Если раньше обзавестись собственным жильем, да еще и в совершенно новом доме, было проблематично, то сейчас ситуация полностью изменилась. Теперь оформить квартиру в новостройке в ипотеку у Сбербанка может практически любой человек.

Почему приобретать жилье нужно именно сейчас?

Если вы всерьез задумывались над покупкой квартиры и внимательно изучали рыночные предложения, то наверняка заметили, что стоимость объектов недвижимости с каждым годом увеличивается, не давая ни единого шанса самостоятельно накопить на покупку. То есть даже если при благоприятном стечении обстоятельств вы будете откладывать добрую часть дохода вашей семьи, то достижение к цели не будет гарантировано. Что же делать?

Благодаря проводимым Сбербанком акциям, вы можете стать собственником новой квартиры уже через несколько дней после подачи заявки на ипотеку. Если вы боитесь высоких процентных ставок и большой суммы переплаты, то это предложение идеально подойдет именно в вашем случае, ведь программа позволяет добиться привлекательных 8,4 % годовых. Разберемся, что для этого нужно.

Условия ипотеки на новостройки

Прежде чем подавать заявку на кредит, следует внимательно ознакомиться с основными условиями и требованиями кредитора:

  1. Данный банковский продукт распространяется только на первичный рынок недвижимости. Причем компании-продавцы должны быть аккредитованы в Сбербанке. Ознакомиться с полным перечнем таких компаний можно на официальном сайте банка.
  2. Величина кредита не может быть меньше 300 тысяч рублей. Максимальная сумма также ограничена: она не должна превышать 85 % от договорной цены приобретаемого жилища или 85 % от оценочной стоимости оставляемого в залог имущества.
  3. Период кредитования составляет 30 лет на общих условиях и 7 лет, если применяется программа субсидирования ставки застройщиками. О ней мы поговорим позже.
  4. Первоначальный взнос по кредиту составляет 15 %, если при подаче заявления на кредит были представлены все необходимые документы. В тех случаях, когда приобретаемое жилье было построено с привлечением кредитных средств банка и заемщиком не были представлены справки, подтверждающие величину его дохода и трудоустройство, величина первого взноса начнется с отметки в 50%.

Требования к заемщику

Как и в любом другом банке, в Сбербанке предусмотрены требования к потенциальным клиентам:

  1. Возраст кредитуемого должен находиться в диапазоне от 21 до 75 лет. Последний показатель - это максимально возможный возраст заемщика на момент внесения последнего платежа по кредиту.
  2. Трудовой стаж на последнем месте работы - не менее полугода.
  3. В качестве созаемщиков могут выступать не более 3 физических лиц. Величины их доходов суммируются при подсчете максимального размера ипотечного займа.

Процентная ставка по кредиту: выгодные предложения

Как отмечалось ранее, банковский продукт предлагает низкую процентную ставку – 8,4 %. Но не все так просто. Данный показатель применим только в том случае, если партнеры застройщики Сбербанка по ипотеке прошли аккредитацию и участвуют в программе субсидирования ипотеки. Также важным условием акции является электронная регистрация сделки. Перечень таких компаний-застройщиков представлен на официальном сайте Сбербанка.

Если сделка оформляется не в электронном виде, но вышеперечисленные условия соблюдаются, показатель увеличивается до отметки в 8,9 %.

Кредиты по жилью застройщиков, не участвующих в программе субсидирования, предоставляются по ставкам 10,4 % (при электронной регистрации) и 10,9 %.

Величина ипотечной ставки может измениться в большую сторону, если вами не были предоставлены документы, подтверждающие доход и трудоустройство (+0,5 %), или если заемщик не захотел страховать жизнь и здоровье при оформлении долгосрочного займа (+ 1 %).

Перечень необходимых документов

Если вы не можете представить документы, подтверждающие ваш доход и занятость:

  1. Заявление-анкета на получение ипотечного кредита.
  2. Паспорт. Обратите внимание: без прописки кредит вам могут не одобрить.
  3. Второй документ, подтверждающий личность: водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт, СНИЛС.

В остальных случаях:

  1. Заявление-анкета.
  2. Паспорта заемщика и созаемщиков. Прописка обязательна. Если имеется временная регистрация, то ее необходимо подтвердить специальным документом.
  3. Документы, содержащие информацию по доходам и занятости всех участников сделки.

Порядок получения и обслуживания ипотечного займа

После подачи всех необходимых документов, Сбербанк рассматривает вашу заявку в течение 2-5 рабочих дней, после чего вы получаете окончательное решение. В случае положительного ответа, кредит может быть предоставлен единовременно или двумя частями: первая выплачивается после регистрации в Государственном реестре договора долевого участия, вторая - в срок, прописанный в самом договоре. При этом выплата второй части должна произойти в течение ближайших 24 месяцев с момента подписания документов, но до момента выдачи акта приема-сдачи работ.

Ипотечный продукт предусматривает возможность досрочного погашения. Если квартира в новостройке по ипотеке Сбербанка может быть оплачена вами задолго до конца срока вашего кредита, то необходимо написать заявление, содержащее дату (причем именно рабочий день) и сумму последнего платежа. Комиссия при досрочном погашении с клиентов не взимается.

Оформляется ли закладная при покупке квартиры в новостройке?

В обязательные условия ипотечного кредитования входит обеспечение по кредиту. То есть заемщик должен оформить закладную на приобретаемый объект недвижимости или на уже имеющееся у него имущество. Обойти процедуру можно, только если оформляется поручительство физических лиц. При ипотеке на новостройку закладная оформляется после получения документов о праве собственности.

Если в качестве закладываемого объекта выступает частный дом, то одновременно происходит оформление залога земельного участка, на котором он расположен.

Специальное предложение для молодых семей

Величину кредита можно снизить при помощи Государственной поддержки - материнского капитала. Наличие сертификата о его предоставлении позволяет заемщику погасить часть долга за счет бюджетных средств.

Если данная информация актуальна для вас, то необходимо дополнительно представить следующий пакет документов:

  • Свидетельство о браке.
  • Свидетельства о рождении детей.
  • Государственный сертификат на получение материнского капитала.
  • Уведомление из местного отделения Пенсионного Фонда об остатке средств по сертификату.

Выбрав нужного партнера-застройщика, пройдя электронную процедуру регистрации сделки и воспользовавшись материнским капиталом, вы сможете приобрести квартиру в новостройке по самым выгодным условиям.

Как завершение программы ипотеки с господдержкой скажется на российском рынке жилья

Новостройки в спальном районе Санкт-Петербурга (Фото: Anton Gyngazov / Global Look Press)

Программа государственного субсидирования ипотечных ставок при покупке жилья в новостройках завершится 31 декабря 2016 года и не будет продлена. Такое решение в среду, 19 октября, в Министерстве строительства и ЖКХ России.

Субсидированная ипотека действовала с марта 2015 года и позволяла приобрести жилье в ипотеку по фиксированной ставке, которая не могла превышать 12% (банки имели право по собственному желанию дополнительно снижать ставку). Разницу между фактической ставкой банка и той ставкой, которую при оформлении займа получал клиент, банкам компенсировало государство. Изначально программа была рассчитана на один год, ее завершение предполагалось 1 марта 2016 года. В феврале Минстрой продлил программу до конца года.

После этого власти говорили о том, что программа может быть продолжена, однако в итоге решили завершить ее предстоящей зимой. «Программа государственного субсидирования ипотеки принималась в тот момент, когда ставка Центробанка взлетела до 17%. Сегодня ключевая ставка ЦБ — 10%. Рыночные ставки по ипотеке приближаются к докризисным показателям, субсидирование уже минимальное. Банки сегодня и без поддержки готовы давать под нормальный процент», — объяснил причину сворачивания программы пресс-секретарь главы Минстроя Олег Ракитов.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила узнать у российских застройщиков, как программа государственного субсидирования ипотечных ставок повлияла на первичный рынок жилья и какие последствия могут наступить после завершения программы.

Антон Борисенко, генеральный директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:

— Ипотека с господдержкой стала одним из основных драйверов продаж в последние два года: благодаря ей многим девелоперам удавалось поддерживать продажи и привлекать остатки платежеспособного спроса. Например, более 70% сделок в нашем жилом комплексе в Видном совершаются по ипотеке с государственной поддержкой. Прекращение программы ожидаемо, так как государство не может постоянно быть донором отрасли. Это существенно бьет по госбюджету, поскольку предоставленная субсидия распространяется на весь срок ипотечного кредита, а это, как правило, десять лет и более. Поэтому экономически происходящее логично и объяснимо.

Что касается будущей жизни без ипотеки с господдержкой, то резких скачков, скорее всего, не случится. Это связано с банковской отраслью в целом и достаточно комфортным кредитным климатом. Снижение ключевой ставки до 10% позволит банкам предлагать физическим лицам неплохие условия по кредитам — 12-13% годовых, это ненамного превышает ставки по субсидированной ипотеке. Однако нужно учитывать, что в банковской сфере сейчас наблюдается определенная волатильность и о стабильности говорить пока рано. В случае новых скачков либо под воздействием других факторов ставки ипотечных кредитов могут быть повышены, а какие-то программы заморожены. Поэтому новые эффективные меры поддержки необходимы — и исходить они должны от Минстроя и АИЖК.

Существенного оттока покупателей мы не ожидаем, а в краткосрочной перспективе, то есть до конца нынешнего года, даже рассчитываем на рост объема ипотечных сделок. Спрос подхлестнут и традиционные предновогодние бонусные предложения от застройщиков, и грядущее завершение программы субсидированной ипотеки. Так что ноябрь и декабрь с высокой долей вероятности могут оказаться самым успешным периодом продаж в этом году.

Ильшат Нигматуллин, президент группы компаний «Гранель»:

— Государственная программа субсидирования была запущена как временная мера поддержки строительной отрасли. Поставленные цели сегодня достигнуты, ставки по ипотеке снижаются, а значит, продлевать еще на год не имеет смысла. В нашей компании за полтора года действия программы количество сделок с использованием кредитных средств постоянно увеличивалось и продолжает расти. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, начиная с 2014 года количество ипотечных продаж в проектах группы компаний «Гранель» выросло в два раза, примерно 99% от общего числа ипотечных сделок заключается в рамках господдержки. Эти цифры свидетельствуют об эффективности предложенного государством механизма. Благодаря программе субсидирования ипотеки многим застройщикам и банкам удалось не просто продержаться на плаву, но и достичь новых рекордов по различным показателям (количество выданных кредитов, число проданных объектов и т. д.).

Сегодня участники рынка готовятся к работе в новых условиях, которые, надеюсь, будут не хуже существующих. Сейчас ставки по стандартным банковским продуктам несколько выше, чем по программе господдержки, средневзвешенная ставка находится на уровне 13-14%. Для поддержания существующего спроса на ипотеку необходимо снижать средний размер ставки хотя бы до уровня 11-12%. Мы рассчитываем, что до конца нынешнего года такое снижение произойдет. Добиться этого можно за счет уменьшения размера ключевой ставки ЦБ, в противном случае мы станем свидетелями отрицательной динамики на рынке ипотечного кредитования и, как следствие, сокращения спроса на рынке жилья.

Роман Лябихов, генеральный директор строительной компании «Лидер Групп»:

— Программа появилась в тот момент, когда ипотека оказалась недоступна из-за высоких ставок, поэтому господдержка стала глотком свежего воздуха как для покупателей, так и для девелоперов. В итоге ставки существенно снизились и люди сразу начали приобретать жилье — в марте 2015 года наблюдался резкий скачок объема продаж вследствие отложенного спроса. Вторая волна активности покупателей зафиксирована в начале этого года, когда никто еще не знал о том, что государственное субсидирование будет продлено, — люди спешили взять кредит на выгодных условиях. Таким образом, ипотека стала настоящим драйвером роста продаж в новостройках. Строительный рынок выжил только благодаря господдержке ипотеки: на протяжении почти двух лет удалось сохранить уровень спроса на достаточно высоком уровне, что позволило девелоперам восстановиться после кризисных потрясений.

В течение всего времени действия программы по государственной поддержке ипотеки ключевая ставка Центробанка уменьшалась. Месяц назад она снизилась до 10%, и есть вероятность, что эта тенденция продолжится в дальнейшем. Однако даже текущие условия позволяют банкам выдавать ипотечные кредиты под 12% годовых, то есть фактически на тех же условиях, что и в рамках ипотеки с господдержкой. Кроме того, не стоит забывать, что в проектах партнеров-застройщиков банки снижают ставки по кредитам до 9-10% годовых. В будущем подобные совместные программы никуда не уйдут, а возможно, станут еще выгоднее. Таким образом, завершение действия программы поддержки ипотеки пройдет для рынка безболезненно — в 2017 году ипотека будет по-прежнему востребована, так как банки смогут предложить адекватные условия. Конечно, нельзя исключать повторения событий 2014 года, однако, имея опыт реализации программы субсидирования ипотеки, правительство уже будет знать, что делать для поддержки строительной отрасли.

Марина Резвова, заместитель генерального директора компании «Крост»:

— Программа доказала свою эффективность: каждый третий ипотечный кредит выдавался в рамках этой программы. Последние тенденции говорят о том, что рынок ипотечного кредитования возвращается на докризисный уровень и на сегодняшний день уже нет необходимости в продлении программы. С учетом целей по инфляции, которые поставил Центробанк, к концу 2018 года средняя ставка по ипотеке может опуститься ниже 10% годовых.

Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»:

— Государственное субсидирование ипотеки очень сильно поддержало жилищное строительство в 2015 и 2016 годах. В ФСК «Лидер» более 50% сделок прошли с применением этой программы, без нее интерес к покупке с помощью ипотечного кредитования остался бы на прежнем уровне, а доступность жилья сократилась бы.

Текущая ключевая ставка Центробанка в размере 10% позволяет ведущим банкам выдавать ипотечные кредиты без господдержки по ставке 12% — максимально приближенное к программе значение. На данный момент экономические реалии — это снижение доходов населения, что отражается на потребительском спросе. В результате ипотека под 12% годовых становится непозволительной роскошью. Сегодня государственные банки выдают ипотечный кредит всего под 10, 9%, но даже столь низкая ставка доступна далеко не каждому.

После завершения программы государственного субсидирования ставки по ипотечному кредитованию вырастут, что напрямую связано с размером ключевой ставки. По нашим прогнозам, спрос на покупку жилья уменьшится, а это, в свою очередь, спровоцирует рост цен — поэтому все застройщики советуют приобретать жилье до отмены программы государственного субсидирования. В дальнейшем рост цен и уровень спроса на жилье будет зависеть от ключевой ставки Центрального банка.

Андрей Пучков, генеральный директор девелоперской компании Urban Group, президент Ассоциации застройщиков Московской области:

— Мы высоко оцениваем эффективность программы. Цифры говорят сами за себя — в 2016 году доля сделок с привлечением ипотеки в Подмосковье составила 45%. Всего с апреля 2015 года по июль 2016-го в Московской области с использованием ипотечного кредита было заключено 54 тыс. из 115 тыс. . Важно отметить, что у ряда застройщиков доля ипотечных сделок в проектах находится на уровне 70% и выше.

На рынке недвижимости катастрофы не произойдет. Банки станут предлагать более привлекательные программы и ставки по ипотеке. Что касается поддержки со стороны государства, то в той или иной форме она сохранится, в настоящее время разрабатывается максимально эффективный вариант. Мы находимся в постоянном контакте с Минстроем и информируем не только об опасениях застройщиков, но и о ситуации со спросом в Московской области. Девелоперы уже начали предлагать варианты покупки квартир в ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Это положительным образом сказалось на спросе и будет стимулировать его в среднесрочной перспективе.

Сегодня российские граждане имеют возможность приобрести квартиру в строящемся доме по льготному ипотечному кредиту, субсидированному государством. Желающим улучшить свои жилищные условия надо иметь в виду, что действующая программа государственной поддержки банков ограничена во времени.

Куй железо, пока горячо

Вопрос о необходимости господдержки банков, работающих в сфере ипотечного кредитования, неоднократно поднимался на самом высоком уровне еще задолго до кризиса. Когда же он наступил, в стране резко подорожали кредиты. Потребитель ушел с ипотечного рынка. Создалась угроза частичной «заморозки» отрасли жилищного строительства, ведь более 40% сделок на рынке недвижимости совершалось по ипотеке.

Для того, чтобы сдержать падение объемов жилищного строительства, поддержать банковский сектор, не допустить обострения «жилищного вопроса» в стране, в начале 2015 года правительство приняло решение о предоставлении государственных субсидий банкам. Благодаря этому для граждан ипотека подешевела. В среднем ипотечная ставка составила 12% против недавних 16-18%, не говоря уже о том, что многие банки и вовсе сворачивали свои ипотечные программы.

Главная цель нововведений - не помощь кредитным организациям и не содействие гражданам, а спасение строительной отрасли. Поэтому получить льготную ипотеку можно только для покупки жилья в строящемся доме. На вторичном рынке ипотека как была дорогой, так и осталась. Зато на «первичке» эффект не заставил себя долго ждать. На некоторых объектах, аккредитованных банками, количество сделок, совершенных с привлечением субсидированного ипотечного кредита, достигает 70% от общего объема.

Спрос на льготную ипотеку огромный. А заканчивается действие программы 1 марта следующего года. Продолжит ли правительство и дальше субсидировать кредиты на покупку жилья, никто не знает. Уже только поэтому гражданам, планирующим улучшить жилищные условия, имеет смысл поторопиться с принятием решения.

Однако могут быть и другие причины, почему ипотека с господдержкой не доживет до весны. Не исключено, что выделенные из антикризисного фонда по данной программе бюджетные средства могут быть освоены банками раньше, чем закончится официальный срок действия программы. «К счастью, несмотря на возникшие трудности, продажи идут. Но многие люди успели истратить свои деньги до пика кризиса. Поэтому, разумеется, застройщиков во многом выручает ипотека. Причем именно ипотека с господдержкой. По-сути, у подавляющего числа граждан сегодня это едва ли не единственный возможный вариант улучшения жилищных условий, - рассказал помощник генерального директора Николай Кычёв. - Сейчас доля ипотечных покупателей на наших объектах в микрорайоне и , выросла приблизительно до 50% от общего объема».


Остановиться программа субсидирования может и под влиянием форс-мажорных обстоятельств, вероятность возникновения которых не так уж низка в настоящее время. Например, в результате опережения прогнозируемой инфляции — если рубль снова «поплывет», то банки приостановят ипотеку или начнут выдавать ее по «заградительным ставкам», непосильным для среднестатистического заемщика.

Ипотечное равенство

Изначально понятие «социальная ипотека» подразумевало улучшение жилищных условий социально незащищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. То есть улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (10-18 кв.м на человека в зависимости от законодательства конкретного региона). Собственно, так все и осталось, но в последнее время этот термин часто стал использоваться как синоним ипотеки с господдержкой». Однако действующая программа субсидирования ипотечных кредитов направлена не исключительно на «льготников». Она для всех.

Конечно, большинство людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не из разряда состоятельных. Основной объем приобретаемых квартир в новостройках — жилье эконом-класса в домах, строящихся в районах новой массовой застройки, в так называемых проектах КОТ (комплексное освоение территорий).

Тем не менее, получить субсидированный кредит можно и на покупку жилья более высоких классов. Так что «социальная ипотека» и «ипотека с господдержкой» далеко не одно и то же. Многие объекты, которые позиционируются в сегментах «комфорт-» и даже «бизнес-класс», имеют аккредитации банков, участвующих в программе.

Другое дело, сможет ли потенциальный заемщик подобрать квартиру высокого класса, которая по стоимости соответствовала бы сумме кредита? Для Петербурга, Москвы и Московской области максимальная сумма субсидированного кредита установлена в размере 8 млн рублей (для остальных регионов — 3 млн).

Показательный пример. Строящийся в Пoлюстровo ( Санкт-Петербурга) (УК ) аккредитован несколькими банками, выдающими субсидированные кредиты. К жилью эконом-класса пять корпусов комплекса, два из которых уже в высокой стадии готовности, явно не относятся. Расположение в весьма престижном месте Петербурга с развитой инфраструктурой, вблизи водоема — уже только это исключает «эконом-класс». Здесь же: подземный паркинг, фасады из алюминиевых панелей с полноцветной фотопечатью, просторные лоджии и открытые террасы, двухуровневые пентхаузы и, наконец, видовые квартиры (с видами на акваторию Невы, Cмoльный собор или на парк и Полюстровский пруд). Даже о «комфорт-классе» не может быть речи. На лицо признаки «бизнеса».

«До кризиса около четверти квартир в нашем жилом комплексе продавались по ипотеке. Остальные - в рассрочку или с единовременной 100%-ной оплатой», - рассказывает руководитель отдела продаж УК «Теорема» Мaринa Агеева. «Но за субсидированной ипотекой люди пока не обращались. Все договоры этого года покупатели предпочли оплачивать в рассрочку на 6 месяцев или единовременно. Во-первых, часть из них продают свои «лишние» квартиры и на эти деньги покупают новое жилье, часть не столь сильно уверены в завтрашнем дне, чтобы брать ипотечный кредит. Ну а некоторым для покупки большой квартиры не хватает предлагаемой банками суммы в 8 миллионов рублей, и они привлекают средства на покупку из других источников».


Если «бизнес-класс» практически выпадает из субсидированной ипотеки, то для покупателей «комфорта» покупка вполне возможна — 8 млн рублей вполне достаточная сумма для приобретения такого жилья в строящемся доме.

Требования к участникам

Хотя, как было сказано выше, перед программой субсидирования все равны, определенные требования к заемщику, конечно, существуют.

Льготную ипотеку могут получить граждане, которые заключили договор на финансирование покупки первичного жилья после 1 марта 2015 года, и до 1 марта 2016 года. От заемщика требуется заключение договоров личного страхования и страхования жилого помещения после оформления права собственности. Первый взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья.

Господдержку могут получить только те, кто приобретает жилье на первичном рынке по договору участия в долевом строительстве.

Последнее особенно важно. Любые схемы договоров, кроме ДДУ, не допустимы. В том числе и вполне легитимная схема ЖСК. Покупателям, выбравшим дом, который строится по схеме ЖСК, многие застройщики предлагают альтернативу — так называемую маркетинговую ипотеку. Как рассказали в , чтобы сравнять ежемесячную выплату заветными 12%, которые обеспечивает субсидированная ипотека, застройщик предлагает покупателям квартир в и скидку на стоимость квадратного метра. Ипотечная ставка будет рыночной, но с учетом предложенной скидки переплата покупателя по ипотеке будет приблизительно такой же, как и в случае с субсидией. «Различий нет и в сумме ежемесячного платежа, они равны и в маркетинговой ипотеке, и в субсидированной. Это возможно благодаря тому, что с банками-партнерами у нас действуют специальные условия по дисконту - в зависимости от типа квартиры он может доходить до 8%», - отмечает Генеральный директор «O2 Development» Елена Беседина.


Кроме обязательного ДДУ от застройщиков, собственно, в постановлении правительства ничего особенного не требуется. Зато свои требования предъявляют банки. И все по-разному. Одни требуют 70%-ную готовность здания, другие — 50%, наиболее либеральные довольствуются всего 30%-ной готовностью. Ниже пока никто не опускался. В здании на стадии котлована квартиру по субсидированной ипотеке не купить. И в этом ощутимый минус программы. Ведь чем ниже готовность здания, тем дешевле стоит квартира.