Образец купли продажи квартиры по ипотеке. Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя. Образец заполнения договора

Финансовые средства для приобретения своего собственного жилья есть не у всех. Решить эту проблему можно, оформив ипотечный заём. Это даёт возможность постепенно выплачивать стоимость приобретённой недвижимости. Основной документ, регулирующий условия сделки – договор купли продажи квартиры по ипотеке (ДКП). Стать счастливым обладателем жилья можно только после тщательного анализа всех условий этого документа.

Составлением купчей под залог кредита занимается банк. Это удобно для всех участников сделки, так как в финансовом учреждении есть юридический отдел, который профессионально справляется с подобными вопросами. Однако прежде чем ставить свою подпись внизу документа, следует ознакомиться с его структурой, содержанием и внешним видом.

Рассмотрим основные пункты

Суть каждого пункта ДКП жилья при покупке должна быть изучена и осмыслена. Подписывать бумагу можно только после согласования всех важных нюансов между покупателем, продавцом и займодателем.

Предмет договора

Первый пункт документа разъясняет его суть. Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки – это купчая с элементами ипотечного договора. Сделка заключается между тремя сторонами: Продавцом, Покупателем и Кредитором.

В тексте документа даётся краткое описание отчуждаемого заемного имущества, как предмета ипотеки: адрес, общая и жилая площадь. Право собственности подтверждается свидетельством о регистрации, номер серия и дата выдачи которого также фигурирует в договоре.

Гарантии

В данном разделе продавец подтверждает тот факт, что он является полноправным владельцем имущества на момент составления и подписания договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Он гарантирует, что жильё не находится в залоге или под арестом и что на владение им не претендуют третьи лица.

Кроме того, продавец ручается, что не имеет задолженностей по оплате коммунальных услуг, а отчуждаемое жильё находится в надлежащем состоянии для дальнейшей эксплуатации и не представляет опасности для обитателей.

Условия передачи объекта ипотеки в собственность под залог

В следующем пункте освещаются условия передачи объекта ипотеки залогодателю и залогодержателю (он же кредитор, займодатель). Жильё переходит во владение покупателя (он же залогодатель, заёмщик) и в пользование членов его семьи на основании гос. регистрации права на него. Регистрация ипотечного ДКП происходит после передачи части оплаты стоимости квартиры заёмщиком. После этого у займодателя возникает право залога.

Обеспечение исполнения залоговых обязательств

Согласно с данным договором заёмщик принимает на себя исполнение следующих обстоятельств:

оплату затрат, понесённых залогодержателем при взыскании задолженности;
оплату процентов и неустоек по ипотечному ДКП;
погашение тела кредита по ипотечному ДКП;
любые расходы и убытки залогодержателя, понесённые по вине покупателя.

Порядок расчетов между сторонами

Взаимный расчёт между сторонами описан в отдельном пункте документа. Как правило, он состоит из двух этапов:

сначала залогодатель вносит процент от стоимости за жилищный объект, в течение определённого срока на условиях, оговоренных в первом пункте ДКП;
оставшаяся сумма погашается за счёт кредитных средств – залогодержатель перечисляет деньги со своего счёта на счёт продавца.

Займодатель перечисляет средства только после того, как покупатель предоставляет ему копию квитанции, подтверждающую погашение части стоимости приобретаемого имущества.

Права и обязанности сторон

Самый объёмный пункт договора – перечисление прав и обязанностей сторон сделки. Этот вопрос максимально раскрыт, и требует детального изучения.

Продавец обязуется:

содействовать покупателю в вопросе перехода права собственности на него после получения денежных средств, передать ему ключи и освободить жилое помещение в установленный ДКП срок;
погасить все неоплаченные долги по коммунальным платежам и оплатить все расходы и налоги, которые должен оплачивать владелец квартиры.

Продавец имеет право:

прекратить договор купли-продажи и отказаться от сделки, если он не получил расчёт за отчуждение имущества от покупателя и кредитора.

Обязанности залогодателя:

застраховать объект ипотеки от всех рисков, предусмотренных страховкой – утраты, повреждения и т.д. Сторона обязуется предоставить займодателю копии документов, подтверждающих факт страхования, в течение 5 дней с даты вступления ипотечной купчей в силу, а именно: копии правил страхования, полиса и договора со страховщиком, заверенные печатью компании и нотариально;
ежегодно продлевать срок действия страхового полиса до тех пор, пока все средства по кредиту не будут полностью выплачены. Срок действия страхового полиса должен быть больше, чем срок погашения залога, и превышать его не менее, чем на полгода;
оформить страховку за свой счёт и от своего имени;
уведомлять кредитора о любых изменениях условий страховки и согласовывать их с ним;
бережно эксплуатировать предмет ипотеки и защищать его от вторжений и посягательств третьих лиц;
согласовывать с займодателем возможность обременения ипотечного имущества правами третьих лиц;
уведомлять залогодержателя о том, кто проживает в квартире, и предоставлять ему основания, на которых эти лица пользуются имуществом. Кроме того, он обязуется освободить квартиру за 30 дней для вселения нового собственника;
допускать кредитора к проверке состояния квартиры и предоставлять документы на неё по первому его требованию в течение 5 дней;
не совершать никаких действий, которые могут негативно сказаться на состоянии имущества и снизить его стоимость;
в случае возникновения повреждений или потенциальной угрозы для имущества уведомлять об этом залогодержателя;
ставить кредитора с известность о произошедших изменениях (ремонтах и перепланировках) в квартире;
после подписания ДКП всеми тремя сторонами предоставить все необходимые документы в регистрационный орган для осуществления государственной регистрации;
в случае, если в его семье есть нетрудоспособные члены, либо лица, которые будут выступать совладельцами предмета ипотеки, заёмщик обязан предоставить согласие органов опеки на приобретение ипотечного имущества;
заменить объект ипотеки по требованию кредитора на равноценное имущество в случае ее утраты или полного износа;
не передавать право владения залоговым имуществом без ведома кредитора.

Права покупателя:

использовать приобретенное имущество по целевому назначению;
остановить требование о взыскании до момента отчуждения квартиры по факту внесения всех просроченных платежей в соответствии с условиями залога.

Права кредитора возникают на основании ДКП и ипотечной закладной, и регулируются следующими условиями:

при возникновении страхового случая получить компенсацию в соответствии с условиями полиса страхования, оформленного на покупателя;
осуществлять проверку состояния объекта ипотеки и использования его по целевому назначению, а также получать необходимые для проверки документы;
выступать в роли третьего лица при судебных разбирательствах по договору купли-продажи рассматриваемой ипотечной квартиры;
предъявлять залогодателю требования по сохранению имущественного объекта;
подать требование о взыскании долга за квартиру при систематическом невыполнении покупателем своих обязанностей;
настаивать на досрочном выполнении условий ДКП залогодателем в соответствии с законом РФ;
выселить заёмщика и членов его семьи из жилищного объекта в случае обращения о взыскании.

Ответственность участников сделки

Каждая из сторон ипотечного ДКП несёт ответственность за неисполнение возложенных на неё обязательств. Этот вопрос освещается в следующих условиях купчей:

в случае невыполнения своих обязанностей, займодатель применяет к покупателю штрафные санкции. Размер штрафа определён в ДКП;
штраф выплачивается залогодателем не позднее 10 дней после получения уведомления от займодателя в письменном виде;
если в ответ на обращение о взыскании суд выносит решение в пользу кредитора, заёмщик и члены его семьи должны покинуть предмет ипотеки в установленный срок;
покупатель не может перепродавать или переуступать право владения на предмет залога без ведома кредитора.

Особые условия

Невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств влечёт за собой досрочное прекращение договорных отношений между залогодержателем и залогодателем. В этом случае кредитор направляет обращение о взыскании в суд, и при условии его удовлетворения, квартира реализуется. Сумма, полученная при продаже, идёт на погашение долга по ипотечному ДКП и распределяется таким образом:

оплата расходов, связанные со взысканием задолженности кредитором (судебные и другие затраты);
выплата неустойки, непогашенных и срочных процентов;
погашение просроченной задолженности по телу кредита.

Если полученная от реализации сумма не покрывает вышеперечисленные статьи, то залогодержатель вправе удовлетворить свои финансовые требования путём реализации другого имущества залогодателя.

Срок действия ипотечного ДКП

Купчая с использованием кредитных средств вступает в силу после его государственной регистрации. Срок её действия:

в части купли-продажи – до момента выполнения обязательств продавца и покупателя. После совершения сделки все последующие изменения и коррективы вносятся кредитором и покупателем, продавец не принимает участия в этом;
в части ипотечного залога – до момента полного выполнения обязательств между залогодателем и залогодержателем.

Заключительные положения

В этом пункте освещаются следующие вопросы:

конфиденциальность и неразглашение условий ДКП;
порядок рассмотрения и решения споров;
обязанность уведомления всех участников сделки в случае смены реквизитов одной из сторон;
обязанность письменного уведомления сторон, если один из участников желает его расторгнуть;
все дополнительные условия и предложения рассматриваются путём письменной переписки;
расходы по регистрации возлагаются на покупателя;
количество экземпляров документа.

Адреса и платежные реквизиты сторон

Этот раздел содержит контактные и персональные данные трёх сторон:

для юридических лиц – адрес, телефон, коды ИНН, КПП, ОКВЭД, номер расчётного счёта;
для физических лиц – адрес, телефон, ИНН, паспортные данные.

Под предоставленными данными ставится подпись. Юридические лица дополнительно закрепляют её печатью.

Предварительный ДКП с использованием кредитных средств

Для того чтобы обеспечить гарантированное выполнение обязательств всеми участниками сделки, составляется предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. Он даёт возможность не только заранее правильно сформулировать условия сделки, права и обязанности сторон, но и подумать о целесообразности дополнения и изменения этих условий.

К примеру, в данном документе стоит рассмотреть такой важный аспект, как предварительная оценка кредитором имущественного объекта, который покупается по ипотечному ДКП, чтобы не получить отказ в предоставлении займа в дальнейшем.

Подводя итоги

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку даёт возможность приобрести имущество с использованием кредитных средств. На основании этого документа:

происходит переход права от продавца к покупателю;
регулируются отношения в части кредитного залога между залогодателем и залогодержателем.

Как правило, в документе фигурируют три стороны, однако бывают случаи, когда продавца и кредитора представляет одно и то же лицо.

Ждем ваших вопросов в комментариях.

Помощь со всеми документами вам может оказать наш юрист. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме.

Просьба сейчас оценить пост и поставить лайк.

Одним из вариантов покупки ипотечной квартиры может быть погашение покупателем оставшейся суммы залога перед банком-кредитором. Опасность в том, что банк снимает залог через 5 дней после внесения суммы, а регистрация права собственности происходит через 10 дней. В этот период продавец может не захотеть продавать квартиру после закрытия его ипотечного кредита .

Чтобы обезопасить свои средства покупателю стоит позаботиться о составлении нотариальных расписок, пользоваться банковскими ячейками при передаче денег, а главное, заключить предварительный договор с собственником жилья. К составлению предварительного ДКП квартиры, находящейся в ипотечном кредите, стоит отнестись серьезно и постараться учесть все возможные проблемы, которые могут возникнуть в процессе сделки.

Рассмотрим основные правила составления ДКП :

Договор должен быть в типовой форме, к которой участники могут добавить дополнительные условия.
Оформление лучше всего проводить у нотариуса, а при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности это обязательное условие.

Важно! Если у одной из сторон имеются сомнения при составлении предварительной договоренности, выходом может быть привлечение опытного специалиста по сделкам с недвижимостью.

Обязательные условия прописанные в договоре :

Информация об участниках сделки: ФИО, адрес регистрации, незавершенные кредитные обязательства.
Информация о предмете договора, т.е. квартире: адрес квартиры, площадь (жилая/общая), технические характеристики.
Свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость (номер документа, название органа, который его выдал).
Цена квартиры, размер выплат для снятия обременения ипотекой, сумма, которая будет выплачена продавцу.
Обязательства сторон и ответственность за их неисполнение.
В документе должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, может быть обозначен размер неустойки за каждый день просрочки.
Обязательно описываются способы передачи денежных средств (банковская ячейка, нотариальная расписки и т.д.).
Должна быть прописана процедура расторжения предварительного договора, условия при которых он может быть расторгнут.

Как составить основной ДКП?

Процедура заключения ДКП зависит от того, какой способ погашения залога выбрал покупатель.

Если покупатель выбрал полное погашение суммы залога . Необходимая для снятия обременения сумма вносится покупателем, залог считается погашенным.
Справка! ДКП в таком случае заключается по обычному стандартному алгоритму и ничем не отличается от обычной покупки квартиры.
Если покупатель выбрал покупку квартиры вместе с залоговым обязательством . Оформить такую сделку без участия банка не получится. При выборе этого варианта стоит помнить об его особенностях:
- продавец должен подать заявление в банк, чтобы получить разрешение на продажу залоговой квартиры;
- банк должен одобрить сделку, проверить платежеспособность покупателя;
- иногда банк также настаивает на заключении предварительного договора, в котором выступает третьей стороной;
- если покупателю необходим дополнительный кредит для оплаты, то банк не одобрит взятие кредита в другом месте.

При составлении договора купли-продажи квартиры с обременением третьей стороной по договору выступает банк (залогодержатель). Оформляется ДКП в стандартной форме нотариально . В нем содержатся:

Данные покупателя: паспортные данные, адрес регистрации, свидетельство о регистрации брака.
Информация о продавце: паспортные данные, адрес, свидетельство о браке.
Информация о залогодержателе (указывается сотрудник банка, должность и ФИО).
Сведения о недвижимости, ее площади, технические характеристики, целостности.
Обязательным пунктом является подтверждение уведомления покупателя о наличии ипотечного обременения, который содержит в себе информацию об ипотечном кредите.
Пункт о согласии залогодержателя на продажу недвижимости.
Пункт о переходе залоговых обязательств после оформления права собственности к покупателю. Покупатель становится залогодателем.
В разделе «Цена и способы расчета» раскрывается стоимость квартиры, сумма, которая покупателем выплачивается продавцу и сумма, которая выплачивается банку.
Обязанность Покупателя открыть аккредитивы для внесения средств, порядок оплаты.
В разделе «Права и обязанности сторон» расказываются особенности расторжения договоренности при неисполнении обязательств одной из сторон.
Указываются сроки вступления в силу ДКП, возможные риски и кто их берет на себя.
Реквизиты участников. Подписи и печати.

Особенности

Необходимость согласия банка на проведение сделки, участие кредитора в качестве третьего лица.
Открытие аккредитивов покупателем (стоимость до 2% от суммы) для оплаты стоимости квартиры.
Покупатель становится на место залогодателя, договор должен включать в себя информацию о переходе обременения на покупателя.

Риски

Привлекательность ипотечных квартир обусловлена низкой ценой по сравнению с остальным рынком недвижимости. Существует несколько нюансов оформления сделок купли-продажи с обременением ипотекой :

Продавец может «передумать» после погашения суммы залога покупателем. Это возможно при заключении покупки квартиры без участия банка-кредитора. Избежать этого можно путем составления предварительного соглашения, но и это не сможет обезопасить от дальнейших судебным разбирательств.
Продавец может умолчать о других обременениях, например, об участии материнского капитала.
Важно! Чтобы узнать об обременении, стоит в обязательном порядке попросить выписку из ЕГРН и из домовой книги.
При покупке со сменой залогодателя банк может не дать согласия на продажу. Отрицательный ответ придет после сбора и подачи большого количества документов, что займет время.
При смене залогодателя заключается новый кредитный договор, по которому кредитор может установить новые условия, например, по процентным ставкам.

Заключение

Ответственное отношение к проведению сделки с недвижимостью и соблюдение мер предосторожности обезопасят покупателя от потери средств и длительных попыток добиться их возврата через суд. Перед подписанием каких-либо бумаг по сделке купли-продажи стоит ознакомиться с их содержанием либо проконсультироваться у юриста.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Предварительные договоры часто заключается при приобретении квартир по ипотечным кредитам. Граждане, обращающиеся в банк за ипотекой, должны предоставить информацию о конкретном объекте покупки.

Кредитору требуется время на рассмотрение заявки. Предварительное соглашение накладывает обязательства на стороны контракта, как и любой другой договор, и находится в силе до момента подписания основного документа.

Образец документа

Законодательство

Предварительный договор – это одна из форм защиты интересов сторон сделки. Оформляется он письменно, включает основные условия, расчеты, положения о привлечении средств материнского капитала, если таковые имеются. Согласно ст. 429 ГК по предварительному договору его участники принимают на себя обязательства заключить основное соглашение в будущем. Такая форма волеизъявления возможна для любых объектов:

квартиры;
дома;
участки;
офисы.

Сроки подписания основной сделки в нем должны быть четко прописаны. Если они не указаны, то действуют положения закона, где этот период определен одним годом. При ипотечных сделках такого не случается.

Отношение банков к предварительным соглашениям

Сбербанк их приветствует. Это дает определенные гарантии кредитору, что сделка, под которую выдается кредит, не сорвется. Более того, сотрудники банка готовы оказать содействие в подготовке и оформлении данного документа. Указанная в предварительном договоре недвижимость впоследствии будет являться залогом у банка. Будет целесообразно, если именно кредитор составит предварительное соглашение своему клиенту. Для кредитной организации оно является типовым документом.