучаева. Что очень важно: «при желании заемщик также может получить справку из банка об отсутствии задолженности перед банком и о характере обслуживания им долга».

«После погашения любого кредита лучше всего запросить у банка официальное письмо об исполнении заемщиком всех обязательств по кредиту во избежание в дальнейшем вопросов со стороны банка», - подтверждает заместитель председателя правления ЗАО «Райффайзенбанк» Андрей Степаненко . «При этом рекомендуется уточнить размер последнего платежа до даты списания», - добавляет Ольга Докучаева.

На этой выписке обязательно должна стоять банковская печать и подпись специалиста кредитного отдела. Хранить данный документ нужно не менее трех лет (именно такой период времени составляет срок исковой давности по подобным делам).

Казалось бы, для чего эти лишние бюрократические процедуры? Ошибается тот, кто думает, что это простые формальности. Все вышеперечисленное нужно в большей степени заемщику, а не банку. Необходимо, чтобы у человека было на руках документальное свидетельство того, что кредитор не имеет к нему никаких материальных претензий. В противном случае пара копеек задолженности, которая могла случайно остаться непогашенной, и о которой банк не поставил заемщика в известность, через пару лет может превратиться в приличную сумму долга. Подобные ситуации возникают из-за ошибок, допущенных при закрытии счета. Например, проценты могут «набежать» уже после полного погашения кредита - это вполне реально, если последний платеж был внесен вечером, и, следовательно, деньги поступили на счет только на следующий день.

Кроме того, если долг не будет официально закрыт, заемщик продолжит числиться в должниках. Эта информация непременно отразится в бюро кредитных историй, из-за чего человек не сможет получить новый кредит, или заем будет предоставлен на крайне невыгодных условиях.

«После полного погашения кредита заемщику необходимо взять в банке письмо об отсутствии каких-либо обязательств по закрытому кредитному договору для собственного архива и предоставления в другие кредитные учреждения, так как информация в бюро кредитных историй не всегда может быть обновлена корректно и своевременно. Также это обезопасит заемщика от возможных претензий банка в будущем», - подтверждает начальник Управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева .

Многие заемщики предпочитают возвращать долги раньше указанного в договоре срока. Досрочное погашение может быть полным или частичным. В последнем случае график последующих платежей изменяется: либо сокращается срок кредитования, либо уменьшается размер ежемесячного платежа.

Процедура досрочного погашения ипотечного кредита выглядит следующим образом. «В соответствии с условиями кредитного договора заемщику необходимо за указанный в договоре срок написать заявление на досрочное погашение кредита, - рассказывает Галина Костышева. - В заявлении указывается сумма без учета текущего ежемесячного платежа, который будет вноситься одновременно с суммой досрочного погашения. Возможные даты досрочного погашения, минимальные суммы для осуществления частичного досрочного погашения указаны в соответствующем разделе кредитного договора».

«В настоящее время заемщик вправе осуществить досрочный возврат кредита (полностью или частично), при условии письменного уведомления об этом кредитора не менее чем за один рабочий день до даты досрочного возврата кредита. Для уведомления может быть использована рекомендуемая банком форма. Сумма частичного досрочного возврата кредита не ограничена», - уточняет Ольга Докучаева.

Следует помнить, что в настоящее время штрафы за досрочное погашение не взимаются. Не должны быть начислены и дополнительные комиссии за это.

Погашать кредит досрочно очень выгодно - в данном случае весьма ощутима экономия на процентах, особенно если речь идет об ипотеке, сумма которой велика. Наиболее оптимальным считается погашение ипотечного кредита в течение 5-7 лет.


Вопрос – как можно закрыть ипотеку на квартиру или дом досрочно – интересует, пожалуй, каждого заемщика. Ведь это гарантирует меньшую по размеру переплату и скорейшее избавление от «кабалы», как в народе принято называть жилищные кредиты.

Практически все, оформляя ипотечный заем, планируют рассчитаться по задолженности как можно быстрее. Но уже через пару лет появляется вопрос – а надо ли?

Среди преимуществ погашения раньше срока следующие:

  • Переплата по кредиту равна только тем процентам, которые были уплачены за реальный срок пользования кредитом. То есть, при полной оплате раньше срока вы экономите свои деньги на переплате. Чем раньше погашен кредит, тем меньше процентов вы заплатите.
  • После полного погашения с квартиры снимается обременение. Вы можете полноправно распоряжаться ею: продавать, менять, делать ремонт. О том, как производится процедура снятия обременения с ипотечного жилья. вы можете прочитать .
  • Вы избавляетесь от необходимости ежемесячно четко планировать бюджет, постоянно думать о том, как бы не пропустить очередной платеж по жилищному заему и не испортить свою кредитную историю.

Учитывая уровень инфляции в нашей стране, увеличение заработной платы с годами, следует понимать, что уже через несколько лет платежи по ипотеке станут для вас менее обременяющими, чем пару лет назад. Поэтому, возможно, для некоторых и не имеет смысла спешить выплатить ипотеку в самые первые годы, когда платежи еще довольно существенны для бюджета.

Конечно, через 10-15 лет переплата будет довольно большая, но не стоит забывать об обесценивании денег в результате инфляции. То есть, через такой большой промежуток времени может произойти так, что вы погасите ипотеку всего за несколько своих зарплат. Многие заемщики вместо досрочного погашения ипотеки выбирают открытие депозитного счета в том же банке, которому платят по ипотечному заему. Больше информации о том, какое влияние инфляция оказывает на кредиты, вы получите по данной ссылке .

Если вы гасите ипотеку досрочно, вы также теряете право на возврат подоходного налога. Ограничений по налогу на проценты по жилищному заему нет. При покупке квартиры сумма льготы составляет не более 2 млн. О налоговом вычете, который полагается кредитополучателям, взявшим ипотеку, вы узнаете .

При аннуитетной системе платежей после половины срока рассчитываться по задолженности полностью уже не так выгодно, так как основная часть процентов уже была выплачена. О том, что такое аннуитетная схема внесения платежей, о ее плюсах и минусах, больше рассказано в этой статье .

  • У вас есть свободные накопления, которые вы можете потратить на жилищный кредит и не желаете ни во что инвестировать. Если же вас все-таки интересуют выгодные инвестиции, то ознакомьтесь с данным обзором .
  • Вы хотите избавиться от «кабалы», психологического давления от наличия такой большой задолженности перед кредитором и постоянного страха, что в случае просрочки вы можете потерять жилье навсегда. Утрата жилья возможна в случае многочисленных просрочек по заему. Если вы не столкнулись с трудной жизненной ситуацией, когда нечем платить по ипотеке, то эту проблему нужно как можно скорее решать, некоторые решения вы найдете в этой статье .
  • Если выплаты по заему превышают 40-50% вашего дохода, то дополнительные средства лучше направлять на снижение долга по кредиту.
  • Вы предполагаете, что скоро ваши доходы станут гораздо меньше и вы не сможете «тянуть» ипотеку.
  • Ваши доходы меняются из месяца в месяц, а работа не стабильна.

Способы внесения средств раньше срока:

  • Полное закрытие суммы долга
  • Внесение суммы, которая покрывает часть долга

О том, какой из способов лучше, вы можете прочитать по данной ссылке .

Основные моменты, на которые нужно обратить внимание:

  • Уточните минимальную сумму для досрочного погашения. Возможно, вам придется копить деньги на счете несколько месяцев перед тем, как они спишутся в счет оплаты раньше срока. Только после этого будет пересчитан ваш кредит.
  • В банках существует два варианта, куда направить средства, оплаченные выше назначенного платежа: на уменьшение срока кредита или на уменьшение ежемесячной выплаты. Если вы хотите снизить ежемесячные платежи, то вам также может подойти такой вариант, как рефинансирование. Об услуге перекредитования подробно рассказывает данный обзор .
  • Обязательно нужно написать заявление на полное или частичное досрочное погашение.

Порядок досрочного внесения средств следующий:

  • Заранее уведомите банк о планируемом платеже.
  • Уточнить сумму для полного досрочного погашения. Ни в коем случае нельзя подсчитывать самому, такую информацию вам может сообщить только сотрудник банка. О некоторых способах того, как узнать приблизительную сумму заранее, расскажет эта

В условиях рыночных отношений создаются новые банковские продукты, рассчитанные на разноуровневое финансовое положение граждан. Под эту статью попадает и услуга ипотечного кредитования. Однако получить такой кредит довольно не просто, а приобрести квартиру по ипотеке еще сложнее. У счастливчиков, возвративших кредит (срочно или досрочно), казалось бы, уже нет никаких забот. Но, к сожалению, это не так, перед заемщиком стоит еще такая бумажная волокита, как оформление окончания отношений с банком и снятие обременения с квартиры.

Итак, поехали... После погашения кредитной задолженности и списания последнего платежа заемщик имеет право потребовать в банке письмо об исполнении обязательств по кредитному договору и закладную для снятия обременения с квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).

*Нюанс. При досрочном погашении кредита, необходимо обратиться к менеджеру банка и согласовать с ним дату закрытия кредита. Далее экономист отдела кредитования обязан сообщить точную сумму остатка долга и процентов за пользование кредитными средствами. Однако конечная сумма начисленных процентов может различаться, разница которой, как правило, составляет несколько долларов или десятков рублей. Из-за подобных остатков есть вероятность повторного посещения банка и допогашения недостающей суммы.

Поэтому ведущие специалисты ипотечных компаний рекомендуют брать в банке еще и выписку о состоянии ссудного счета. На практике получается так: на балансе счета остается несколько денежных единиц, менеджер не заметил, а начальник отдела не проверил, подписав справку о погашении кредита. Естественно, подпись начальника отдела дает заемщику полное право считать, об выполнении обязательств перед кредитором. Но в ОБД банка останется информация о необслуживаемой задолженности. Выходит, что де-юре кредитный договор продолжает действовать; далее эту сводку видят экономисты отдела по работе с проблемными клиентами, и начинают вызванивать должника или могут передать «долг» коллекторам, о неблагоприятных последствиях для заемщика, наверное, и не стоит рассказывать...

Получается, когда пройдена вот такая формальность, переоформляется свидетельство о собственности... Согласно Гражданскому Кодексу РФ, если нет долга, то нет и залога, а юридически залог исчезает только при полном погашении кредита. Однако, так как это подлежит госрегистрации, нужно снять отметку о залоге.

*Закон есть закон. Статья 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – «регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда о прекращении ипотеки».

Необходимые документы для снятия обременения: - заявление; - документы, устанавливающие права на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи); - закладная; - письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору в УФРС; - нотариально заверенные копии учредительных документов кредитора.

Также есть вероятность того, что банк-кредитор будет «навязывать» уплату за нотариальное заверение учредительных документов на заемщика. Поэтому при возникновении сомнений относительно таких статей расходов, необходимо написать письмо на имя председателя правления банка письмо с просьбой разъяснить подобные действия. Не лишним будет проконсультироваться и у независимых специалистов.

Как указывается в письме Министерства финансов России (№ 03-05-06-03/76): за погашение регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки государственная пошлина уплачиваться не должна. А размер госпошлины за выдачу нового свидетельства для физлиц составляет 100 руб. (ст. 333.33 НК РФ).