В связи с изменением законодательства в сфере лицензирования юридических лиц и частных предпринимателей часто возникает вопрос, когда нужно застройщику СРО. Поскольку он обязан осуществлять строительный контроль, что оговаривается в ст. 53 ГрК России, у него есть возможность поручить эту задачу специализированной фирме. Положения статьи 55.8 того же кодекса информируют, что манипуляции, оказывающие воздействие на безопасность объектов капитальной застройки, вправе осуществлять только те ИП и фирмы, которые имеют разрешение. Однако обязательность получения свидетельства регулярно оспаривается, в том числе в судах, так как законодательство не дает однозначной трактовки. Две совершенно разных точки зрения имеют право на существование в связи с несовершенством государственных постановлений и законов.

Что такое застройщик и нужен ли ему допуск?

В строительной области немало функций делегируется, однако общего порядка и понимания помогает придерживаться Гражданский кодекс. Согласно этому документу застройщиком является физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает на относящейся к нему территории строительство, капремонт, реконструкцию. Для проведения личного полноценного контроля за происходящим на стройплощадке ему обязательно нужно соответствующее разрешение. Он должен наблюдать за:

    ходом исполняемых задач;

    соблюдением обозначенных сроков;

    применением качественных материалов;

    соблюдением технологий строительства.

Большинство экспертов склоняется к тому, что застройщик должен иметь допуск. Если компания не входит в состав некоммерческой саморегулируемой организации, она может поручить генеральному подрядчику все виды работ, кроме строительного контроля. Именно в связи с этой особенностью настоятельно рекомендуется иметь допуск. Решается вопрос двумя способами: получить свидетельство от саморегулируемой организации или же заключить договор на реализацию строительного надзора с третьим лицом, имеющим соответствующий допуск именно на такие виды работ.

Нужно ли быть застройщику в саморегулируемой организации?

Если по каким-то причинам частный предприниматель или юрлицо не хочет или не может стать членом ассоциации, то можно решить этот вопрос иным путем. При основательном разборе ГК и ГрК РФ выявляется возможность заключения договора с другой компанией, которая получила разрешение на выполнение функций заказчика-застройщика.

Насколько это рационально и выгодно, зависит от каждого рассматриваемого случая. Все ситуации индивидуальны, поэтому эксперту нужно вникнуть конкретно в ваши условия и на основе глубокого анализа сделать вывод.

Если заказчик запланировал личными ресурсами контролировать строительный процесс, то допуск ему необходим в любом случае. При привлечении третьего лица на основе официального договора ему нужно вступить в организацию на осуществление функций заказчика-застройщика.

Следующая ситуация - привлечение специалистов для ведения строительства, капитального ремонта, реконструкции по заключенному с соблюдением всех правил договору генподряда. В этом случае допуск на генеральный подряд требуется для компании-исполнителя.

Если в предстоящих планах заказчика самостоятельное привлечение подрядчиков для профессионального ведения специальных работ, то условия несколько меняются. Здесь, уже в обязательном порядке, официально действующие строители должны иметь допуск на подряд генерального типа. Это неоспоримое условие для обеспечения законной деятельности по организации процесса строительства.

Немаловажным является тот факт, что наем генерального подрядчика без свидетельства от саморегулируемой организации строителей влечет ответственность административного плана. Размеры штрафа оговорены в КоАП. В связи с этим нужно не только самостоятельно получить свидетельство, но и внимательно проверить документацию привлеченных к строительству частных предпринимателей и компаний.

При наличии нарушений в виде отсутствия допусков сделка нередко аннулируется. Юридическое лицо, которое заключило договор без соответствующего разрешения, ликвидируется. Средства, переданные по сделке, возвращаются каждой из сторон.

Если самостоятельно разобраться с документами сложно, то сотрудники «Ригби» подробно все разъяснят: в каких случаях допуск обязателен, а в каких - допустимо работать без него, и когда это влечет за собой административную ответственность. Прием клиентов ведется по предварительной записи, мы готовы принять вас в офисе компании на протяжении всей рабочей недели.

Должен ли застройщик вступать в СРО?

Распространилось мнение, что строитель обладать свидетельством о допуске к работам не обязан. Этот вывод основывается на специфике Перечня видов работ, оказывающих воздействие на безопасность объектов.

Однако есть и совершенно иная точка зрения, обоснованная в статье 9.5.1 КоАП. Она информирует об ответственности за выполнение работ без свидетельства, если оно является обязательным для получения.

В обязанности застройщика входит довольно большой перечень проверок. Среди них:

    соблюдение достоверности документирования данных входного контроля;

    промежуточная приемка конструкций;

    соответствие завершенного сооружения проектной документации и рабочих бумаг.

У застройщика должен быть допуск, если он не прибегает к постоянному юридическому сопровождению. Проблема заключается в двоякой трактовке законодательства, поэтому без веского аргументирования юриста суд может принять решение не в пользу компании, которая в принципе и не нарушала правил ведения бизнеса.

Когда нужно вступать в СРО?

Согласно Письму Минрегиона РФ № 40915, получить оригинальное свидетельство о допуске важно исключительно лицу, которое привлекается для проведения контроля за строительным процессом в рамках договора. Казалось бы, тут все понятно. Однако же Служба Государственного строительного надзора продолжает привлекать компании к материальной ответственности ввиду отсутствия допуска к работам по надзору.

Однозначно можно сказать, что законы Российской Федерации регламентируют следующее: у компании должны быть допуски, если она собирается контролировать все процессы своими силами, то есть без привлечения третьих лиц. С остальными же случаями нужно разбираться в индивидуальном порядке, беря во внимание постановления арбитражных апелляционных судов.

Может ли вступить в СРО заказчик-застройщик?

Любое лицо, занимающееся строительством, реконструкцией и ремонтом капитальных объектов, в любое время имеет возможность стать членом некоммерческой саморегулируемой организации. Помимо соблюдения государственных требований, сертификат позволяет ему:

    оперативно коммуницировать с муниципалитетом;

    быстро решать вопросы с привлечением специалистов;

    получать актуальные данные о проведении тендерных торгов по распределению заказов на капитальное строительство.

Допуск для заказчика-застройщика на выполнение работ по проектированию, строительству, благоустройству обезопасит компанию от штрафов и санкций, пока законодательная база еще не приобрела четкость и однозначность трактования.

Стоит учесть тот нюанс, что ранее государственному заказчику приходилось вступать в саморегулируемую организацию. Однако в последующем данную норму закона убрали. Тем не менее, остается вероятность того, что органы проверки и вышестоящие службы будут требовать наличие свидетельства. Здесь поможет отстоять правоту и не допустить наложения штрафов только грамотная юридическая поддержка.

Нужно ли СРО инвестору-застройщику?

Заказчик является связующим звеном между фирмой-проектировщиком, инвестором, генеральным подрядчиком и органами власти. Инвестор, в свою очередь, не обязан получать какие-либо допуски, если все вопросы по строительству и контролю ложатся на плечи исполнителя. Однако ему необходимо знать, есть ли у исполнителя нужные разрешения.

Наличие правильно оформленных бумаг позволит избежать разбирательств и затягивания сроков сдачи объекта.

Нередко часть строительных работ заказчики выполняют своими силами. В таком случае свидетельство для них необходимо. Это касается тех работ, которые включены в перечень классификатора, утвержденного Минрегионом в Приказе № 624.

Получение допуска для застройщика

Специалисты «Ригби» помогают вести бизнес крупным компаниям и начинающим предпринимателям. Мы оказываем помощь в подготовке комплектов бумаг, подаче их в соответствующие службы, саморегулируемые организации. Благодаря нам вы сможете оформить документы всего за один рабочий день.

Подробно рассмотрев обращение, мы расскажем о всех рисках отсутствия допусков, а также укажем на необходимость или ее отсутствие вступления в организацию. Для удобства клиентов компания выделяет личного консультанта, который в дальнейшем будет вести ИП или фирму.

Стоимость разрешения в разных организациях колеблется, поэтому точную сумму можно сказать при рассмотрении оптимальных вариантов. Необходимо подготовиться к денежным затратам, среди которых взносы в компенсационный фонд, а также вступительные и членские. Понадобится страховка, а также целевые перечисления.

Компенсационный фонд представляет собой обязательные платежи для всех членов саморегулируемых организаций. Существует два вида фондов: фонд возмещения вреда (ВВ) и фонд возмещения договорных обязательств (ОДО). Взнос в первый необходимо заплатить любой организации, которая планирует вступить в СРО. Факт выплаты обеспечивает имущественную ответственность всех членов общества.

Оплата взносов в компенсационный фонд ОДО требуется, если компания планирует участие в аукционе или использование других конкурентных способов получения заказа. Размеры платежей в фонд СРО при наличии членства рассчитываются в соответствии с ГК РФ.

С нашей компанией вступить в СРО будет очень просто. Вам нужно будет предоставить нам учредительные документы, а подбором подходящей организации и решением остальных вопросов займутся наши специалисты.

Документы для получения членства в СРО

Вступить в СРО могут, как индивидуальные предприниматели, так и юридические лица. Полный перечень документов, необходимых для вступления, зависит от организации. Стандартный пакет документов выглядит так:

  • учредительные документы компании и выписка из ЕГРЮЛ;
  • заявление с перечнем видов работ, которые компания планирует осуществлять;
  • сведения о квалификации руководителей и специалистов и наличии имущества, необходимого для выполнения работ;
  • данные об оплате необходимых взносов.

Как Вы относитесь к отказу от саморегулирования и возвращению института лицензирования в строительной сфере?

С 07.04.2017 по 12.05.2017

За сохранение саморегулирования, в том виде в котором оно существует в данный момент 0% (0)

За сохранение саморегулирования, при условии внесения кардинальных изменений 0% (0)

За возвращение лицензирования, в том виде в котором оно существовало до 2009 года 0% (0)

За использование одновременно двух механизмов: лицензирования и страхования 0% (0)

За отказ от саморегулирования и введение механизма страхования 0% (0)

За отказ от любых регулятивных механизмов в строительной сфере 0% (0)

Вопрос-ответ:

Вопрос: Может ли иностранная компания вступить в СРО строительной сферы без регистрации в ФНС филиала иностранной фирмы?

Несмотря на то, что в Градостроительном кодексе РФ прямо указано о том, что в СРО строителей, проектировщиков и изыскателей могут вступать иностранные юридические лица (иностранные компании), и не указывается на необходимость регистрации филиала или представительства иностранного юрлица на территории России (в ст. 55.6 ГрадКодекса - указаны иностранные компании), саморегулируемые организации при приеме в члены руководствуются нормами Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 09.07.1999 № 160-ФЗ, где в п. 3, ст. 4 указывается на необходимость аккредитации филиала или представительства иностранной компании на территории России, для осуществления коммерческой деятельности.

Цитируем: «Иностранное юридическое лицо, цель создания и (или) деятельность которого имеют коммерческий характер и которое несет имущественную ответственность по принятым им в связи с осуществлением указанной деятельности на территории Российской Федерации обязательствам (далее - иностранное юридическое лицо), имеет право осуществлять деятельность на территории Российской Федерации через филиал, представительство со дня их аккредитации, если иное не установлено федеральными законами. Иностранное юридическое лицо прекращает деятельность на территории Российской Федерации через филиал, представительство со дня прекращения действия аккредитации филиала, представительства.

Днем аккредитации филиала, представительства иностранного юридического лица или внесения изменений в сведения, содержащиеся в государственном реестре аккредитованных филиалов, представительств иностранных юридических лиц, являющемся информационной системой (далее также - реестр), либо прекращения действия аккредитации филиала, представительства иностранного юридического лица признается день внесения соответствующей записи в реестр. (пункт в редакции Федерального закона от 05.05.2014 г. № 106-ФЗ)»

Вопрос: Можно ли вернуть взнос в компенсационный фонд?

Ответ: В соответствии с ч. 4 ст. 55.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, лицу, прекратившему членство в саморегулируемой организации, взнос в компенсационный фонд не возвращается, если не предусмотрено иное.
Под «иным» подразумеваются определенные случаи, описанные в ст. 3.2 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ (в ред. ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 27.07.2010 г. № 240-ФЗ). В них сообщается, что строительная, инженерная, изыскательская СРО обязана вернуть организации или ИП, прекратившим членство в соответствующем партнерстве, уплаченные ими средства компфонда, в случае исполнения следующих условий:
1) получение допуска данного СРО к определенному виду или видам работ, исключенными 1 августа 2010 года из официального перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;
2) отсутствие у лица допуска к другим видам работ (отсутствие иных видов работ в допуске СРО);
3) прекращение членства в данной СРО не ранее двух и не позже 6 месяцев со дня исключения отраженных в допуске видов работ из официального классификатора перечня (то есть с 1 сентября 2010 года по 1 января 2011 года).
Отметим, что только в случае исполнения всех трех вышеуказанных условий саморегулируемая организация обязана вернуть вышедшим из состава членам взносы в компенсационный фонд в полном объеме.
Для возврата денежных средств был отведен срок в размере не более 10 календарных дней после прекращения членства. День прекращения членства определяется днем регистрации заявления от ИП или юридического лица о выходе из состава СРО.
В связи с тем, что с отведенного для официального прекращения членства в СРО промежутка времени уже прошло несколько лет, данные основания представляются неактуальными.
Градостроительным кодексом определено лишь несколько допущений для осуществления выплат из средств компенсационного фонда саморегулируемой организации. Деньги могут быть возвращены если были ошибочно перечислены на счет СРО; перечислены для размещения средств компенсационного фонда СРО в целях его сохранения и увеличения; использованы для осуществления выплат в результате наступления солидарной ответственности по обязательствам своих членов, возникшим вследствие причинения вреда.

Друзья и коллеги!
Как выясняется вопрос не так прост, как показалось на первый взгляд.
Одной из презюмируемых целей реформы СРО в области строительства и проектирования было отделения Застройщика (хозяина денег и земли или просто предпринимателя) от компаний, осуществляющих работы, необходимые для получения результата (генподрядчик, проектировщик, изыскатель)
Однако все оказалось не так однозначно.
Вчера, 21.06.17 года, то есть за 10 дней до наступления часа Х (вступления в силу изменений) сайт ЕРЗ (единый реестр застройщиков) опубликовал 2 статьи лейтмотив которых: застройщик, который выполняет функции технического заказчика (заключает договоры: генподряд, проектирование и изыскания) должен САМ быть членом всех 3 профильных СРО.
Анализ норм Градостроительного кодекса РФ говорит о том, что "ошибка" закралась в понятийный аппарат.
Статья 1 Градкодекса обязала техзаказчика быть членом профильных СРО, а иные статьи того же документа говорят о такой обязанности только для тех компаний, которые сами выполняют эти работы. (ст.ст. 47ч3.3, 48ч5, 52ч3.1)
Коллизия...
Учитывая возможные "административные" последствия отсутствия членства в СРО (хотя в первую очередь это каснется участников торгов по 44 ФЗ) вопрос становится вовсе не праздным.
Что думаете, коллеги?

Ниже текст публикации на сайте ЕРЗ"Новые требования к застройщикам и другим организациям, которые будут осуществлять функции технического заказчика с 1 июля 2017 года

Согласно п. 22 ст. 1 Кодекса функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2.1 ст. 47, ч. 4.1 ст. 48, ч. 2.2 ст. 52 Кодекса.

Таким образом, с 1 июля 2017 года застройщики или привлеченные ими организации, осуществляющие функции технического заказчика, должны являться членами одновременно трех СРО: изыскательской, проектной и строительной. Исключение сделано только для организаций бюджетной сферы, а также государственных компаний и корпораций, которые могут не вступать в СРО при выполнении как подрядных работ, так и при осуществлении функций технического заказчика в интересах государства.

Поскольку остальным организациям придется платить немалые взносы одновременно в три СРО, то логично предположить, что застройщику с 1 июля 2017 года будет не так просто найти технического заказчика, соответствующего новым требованиям законодательства. Стоимость услуг технического заказчика также может возрасти с учетом заложенных в нее расходов на дополнительные взносы в СРО.

Застройщик, который решит осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, также будет вынужден вступать в три СРО. При этом размер взносов в СРО для застройщика (технического заказчика) согласно общим требованиям закона будет определяться исходя из стоимости заключенных им договоров подряда, в том числе строительного, а не согласно стоимости выполнения функций технического заказчика.

Частями 10 - 13 статьи 55.16 Кодекса установлены минимальные размеры взносов в компенсационные фонды соответствующих СРО.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда строительной СРО составляет:

1) 100 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 60 млн. руб. (0,16%);

2) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 500 млн. руб. (0,1%);

3) 1,5 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 3 млрд. руб. (0,05%);

4) 2 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 10 млрд. руб. (0,02%);

5) 5 млн. рублей, если стоимость по одному договору от 10 млрд. рублей.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств строительной СРО составляет:

1) 200 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 60 млн. руб. (0,33%);

2) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 500 млн. руб. (0,5%);

3) 4,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 3 млрд. руб. (0,15%);

4) 7 млн. руб., если стоимость по договорам не более 10 млрд. руб. (0,07%);

5) 25 млн. рублей, если стоимость по договорам от 10 млрд. рублей.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 50 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 25 млн. руб. (0,2%);

2) 150 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 50 млн. руб. (0,3%);

3) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 300 млн. руб. (0,16%);

4) 1 млн. руб., если стоимость по одному договору от 300 млн. руб.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 150 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 25 млн. руб. (0,6%);

2) 350 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 50 млн. руб. (0,7%);

3) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 300 млн. руб. (0,8%);

4) 3,5 млн. руб., если стоимость по договорам от 300 млн. руб.

Анализ указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что несмотря на все разговоры про снижение нагрузки на бизнес с 1 июля 2017 года организации члены СРО должны будут платить взносы в СРО в большем размере , а застройщик (технический заказчик) - сразу в три саморегулируемые организации одновременно.

В отличие от взносов в компенсационные фонды размер членских взносов в СРО законом не устанавливается, а значит, его размер будет устанавливать саморегулируемая организация по своему усмотрению, да еще будучи монополистом в своем регионе . Такой подход представляется в корне неверным с учетом установленного законом обязательного членства в СРО. Это все равно, что разрешить страховым компаниям самостоятельно определять тарифы в области ОСАГО.

Кроме того, не совсем понятно, какие функции, влияющие на безопасность, осуществляет застройщик (технический заказчик) в области изысканий и проектирования, что он должен вступать в СРО наравне с проектировщиками и изыскателями. Согласно статье 49 Кодекса результаты инженерных изысканий и проектная документации, подготовленные на основании задания застройщика, подлежат обязательной экспертизе, без положительного заключения которой застройщик не вправе утвердить проект.

Функция застройщика (технического заказчика) по осуществлению строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта согласно статье 53 Кодекса может быть возложена в полном объеме на привлеченные сторонние организации (включая индивидуальных предпринимателей). До 1 июля 2017 года такие организации должны были являться членами только строительных СРО в отношении соответствующего вида работ. Однако с 1 июля 2017 года указанные организации попадают под норму п. 22 ст. 1 Кодекса, которая не устанавливает исключения из общего правила о членстве одновременно в трех СРО для организаций, выполняющих только часть функций технического заказчика.

В отличие от подрядных строительных организаций на застройщика (технического заказчика) не распространяется положение ч. 2.1 ст. 52 Кодекса, которое позволяет подрядчику не являться членом строительной СРО при стоимости заключенного договора строительного подряда не более 3 млн. рублей.

Исключение из общего для всех организаций требования об обязательном членстве в СРО сделано только для случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта следующих объектов (ч. 2.1 ст. 52 Кодекса):

индивидуальный жилой дом;объект на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;строения и сооружения вспомогательного использования, а также киоски, навесы и другие объекты, которые не относятся к объектам капитального строительства.

Не трудно заметить, что в этой части закон о реформе СРО создает дополнительные обременения для участников строительства. Еще в 2008 году при подготовке первой редакции Перечня видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, нам удалось прописать принципиальное положение в ведомственном приказе Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. № 274. В нем было установлено, что без членства в СРО могут выполняться любые работы (изыскательные, проектные, строительные) на объектах, которые не подлежат государственному строительному надзору (включая жилые дома не более 3 этажей, производственные объекты не более 2 этажей), а также аналогичные работы в отношении объектов, для которых не требуется получение разрешения на строительство (включая капитальный ремонт с 2011 года).

Также нам удалось не допустить на том этапе затягивания в систему саморегулирования застройщиков (технических заказчиков), хотя и в 2008 году были желающие получить в СРО дополнительных плательщиков взносов. Но даже тогда никому не приходило в голову заставить застройщиков (технических заказчиков) вступать в три СРО одновременно, как это сделали разработчики Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ.

Николай Малышев,
Генеральный директор Общероссийского общественного фонда
"Центр Качества Строительства"

Перепост текста с сайта ЕРЗ

https://erzrf.ru/publikacii/voprosy-i-otvety-dlya

Современное законодательство не только усложняет жизнь многим застройщикам, но и заставляет нести расходы на сотрудников, которые будут отслеживать постоянные изменения в нормативных документах. Так, допуск СРО застройщику стало одним из самых популярных поисковых запросов после принятия соответствующих изменений. Прошло немного времени, подзаконные акты приняты, и мы можем рассказать подробнее, как работать застройщикам с нововведениями.

Определимся с пониманием зоны ответственности. Нам нужен п.3 ст. 706 ГК РФ – там четко разграничены термины в этой сфере. Суть – генеральный подрядчик является юридическим лицом, которое носит прямую, а не субсидиарную ответственность в строительной сфере. Договор, который регулирует организацию девелоперских работ, является основным определением ответственности заказчика.

Перед объяснением сути допуска СРО застройщику также необходимо ознакомиться с перечнем работ, для которых необходим специальный лицензированный сертификат – его застройщик или генеральный подрядчик должен проверить у привлекаемых к работе субподрядчиков. Подробнее в приказе №624 от 2009 года.

Что такое допуск СРО?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.