Комплексное освоение территории. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности Комплексное освоение земель в целях жилищн

А.П. Анисимов ,

Ведущий научный сотрудник НИИ современного права

Волгоградской академии государственной службы,

доктор юридических наук

Одной из принципиальных новелл земельного законодательства последних лет является установление обязательности предоставления земельных участков для жилищного строительства на торгах, и, в том числе, появление новой процедуры, связанной с предоставлением земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом примечательно, что последняя проблематика практически ни разу не попадала в сферу внимания ученых-юристов, хотя ее значение трудно переоценить.

Для начала, попробуем выявить юридическую природу рассматриваемой процедуры, то есть ее правовые особенности и юридически значимые свойства как правового явления.

Существует три принципиально разных стратегии застройки населенных пунктов. Во-первых, это так называемая «точечная застройка», когда в границах застроенной территории должностными лицами местных органов архитектуры и градостроительства выявляются «относительно свободные» участки (занятые, например, детскими площадками), которые предоставляются под строительство многоквартирных жилых или общественно-деловых зданий. Ее преимущества для строительных компаний очевидны хотя бы потому, что такое строительство осуществляется на уже существующих инженерных коммуникациях и позволяет экономить затраты на возведение объекта недвижимости. Основания и порядок предоставления земельных участков под такое строительство регламентируются ст.ст.30.1 и 38.1 ЗК РФ.

Данный вид застройки нередко вызывает массовое недовольство местных жителей и влечет многомесячные судебные споры, а также провоцирует образование очагов социальной напряженности. Вот всего лишь один пример. В октябре 2007 г. в г. Москве состоялась акция протеста из-за строительства во дворе дома № 41 по Чертановской улице нового жилого комплекса «Галактика». По данным местных жителей, в их дворе предполагается построить три высотки, трехэтажный офис и гараж на 330 машин. Ранее на этом месте, по словам жильцов, должны были построить детский сад. В результате акции в милицию было доставлено около 30 человек.

Данная проблема часто эксплуатируется политическими партиями. Так, партия «Яблоко» 12 октября 2007 г. проводила акцию против «уплотнительной» застройки в городе Екатеринбурге, а 13-14 октября провела в городе Перми двухдневный форум с общественными организациями на тему «Организация гражданского протеста против уплотнительной застройки».

Определенным результатом общественного недовольства можно считать публичные заявления некоторых должностных лиц о прекращении точечной застройки в ряде субъектов РФ. Например, такое заявление сделал и.о. мэра г. Томска, а в г. Москве в октябре 2007 г. специальная межведомственная комиссия по «точечной» застройке отменила строительство 10 зданий.

Во-вторых, это предоставление земельного участка для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен такой договор, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (п.2.1 ст.30 ЗК РФ). Данная процедура призвана оптимизировать характер застройки населенного пункта. Согласно п.3 ст.46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрадК РФ), решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В-третьих, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Норма-дефиниция, определяющая, что следует понимать под «комплексным освоением земельного участка для жилищного строительства» отсутствует как Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ), так и в ГрадК РФ и иных федеральных законах. Тем не менее, как следует из ст.30.2 ЗК РФ, данная процедура предполагает:

а) подготовку будущим застройщиком (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем) документации по планировке территории. Согласно ч.1 ст.41 ГрадК РФ, подготовка такой документации осуществляется в целях обеспечения , выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Следовательно, предполагается предоставление арендатору крупного земельного массива (квартал, микрорайон и т.д.) для комплексного освоения (проще говоря - для строительства «спального района» со всеми объектами соцкультбыта и инфраструктурой). Таким образом, наряду с иными преимуществами, орган местного самоуправления экономит и финансовые средства на разработку документации по планировке территории.

До 30 декабря 2007 г. участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялся лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

Соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Таков общий порядок предоставления земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Какова же реализация этой процедуры на практике? Не претендуя на исчерпывающий анализ данной проблемы, продемонстрируем несколько тенденций.

Во-первых, следует отметить успешную реализацию данной процедуры в муниципальных образованиях ряда субъектов РФ. Так, в городе Новосибирске в рамках процедуры предоставления территорий для комплексного освоения в целях жилищного строительства сформировали и выставили на торги земельный участок на ул. Петухова в Кировском районе (площадью 26,4 га) с начальной ценой 114,2 млн. руб. Когда 30 января 2007 г. аукцион по этой площадке состоялся, за право ее аренды под комплексное строительство было выручено 294,2 млн. руб. Впоследствии к торгам подготовили еще два участка для комплексного жилищного строительства в микрорайоне Затон и на Южно-Чемском ж/м.

В городе Волгограде только в декабре 2007 г. было запланировано и проведено два аукциона по предоставлению земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Постановлением Правительства г. Санкт-Петербурга в феврале 2006 г. был установлен порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. В итоге в 2006 г. по итогам торгов предоставлен 41 земельный участок площадью более 500 га с планируемым объемом ввода жилья порядка 4 млн. 100 тыс. кв. м. В первом полугодии 2007 г. на торгах предоставлено 8 земельных участков площадью около 800 га под комплексное освоение территорий.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что данная процедура уже заняла свое достойное место среди иных вариантов предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, хотя ее применение в различных субъектах РФ и даже муниципальных образований одного субъекта РФ далеко не равномерно.

Во-вторых, следует отметить попытки должностных лиц органов местного самоуправления ряда муниципальных образований игнорировать нормы ЗК РФ об обязательности проведения торгов при предоставлении земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также принимать решения за рамками своей компетенции.

Показателем первого варианта нарушений является направление Челябинской областной прокуратурой в арбитражный суд 24 заявлений с требованием признать незаконными постановления мэрии о предоставлении земельных участков челябинским строительным компаниям. По мнению прокуратуры, администрация нарушила федеральное законодательство, предоставив земельные участки без проведения аукциона.

В частности, в результате прокурорской проверки было установлено, что в период с марта по сентябрь 2005 г. администрацией выделено 97 земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, при этом 90 участков в микрорайонах № 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-а выделено в сентябре 2005 г. По мнению прокуратуры, все эти решения являлись незаконными и подлежат отмене, поскольку согласно ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должно осуществляться только на аукционе. Однако без его проведения постановлением главы Челябинска строительная компания «Артель-С» получила в аренду более 23 гектаров земли сроком на пять лет для жилищного строительства в 29-ом микрорайоне в Калининском районе Челябинска.

По мнению прокуратуры, данный участок не мог быть предоставлен физическому или юридическому лицу без проведения торгов. Более того, такое незаконное постановление мэра нарушает интересы города, а также других строительных компаний, так как ставит компанию «Артель-С» в неравное преимущественное положение по отношению к других строителям. Аналогичные претензии представитель прокуратуры предъявил и к другим постановлениям мэра, касающимся выделения земли целому ряду компаний, в том числе «Корпорация «Стальконструкция», «Компания Роспром», «Памир».

В ряде случаев были также нарушены требования ЗК РФ, согласно которым органы местного самоуправления в обязательном порядке должны уведомлять население о предстоящем предоставлении земельного участка. По некоторым участкам, таким, как участок на пересечении улицы Цвиллинга и переулка Красный, участков в микрорайонах № 29, № 27, публикации в средствах массовой информации не производились.

Примером второго варианта злоупотреблений местных чиновников является ситуация в Калужской области. Так, решением Арбитражного суда Калужской области удовлетворены исковые требования заместителя прокурора области о признании недействительными торгов и договора продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Прокуратурой было установлено, что на основании постановления главы муниципального образования городского поселения «Город Кременки» Жуковского района (Калужская область) был подготовлен и проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. По итогам торгов между администрацией муниципального образования и ООО «Блюз» в августе 2006 г. был заключен договор купли-продажи.

Между тем, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Поскольку распоряжение спорным земельным участком не входило в компетенцию городского поселения, Арбитражный суд Калужской области признал требования прокуратуры обоснованными и удовлетворил заявленный иск в полном объеме. Решение суда не было обжаловано и вступило в законную силу. Так своевременно принятые меры прокурорского реагирования предотвратили многоквартирное строительство на незаконно отведенном земельном участке.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что в Российской Федерации происходит постепенное (хоть и не всегда равномерное и последовательное) формирование новой системы предоставления земельных участков для жилищного строительства, в том числе для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

На наш взгляд, необходимо нормативно закрепить следующее определение данной процедуры:

«комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства – это деятельность застройщика по возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иного обустройства земельного участка, предоставленного ему в аренду из государственных или муниципальных земель, сопровождаемая разработкой градостроительной документации по планировке территории».

Дальнейшее развитие названной процедуры позволит окончательно отказаться от осуществления предварительного согласования места размещения объекта как процесса закрытого от постороннего глаза и создающего благоприятную почву для коррупции.

Существует ряд законодательных гарантий такого поступательного движения, заключающихся в обязательности разработки органами местного самоуправления градостроительной документации, наличие которой является главным условием публичности и прозрачности предоставления земельных участков на торгах для жилищного строительства. В земельном и градостроительном законодательстве неоднократно упоминаются весьма жесткие экономические последствия для тех публично-правовых образований и уровней власти, которые будут пытаться саботировать сроки, процедуры и иные требования ГрадК РФ. Типичным примером тут является запрет на предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки, 12

Данное правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации.

Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, формирование земельных участков, строительство объектов инфраструктуры и других объектов (ст. 46.4 ГрК РФ). На комплексное освоение территории проводится аукцион, в котором участвуют юридические лица. С победителем аукциона (застройщиком) уполномоченный орган (государственной власти или местного самоуправления) заключает договор, по которому он обязуется создать необходимые условия для освоения территории.

Застройщик является арендатором соответствующей территории, принимает обязательство подготовить ППТ и ПМТ, выделить участки в соответствии с ПМТ, осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, ввести в эксплуатацию объекты капитального строительства, выполнить мероприятия по благоустройству и озеленению.

Договором может быть предусмотрена передача объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Стороны должны также заключить дополнительное соглашение о сроках строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Освоение территории в целях строительства жилья экономического класса , как и предыдущий вид организации городского строительства, законодательно установлено к ГрК РФ с 2014 г. Многоквартирные и сблокированные жилые дома относятся к экономическому классу , если все или определенная часть жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью такого класса, а дома построены но договорам долевого участия или договорам купли-продажи жилья экономического класса. На застройку такими домами заключается договор с победителем аукциона (застройщиком).

Застройщик должен обеспечить строительство многоквартирного или сблокированного дома в определенный срок, а также заключить договоры с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, по цене, не превышающей максимальной цены квадратного метра жилья. Максимальная цена устанавливается в договоре застройщика с уполномоченным органом.

Такой договор дополнительно может содержать обязательства продажи жилья государству или муниципалитету по цене, не превышающей максимальную. Безвозмездная передача жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается. Застройщику может быть также оказана государственная или муниципальная поддержка.

Разновидностью такого договора является договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.6 ГрК РФ), который сочетает в себе черты двух названных выше типов договоров. Договор предполагает подготовку и строительство объектов инфраструктуры и жилья экономического класса, иных объектов. Земельные участки предоставляются уполномоченным органом без проведения торгов. Однако на право заключения такого договора, как и в предыдущем случае, проводится аукцион.

Организатором аукциона является уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора. Ценой предмета аукциона является цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений. Начальная цена предмета аукциона устанавливается уполномоченным органом в размере максимальной цены жилья экономического класса, устанавливаемой Правительством РФ на дату принятия решения о проведении аукциона. Если такая цена не установлена, начальная цена принимается на основе оценки в размере не выше 80% рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади таких жилых помещений. В настоящее время нормативы (на полугодие) и показатели средней рыночной стоимости жилья (на квартал) устанавливаются Минстроем РФ 1 (табл. 14.2).

Таблица 14.2

Нормативная и средняя рыночная стоимость общей площади жилых помещений на III квартал 2015 г., руб. на кв. м

1 Приказ Минстроя РФ от 23 июня 2015 г. № 446/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей стоимости жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2015 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2015 года».

Продолжение табл. 14.2

Поскольку устанавливаемые нормативы по стоимости жилья, очевидно, невысоки, занижение стоимости жилья может привести, с одной стороны, к отказу ряда подрядчиков от участия в конкурсах на строительство жилья экономического класса, а с другой - к снижению качества жилья.

• Махагонов Г1. П. Управление развитием городских территорий. М. : ИПКгосслужбы,2001.
• См. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. Утв. приказом Минстроя РФ от 5 мая 2014 г. № 223/пр. Например, площадь квартиры составляетне более 100 м2, а жилого дома - 150 м2.

ГК «ГОРИЗОНТ» участвует в комплексном освоении земельных участков (КОТ) любой площади путём строительства, реконструкции или капитального ремонта инженерных коммуникаций, объектов инженерной и дорожной инфраструктуры в рамках (EPC, EPCM, «под ключ») контрактов. Этому способствуют сложившиеся партнёрские отношения с крупными девелоперскими компаниями, такими как ГК «МОРТОН», ЗАО «НДК», а так же сотрудничество с генерирующими и сетевыми компаниями. Силами производственных подразделений ГК «ГОРИЗОНТ» освоен весь спектр имеющихся в мировой практике технологий освоения подземного пространства в части прокладки электрокабельного хозяйства, трубопроводов и строительства тоннелей различных диаметров.

В действующем законодательстве отсутствует четкое определение проектов КОТ, а из-за этого отсутствует и регулирование вопроса (в ЗК РФ используется понятие "комплексное освоение земельных участков для жилищного строительства", но только в целях регулирования особого порядка предоставления земельных участков). Соответственно нормативно не закреплены ключевые характеристики проектов КОТ и не разграничены зоны ответственности частного бизнеса и государства.

История комплексного освоения территорий (КОТ) началась в 2007 году с постановления правительства РФ №265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Под это определение попали проекты, включающие «помимо строительства жилых домов строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств различных источников финансирования». В частности, такой проект должен предусматривать объем жилищного строительства не менее 1 млн. кв. м, срок реализации не больше 10 лет. Всю территорию комплексной застройки необходимо консолидировать в одних руках. По всей стране было отобрано 22 проекта из 17 регионов, при реализации которых планировалось отработать механизм государственно-частного партнерства. Половина из них получила помощь в подведении коммунальной инфраструктуры, семь проектов обеспечили автомобильными дорогами. Планировалось, что в результате реализации программы до 2025 года будет застроено порядка 19 тыс. га, общая площадь жилой застройки составит 60 млн кв.м. Предполагаемый объем затрат оценивался в 1,8 трлн руб. Наступивший экономический кризис скорректировал эти планы. Если в 2007 году по стране реализовывалось 180 основных проектов и 22 экспериментальных, то в 2009 - всего 56.

Сложность таких проектов, заключается в их долгосрочности, необходимости значительного объема инвестиций на старте проекта и большой зависимости от поддержки региональных и местных властей, у которых не всегда есть для этого возможность.

Российские проекты не всегда учитывали специфику текущего использования и перспективы будущего использования соседних участков, чему способствовали отсутствие актуализированных генеральных планов и правил землепользования и застройки. Часто проекты разрабатывали без учета текущей ситуации с инженерной и транспортной инфраструктурой. Это приводило к конфликтам с генерирующими и сетевыми компаниями, которые не хотели расширять мощности или подключать район к теплотрассе, к пробкам на автотранспортных магистралях, на расширение которых в бюджете деньги не были запланированы.

Проекты КОТ выгодны и застройщику, и власти - фактически за счет бизнеса муниципалитет решает вопросы подведения сетей, которыми застройщик обязан обеспечить территорию застройки и передать на баланс муниципальным структурам.

Сегодня, проектами комплексного освоения территории общепринято считать крупномасштабные проекты площадью 50–100 га, застройка которых предполагает развитие многофункциональной среды. И такой вид проектов в сфере недвижимости приобретает все большую популярность в связи с тем, что реализация точеных объектов не позволяет создать необходимый уровень городской среды, который сегодня становится востребованным современными жителями городов. Кроме того, органы государственной власти, заинтересованные в комплексном развитии обширных городских пространств, зачастую более лояльны и склонны к содействию в реализации подобных проектов, в связи с чем в самое ближайшее время стоит ожидать появления еще большего количества решений КОТ на территории России, и это однозначно очень положительный момент в развитии рынка недвижимости.

Развитие застроенных площадок аналитики называют высшей степенью профессионализма работы с территорией. Для увеличения объема застройки требуется решить вопросы по увеличению мощностей и пропускной способности инженерных, транспортных коммуникаций.

ГК «ГОРИЗОНТ» активно участвует совместно с девелоперскими компаниями в решении вопросов с инженерными коммуникациями по увеличению мощностей и пропускной способности инженерных, транспортных коммуникаций.

Минстрой России поддержит распространение опыта Калужской области по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства. Об этом 12 сентября заявил директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин во время осмотра жилья в новом микрорайоне в Калуге.

Приветственное слово Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаила Меня, адресованное представителям региональной власти и застройщикам, зачитал Никита Стасишин. «Минстрой России оказывает всестороннюю поддержку и содействие в реализации проектов комплексного освоения территории. Реализация таких проектов - с развитой социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой - позволит обеспечить граждан, в том числе военнослужащих, врачей, учителей, многодетных семей, комфортным и доступным жильем», - говорится в приветствии.

Микрорайон малоэтажной застройки «Кошелев-проект», рассчитанный на 25-30 тыс. жителей строится на участке, площадью более 120 га. В рамках комплексного освоения территории там будет построено порядка 434 тыс. кв. м. недвижимости: 10 тыс. квартир, три детских сада, крупнейшая в Калуге школа на 1360 мест, поликлиника, развлекательный центр, спортивные и детские площадки.

Реализация проекта стартовала в сентябре 2012 года. В настоящее время уже введено в эксплуатацию: 51 жилой дом, общей площадью 204,47 тыс. кв. м – 4,8 тыс. квартир, детский сад на 350 мест, 6 спортивных площадок и 5 хоккейных коробок. Свои жилищные условия улучшили 7 тыс. жителей.

«Комплексное освоение территории, применение новых технологий в строительстве, и правильная организация бизнес-процессов позволяет строить качественное и действительно доступное жилье», - отметил Никита Стасишин в своем выступлении. Цена квадратного метра в новом микрорайоне на сегодняшний день составляет 37 тыс. руб.

«Минстрой России поддержит распространение опыта Калужской области по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства», - добавил представитель ведомства.

В последнее время в нашем регионе получает широкое распространение организация строительства так называемых «котеджных посёлков» .
Анализ и оценка привлекательности подобных проектов – стезя профессионалов рынка недвижимости, поэтому подробнее остановимся на том, что следует знать гражданам в случае рассмотрения подобных вариантов инвестирования или улучшения своих жилищных условий. Одним из механизмов строительства коттеджных поселков является комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства.

Что из себя представляет комплексное освоение земельных участков и чем оно отличается от обычного строительства? Для начала следует отметить, что комплексное освоение накладывает гораздо более серьёзные обязательства на правообладателя - застройщика земельного участка.

Так, комплексное освоение включает в себя:

подготовку документации по планировке территории,

выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,

осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка.

В законе определено, что все эти этапы должен осуществить правообладатель-застройщик земельного участка. При этом при передаче прав на участок, предоставленный для комплексного освоения, к новому правообладателю переходят и все перечисленные выше обязанности.

Естественно, основная цель застройщика – привлечение денежных средств.

Однако имеются различия и в том, когда и в каком порядке он начинает привлекать финансовые средства, и что взамен получает гражданин.

Идеальный по закону вариант – оформление между застройщиком и гражданином договорных отношений, по которым гражданин участвует своими денежными средствами в строительстве и по окончании строительства получает в собственность введенный в эксплуатацию дом с земельным участком, необходимым для размещения и дальнейшей эксплуатации дома.

Однако на практике имеют место и иные случаи, когда предоставленный для комплексного освоения земельный участок (земельный массив) фактически не застраивается, а делится на большое количество отдельных земельных участков, которые распродаются гражданам.

Таким образом, застройщик избавляет себя от необходимости осуществления подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления самого строительства.

На первый взгляд каждый получает что хочет. Застройщик – быструю прибыль. Граждане – земельные участки в собственность под строительство недалеко от города по привлекательным ценам. Но не всё так радужно.

Все земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешённого использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима, хотя целью граждан при покупке участков являлось как раз самостоятельное строительство.
Граждане, купившие земельные участки в границах земельного массива, предназначенного для комплексного освоения, и зарегистрировавшие свои права на них в установленном Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вправе осуществлять жилищное строительство в границах принадлежащих им земельных участков с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства.

Фактически это возможно только в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Кроме того, в нарушение земельного и градостроительного законодательства, отсутствие документации по планировке территории коттеджного посёлка влечёт за собой фактически произвольное формирование участков, (Генерального плана застройки «Удачи» нет!!!) предназначенных для строительства домов и объектов инфраструктуры (например, дорог), что приводит к невозможности их дальнейшего полноценного и рационального использования.
В результате между гражданами, купившими участки, и застройщиком возникают конфликтные ситуации, судебные споры. Граждане по сути не могут использовать участки для своих предполагаемых целей.

Вместе с тем, сам факт наличия у покупаемых земельных участков такого вида разрешенного использования как «комплексное освоение в целях жилищного строительства» должен был если и не насторожить граждан-покупателей, то точно вызвать вопросы. Тем более что данные сведения являются открытыми и общедоступными.

Вид разрешенного использования, наряду с категорией земель, составляет правовой режим земельного участка, т.е. рамки его возможного использования правообладателем.

Сведения о существующем виде разрешённого использования земельного участка содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости.

Вид разрешенного использования земельного участка, в обязательном порядке указывается в свидетельстве о государственной регистрации права, выдаваемом Управлением Росреестра по Самарской области.

В 2013, 2014,2015 годах и до сих пор выдаются свидетельства в которых указана категория земли: земля населённых пунктов!!!

А в садоводство людей загоняют, чтобы за их счёт построить всю инфраструктуру!

Следовательно, информация о разрешённом использовании земельного участка может быть получена покупателем как самостоятельно из общедоступных информационных ресурсов, так и при ознакомлении с документами продавца земельного участка на стадии совершения сделки.

Подводя итог, хотелось бы обратиться к гражданам, с напутствием проявлять внимательность и осторожность при совершении сделок по купле земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Осознание возможных последствий приобретения таких участков избавит вас от незапланированных дополнительных расходов по их освоению, а также от возникновения непредвиденных конфликтных ситуаций, решение которых возможно только в судебном порядке.