Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать :

  • уплаты оговоренной в договоре цены;
  • оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
  • оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан :

  • передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
  • в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
  • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
  • передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать :

  • передачи проданного ему объекта недвижимости;
  • уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

  • соразмерного уменьшения цены сделки,
  • безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
  • возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
  • возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
  • замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
  • предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан :

  • принять переданный ему объект недвижимости;
  • оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
  • оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:
  • индивидуальные сделки (с участием посредника);
  • публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

— публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

— способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

  • между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
  • между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение и наследование

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

  • объект недвижимости в собственность;
  • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

  • если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
  • для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Рента

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется .

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

  • постоянная рента;
  • пожизненная рента;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм

Аренда

Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать :

  • своевременной уплаты арендной платы;
  • расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан :

  • предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
  • отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право :

  • истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
  • при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
  • требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
  • с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
  • иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан :

  • своевременно вносить арендную плату;
  • пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона () влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды ().

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество ().

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

2.1 Систематизация оснований и способов приобретения права собственности..

Для возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями припобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. Однако, при определении основания для классификации соответствующих юридических фактов различные источники отдают предпочтение различным критериям.

Так, ряд учёных* полагают, что в качестве основания классификации следует принять наличие воли предшествующего собственника. По их мнению, к первоначальным относятся такие основания, при которых право собственности правомерно возникает у лица независимо от воли предшествующего собственника, а производными признаются такие, при которых таковая воля присутствует.

Иные же полагают, что верным критерием служит наличие правопреемства *, и к первоначальным относят юридические факты, в основе которых нет правопреемство, а к производным, соответственно, те, что основаны на правопреемстве. Они указывают, что критерий воли не во всех случаях выдерживает практическую проверку. К примеру, наследник, имеющий право на обязательную долю (т.н. необходимый наследник ), получает эту долю вопреки воле предшествующего собственника -наследодателя - хотя такой способ приобретения, как наследование, вне всякого сомнения, относится к производным способам приобретения права собственности.

Мне ближе точка зрения последних, так как доктринальное толкование закона, для чего собственно и существует цивилистика, должно основываться на внутренне непротиворечиых посылках, не приводящих к парадоксальным выводам. При этом, лучшим, с моей точки зрения, путём решения этой задачи служит следование внутренней логике такого закона, а в данном случае известно, что законодатель во всех случаях определённые правовые последствия с наличием либо отсутствием прравопреемства, чего нельзя сказать о воле. То есть практическое значение для маиериального права имеет, скорее критерий правопреемства , поэтому он и избран мной для изучения оснований приобретения права собственности.

Это тем более актуально, что в настоящий момент активно происходят различные - и зачастую разнонаправленные - процессы. Приватизация, при которой государственное и муниципальное имущество переходит в собственность граждан и организаций, объекты “соцкультбыта” и иные имущественные комплексы переходят, напротив, в государственную и муниципальную собственность. Всё это имущество обременено многочисленными обязательствами самого разнообразного характера, а зачастую и снабжено разнообразными правомочиями, нередко очень привлекательными для собственника. И принятие юридически значимых актов, как правило, тесно связано с наличием или отсутствием правопреемства.

Поэтому далее будут рассмотрены основания приобретения права собственности, классифицированные на первоначальные и производные именно по критерию правопреемства . Исходя из этого критерия, к первоначальным основаниям следует отнести:

приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п 1 ст.218 ГК)

переработка (ст.220 ГК)

обращение в собственность общедоступных вещей (ст.221 ГК)

приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (п.3 ст 218; ст.ст.225, 226; безхозяйного вследствие применения п.2 ст.235, ст.236 ГК)

присвоение клада (ст.233 ГК)

вследствие наступления срока приобретательной давности (ст.234 ГК)

на самовольную постройку вследствие применения п.3 ст.222 ГК

безнадзорных животных (ст.ст.230-232 ГК)

приобретение от неуправомоченного собственника также имеются основания считать первоначальным способом приобретения права собственности.

К производным же способам приобретения отнесены:

приобретение права собственности по договору

приобретение права собственности в порядке наследования

национализация (ст.239, ст.306 ГК)

приватизация (ст.217, ч.2 п.2. ст.235 ГК)

приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации (п.7 ст.63, абз.3 п.2 ст.218 ГК)

обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (подпункт 1 п.2 ст.235, ст.238 ГК)

обращение имущества в пользу государства в интересах общества (реквизиция) либо, как конфискация, то есть в виде санкции за совершённое правонарушение (ст.242, 243 ГК)

выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст.239 ГК)

выкуп безхозяйственно содержащегося имущества (ст.ст.240,293 ГК)

выкуп домашних животных, приненадлежащем обращении с ними (ст.ст.241 ГК)

приобретение вследствие прекращения права собственности на имущество лица, которому оно не может принадлежать (подпункт 2 п.2. ст.235, ст.238 ГК).

Следует отметить, что некоторые способы приобретения могут, в зависимости от конкретных обстоятельств выступать как первоначальные либо как производные, примером чему служит приобретение собственности на продукцию, плоды, доходы, полученные от пользования определённым имуществом.

Изучение каждого из оснований приобретения права собственности в целом может составить тему отдельной полноценной научной работы. Далее будут рассмотрены различные основания приобретения прав собственности на недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) законодатель относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст.131 ГК), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда дальнего плавания, космические объекты. Законом к числу объектов недвижимости могут быть отнесено и иное имущество. Важной особенностью права собственности на недвижимое имущество является обязательная государственная регистрация всех юридических фактов, связанных с возникновением, переходом и прекращением такого права (п.2 ст.131 ГК), а в некоторых случаях, предусмотренных законом, кроме того, и специальная регистрация. Основным правовым актом, регулирующим процедуры регистрации является Закон РФ “О государственной регистрации сделок с недвижимостью”.

2.2 Первоначальные основания приобр недвижимое имущество.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (п.1 ст. 218 ГК). При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации (ст.219 ГК).

Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку , то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом, на что закон указывает дополнительно. То есть возможны казусы, в которых право собственности первоначально не возникает ни на чьей стороне. Поэтому самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных п.з ст.222 ГК, в каковых целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе всего или части самовольно построенного и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия.

Однако, при соблюдении установленных законом условий, право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельномучастке либо за лицом, всобственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.

Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку, а за титульным владельцем участка - с обязательным установлениемразмеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы другиз лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствие со статьёй 236 ГК. Также следует отметить, что в, последнем случае, такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

Основание и порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи переопределены п.2 б.2 статьей 25 ГК. Данная норма права содержит описание общего порядка регистрации и присвоения права собственности на соответствующее имущество, а также закрытый перечень иных вариантов определения судьбы указанного имущества.

По заявлению органа местного самоуправления, на территории которого обнаружены либо объявлены бесхозяйными недвижимые вещи, органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, такие вещи принимаются на учет и, по истечении года с указанного дня, орган, уполномоченный управлять указанным имуществом, получает право обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если до признания судом недвижимости муниципальной собственности объявился ее прежний титульный собственник, такая вещь может быть вновь принята им во владение, пользование и распоряжение либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Приобретательная давность (ст.234 ГК) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.

Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы как своим собственным данным имуществом в течение пятнадцати лет. Весьма важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определение срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течении которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. В тоже время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационому иску либо по иску владельца, не явлющегося собственником (ст. 1 –5 ГК РФ).

Далее, обязательным условием приобретательной давности является владение имуществом как своим собственным, то есть без учета того, что у него есть собственник. Иначе ставятся пол сомнение и два других обязательных реквизита приобретательной давности – открытость и добросовестность владения недвижимым имуществом

Добросовестность владения имуществом означает, что фактически владея таким имуществом, владелец не знает и не должен знает об отсутствии у него права собственности, при этом отсутствие право устанавливающего документа (например, паспорта о домовладении) само по себе не доказывает недобросовестности владельца.

Лицо владеет имуществом открыто, когда его владение наглядно и не скрывается от любых заинтересованных и незаинтересованных третьих лиц. Обязательным реквизитом давностного владения является его непрерывность. Если владелец совершает действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, либо управомоченное лицо предъявило к нему иск о возврате имущества, то течение срока приобретательной давности прерывается. При этом, если прочие реквизиты приобретательной давности налицо и после завершения действия указанных обстоятельств, давность владения начинает течь заново. Следует учитывать, что время, истекшее до перерыва, в давностный срок не засчитывается, хотя, в случае, если третье лицо неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом, таковой владелец вправе, установленном в законном порядке, восстановить нарушенное владение. А течение срока приобретательной давности продолжается так, как если бы нарушения владения не было, то есть непрерывно. И последнее, важное именно для современного периода времени, замечание о приобретальной давности как основании приобретения права собственности на недвижимое имущество. Правилам закона о приобретательной давности ст. 11 Закона РФ о введении в действии части первой ГК РФ придана обратная сила, то есть приобретательная давность распространяется и на случай, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введении в действие части первой Кодекса.

2.3 П роизводные основания приобр етения права собственности на недвижимое имущество .

Наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору. Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости (параграф 7 гл.37 ГК РФ), форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст.550 ГК). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. В случае, когда закон требует обязательного нотариального удостоверения соответствующего договора, право собственности у приобретателя наступает также и после государственной регистрации данного юридического факта.

Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации . При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица, право собственности на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п.2 ст.218, ст. 58, 59 ГК РФ). В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей к правопреемникам дело обстоит значительно сложнее. Решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК). Однако, если речь идет об общественном объединении или благотворительном фонде, то по закону, а в иных случаях может быть определено учредительными документами, остаток имущества при ликвидации направляется на решение определенных, например, социально значимых задач. Значительную роль в определении дальнейшей судьбы имущества юридического лица играет также основание его ликвидации.

Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность– договор приватизации (ст. 217 ГК) – также следует относить к данному виду оснований приобретения права собственности. Данное основание приобретения прав собственности на недвижимое имущество является особенно актуальным в последние годы и вызывает, пожалуй, самое большое количество крайне сложных для разрешения судебных споров. Основной причиной возникновения сложностей при решении споров о судьбе недвижимого имущества, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества является, по моему мнению, бланкетный характер, указанный нормой ГК и, соответственно, регулирования данных отношений и процессов большим числом нормативных (и даже ненормативных) актов, изданных различными лицами. Правомочие таких лиц, решающих важнейшие юридически значимые вопросы помимо законодательного процесса и вне общего контекста развития правовой доктрины, по изданию соответствующих нормативно-правовых актов во многих случаях начинали проверяться лишь в ходе судебных процессов, связанных уже с практикой применения указанных актов. И не всегда такая проверка была ими достойно выдержана. Иными словами, данной основание приобретения права собственности недостаточно отрегулировано правом, что и подтверждается ниже при рассмотрении соответствующих казусов.

При принудительном обращении взыскания на имущества собственника по его обязательствам не существует, на первый взгляд, прямой связи между прекращением права собственности одного лица и возникновением его у другого. Однако законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по рассматриваемым основаниям осуществляется, как правило, в судебном порядке и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса. В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.

В ближайшем будущем, по-видимому, вновь получат широкое распространение такие производные способы приобретения имущества государством как национализация , реквизиция и конфискация – типун мне на язык. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков в соответствии со ст. 36 ГК. Следует обратить внимание на то, что закон о национализации может быть оспорен лишь при его несоответствии Конституции РФ и только в Конституционном Суде РФ, то есть не подлежит оспариванию в порядке гражданского судопроизводства, но суд может решать споры о возмещении убытков и сумме такого возмещения в соответствии со ст.36 ГК.

Возмездное изъятие имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в порядке и на условиях, установленных законом и называется реквизицией . Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому конфискованное и сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст.242 ГК).

В случаях, прямо предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. По решению суда или в соответствии с законом, в административном порядке (ст.243 ГК). При этом государство приобретает изъятое имущество в силу конфискации, При этом решение о конфискации, принятое в административном порядке может быть обжаловано в суд. Особенностью конфискаций является то, что обременения права собственности на указанное имущество переходят к государству лишь частично, а их исполнения обусловлено целым рядом ограничений, в том числе и количественных.

Характерным только для приобретения прав на недвижимое имущество является такое основание как выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Статья 239 ГК определяет случаи, когда допустимо изъятие у собственника или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279-282, 284-286 ГК. Обязательным условием применения данного основания является наличие у обратившегося с соответствующим требованием в суд государственного органа или органа местного самоуправления доказательств, что использование земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности титульного собственника на данное движимое имущество либо доказательств бесхозяйного использования соответствующего земельного участка.. Процедура изъятия выглядит следующим образом. Решение об изъятии земельного участка, а, значит, и о выкупе находящейся на ней недвижимости подлежит государственной регистрации. Титульный собственник указанной недвижимости немедленно должен быть уведомлен о регистрации с указанием ее даты, но не позднее, чем за год до даты предстоящего выкупа. До истечения года с момента уведомления собственника выкуп возможен исключительно с согласия собственника. В случаях, когда собственник не согласен с решением о выкупе либо с предложенными условиями выкупа, государственный орган либо орган местного самоуправления, принявшего решения возможно приобретение новым собственником прав собственности, вправе предъявить иск о выкупе в суд в течение двух лет с момента отправления собственнику уведомления о выкупе. В отношении бесхозяйственно содержимого имущества право собственности приобретается в порядке, определенном ст.240 (для культурных ценностей), 293 (для жилых помещений) и в иных случаях, предусмотренных законом. Указанное имущество имеет собственника, который известен, но относится к нему бесхозяйственно, то есть допускает его порчу и разрушение, утрату им иных потребительских качеств либо создает нарушением норм и правил содержания указанного недвижимого имущества угрозу правам и охраняемым законом и интересом третьих лиц (как, например, нерадивый хозяин плотины ГЭС).

"Российский налоговый курьер", 2006, N 21

Право собственности на приобретенный или вновь созданный объект недвижимости требует государственной регистрации. Но довольно часто такое имущество организация начинает использовать еще до регистрации. Нужно ли в подобных ситуациях включать его в состав объектов по налогу на имущество организаций? Разобраться в этом вопросе вам поможет статья.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это, например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Право собственности и другие вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и т.д.) на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в Едином государственном реестре прав. Так установлено в п. 1 ст. 131 ГК РФ. При этом права на имущество возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество вне зависимости от способа его приобретения (покупка, получение в качестве вклада в уставный капитал, создание собственными силами и др.) возникает только с момента госрегистрации. И прекращается соответственно с момента госрегистрации перехода собственности к другим лицам или прекращения права по другим основаниям.

Напомним, что госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер. Владельцы недвижимости сами обращаются в регистрирующий орган для проведения госрегистрации. Причем сроки подачи таких заявлений законом не установлены.

После подачи заявления государственная регистрация проводится в течение одного месяца. Об этом говорится в п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Поэтому нередко недвижимое имущество (созданное или полученное от других юридических лиц в результате сделок купли-продажи) уже фактически эксплуатируется организацией, а право собственности на него еще не зарегистрировано.

Когда объект недвижимости нужно включать в налоговую базу по налогу на имущество организаций - только после регистрации права собственности на него в установленном порядке или ранее?

Если объект недвижимости создается

Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухучета. Причем включая то имущество, которое передано во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление либо внесено в совместную деятельность. На это указывает п. 1 ст. 374 НК РФ. Исключение - земельные участки и иные объекты природопользования, а также имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации. Об этом говорится в п. 4 ст. 374 НК РФ.

Итак, основанием для признания недвижимости объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является ее отражение в бухгалтерском учете в качестве основного средства в соответствии с установленным порядком.

Следовательно, вопрос заключается в том, зависит ли отражение объекта недвижимости в бухучете организации в качестве основного средства от факта госрегистрации ее права на это имущество.

Порядок учета организациями (кроме кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется ПБУ 6/01, Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (далее - Методические указания).

Обязательные критерии принятия любого актива (включая недвижимое имущество) к бухгалтерскому учету в качестве основных средств определены в п. 4 ПБУ 6/01. Для признания объекта основным средством необходимо одновременное выполнение следующих условий:

  • актив предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ (оказании услуг), для управленческих нужд организации либо для предоставления ею за плату во временное владение и пользование (временное пользование);
  • актив предназначен для использования в течение длительного времени (свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла);
  • последующая перепродажа данного актива не предполагается;
  • актив способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

По общему правилу расходы на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, иных материальных объектов длительного пользования, а также прочие капитальные работы и затраты до их оформления актами приемки-передачи основных средств и иными документами (в том числе документами, подтверждающими госрегистрацию объектов недвижимости) учитываются в составе незавершенных капитальных вложений. Об этом говорится в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н. Согласно Плану счетов для учета указанных затрат предназначен счет 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Примечание. А как у банков?

При учете основных средств банки руководствуются Приложением 10 к Правилам ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации. Правила установлены Положением Банка России от 05.12.2002 N 205-П.

В п. 3.1.2 этого Положения сказано, что объекты капитальных вложений до ввода их в эксплуатацию (доведения до пригодности к использованию) не включаются в состав основных средств и нематериальных активов. В бухгалтерском учете затраты по этим объектам отражаются на счете по учету капитальных вложений.

В дебет счетов по учету основных средств указанные суммы списываются на основании документов, определенных законодательством Российской Федерации, после подачи документов на госрегистрацию. Так установлено в п. 3.1.4.3 Положения.

Таким образом, кредитные организации также включают недвижимое имущество в состав объектов по налогу на имущество после ввода в эксплуатацию и подачи документов на госрегистрацию. Минфин России придерживается того же мнения (Письмо от 01.12.2005 N 03-06-01-04/429).

Напомним, что п. 52 Методических указаний допускает фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, соответствующие документы переданы на госрегистрацию, принимать к бухучету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. По таким объектам амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухучету в качестве основных средств после госрегистрации уточняется ранее начисленная сумма амортизации.

Исходя из изложенного, а также согласно п. 38 Методических указаний организация вправе принять такие объекты недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основных средств еще до госрегистрации прав.

Одновременно данные нормативные документы также определяют, что объект недвижимого имущества уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (сформирована первоначальная стоимость объекта).

Значит, основанием для отражения в бухучете в качестве основного средства (и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций) недвижимого имущества, по которому закончены капитальные вложения, являются следующие факты:

  • первоначальная стоимость объекта сформирована;
  • объект введен в эксплуатацию <*>;
  • поданы документы на госрегистрацию прав собственности на этот объект.
<*> Ввод в эксплуатацию здания (сооружения) оформляется актом по форме N ОС-1а (формы первичных документов по учету основных средств утверждены Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7).

Аналогичная позиция изложена в Письмах Минфина России от 09.08.2006 N 03-06-01-04/154 и от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35. Если первоначальная стоимость построенного объекта недвижимого имущества уже сформирована, то вопрос о ее отражении на балансовом счете 01 не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика. Этот вопрос решается в соответствии с экономической сущностью объекта.

Таким образом, при соблюдении условий, перечисленных в п. 52 Методических указаний, организация с даты подачи документов на госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество обязана принять данный объект к учету в качестве основного средства.

Пример 1 . ЗАО "Альфа" построило здание, ввело его в эксплуатацию 2 октября 2006 г. (оформлен акт N ОС-1а), а документы на госрегистрацию права собственности подало 9 октября 2006 г. Право собственности на здание было зарегистрировано 15 ноября 2006 г.

Первоначальная стоимость здания на момент подачи документов на госрегистрацию права собственности была сформирована и составила 2 000 000 руб. (без учета НДС).

В бухгалтерском учете ЗАО "Альфа" были сделаны такие записи:

Дебет 01-1 Кредит 08

  • 2 000 000 руб. - введенное в эксплуатацию здание принято к учету в качестве объекта основных средств после подачи документов на госрегистрацию права собственности.

Как известно, амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения здания в эксплуатацию. А значит, ЗАО "Альфа" будет начислять амортизацию с 1 ноября 2006 г. Первоначальная стоимость здания с момента его ввода в эксплуатацию не меняется, поэтому уточнять суммы амортизации после госрегистрации не нужно.

Предположим, что исходя из срока полезного использования здания, сумма ежемесячных амортизационных отчислений по нему составит 3500 руб. Поэтому с 1 ноября 2006 г. ЗАО "Альфа" ежемесячно до окончания срока полезного использования здания будет делать такую проводку:

Дебет 26 Кредит 02

  • 3500 руб. - начислена амортизация по зданию.

Поскольку в составе основных средств здание учтено 9 октября 2006 г., то при исчислении налоговой базы по налогу на имущество организаций его остаточная стоимость будет учитываться начиная с 1 ноября того же года.

Среднегодовая стоимость здания в целях исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций за 2006 г. будет рассчитываться таким образом:

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 459 923 руб.

Если недвижимость приобретается по договору купли-продажи

По сделкам купли-продажи объектов недвижимого имущества следует иметь в виду, что согласно ПБУ 9/99 поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном порядку признания в бухучете выручки. Иначе говоря, суммы поступлений учитываются при соблюдении следующих условий:

  • организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Такая уверенность имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
  • право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Вопрос о переходе права собственности решается исключительно исходя из норм гражданского законодательства.

Одновременно надо помнить, что в ПБУ 9/99 также предусмотрено, что продавец не может списать данный объект с баланса и признать выручку от его реализации в бухучете до перехода прав на него. Поэтому основанием для перевода покупателем в состав основных средств приобретенного объекта недвижимого имущества, первоначальная стоимость которого сформирована, является факт государственной регистрации.

Аналогичное разъяснение приведено в Письме Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35.

Обратите внимание! Как не стать "без вины виноватыми"

Конечно, обидно платить за чужую недобросовестность. Если партнер по сделке уклоняется от подачи заявления и документов на госрегистрацию перехода к вашей организации прав на недвижимое имущество, вы можете обратиться в суд. И тогда госрегистрация будет проведена на основании решения суда. Это предусмотрено в п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ.

Следовательно, если организация приобретает недвижимое имущество по договору купли-продажи, то она учитывает его в составе основных средств на дату государственной регистрации прав на него (то есть в день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав). Ведь в отличие от тех случаев, когда объект недвижимости создается организацией собственными силами или с привлечением подрядчиков, при покупке недвижимого имущества право собственности переходит к покупателю от предыдущего обладателя. То есть существует вероятность того, что возникнут противоречия между правами, заявляемыми покупателем, и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа в государственной регистрации прав. Таким образом, подача заявления на госрегистрацию в этом случае еще не будет означать, что право собственности будет зарегистрировано.

Пример 2 . ЗАО "Альфа" приобрело здание (торговый павильон) у ООО "Гамма" и 25 сентября 2006 г. полностью оплатило его в сумме, предусмотренной договором, - 1 899 800 руб. (в том числе НДС - 289 800 руб.).

Согласно акту о приеме-передаче по форме N ОС-1а, подписанному сторонами 2 октября 2006 г., ООО "Гамма" передало ЗАО "Альфа" указанный объект. После этого ЗАО "Альфа" сразу же приступило к фактическому использованию здания.

Организации 9 октября 2006 г. подали в регистрирующий орган заявления и документы на госрегистрацию перехода к ЗАО "Альфа" права собственности на недвижимое имущество. Госрегистрация была произведена 31 октября 2006 г.

В бухгалтерском учете ЗАО "Альфа" были сделаны следующие записи:

Дебет 60 Кредит 51

  • 1 899 800 руб. - перечислена предоплата по приобретаемому зданию;

Дебет 08 Кредит 60

  • 1 610 000 руб. (1 899 800 руб. - 289 800 руб.) - отражено приобретение объекта основных средств;

Дебет 19 Кредит 60

  • 289 800 руб. - отражена сумма НДС по приобретенному зданию;

Дебет 01 Кредит 08

  • 1 610 000 руб. - принято к учету в качестве объекта основного средства эксплуатируемое здание, право собственности на которое зарегистрировано;

Дебет 68 Кредит 19

  • 289 800 руб. - предъявлена к вычету сумма НДС по приобретенному зданию.

Предположим, что сумма ежемесячных амортизационных отчислений по нему составит 4328 руб. Поэтому с 1 ноября 2006 г. ЗАО "Альфа" ежемесячно до окончания срока полезного использования здания будет делать такую проводку:

Дебет 26 Кредит 02

  • 4328 руб. - начислена амортизация по торговому павильону.

Поскольку в составе основных средств здание учтено 31 октября 2006 г., то в расчет налоговой базы по налогу на имущество организаций его остаточная стоимость включается начиная с ноября того же года.

Среднегодовая стоимость помещения в целях исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций за 2006 г. будет рассчитываться так:

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 369 541 руб.

Если заявление на госрегистрацию не подано

Напомним, что сроки для подачи заявления на госрегистрацию права собственности на недвижимость законом не установлены. Поэтому бывает, что приобретенный организацией объект основных средств получен ею по акту, его первоначальная стоимость сформирована и он фактически введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован. Причем так может длиться довольно долго. В результате не соблюдаются все обязательные условия для перевода указанного объекта в состав основных средств.

В подобной ситуации могут оказаться не только недобросовестные налогоплательщики (которые иногда специально не спешат подавать заявление на госрегистрацию). Дело в том, что если объект недвижимости приобретается (передается) по двусторонней сделке (купля-продажа, взнос в уставный капитал), то такое заявление должны подавать обе стороны. Так установлено в п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ. Исключением являются нотариально удостоверенные сделки. Заявление на регистрацию прав, возникающих на основании таких сделок, может подать нотариус, удостоверивший договор.

Минфин России в Письме от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28 указал следующее. Если объекты недвижимости фактически используются для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, но права на них длительное время не регистрируются, то стоимость таких объектов надо обязательно включить в налоговую базу по налогу на имущество организаций. Даже если они учитываются не на счетах учета основных средств, а на счете 08. Подобные факты, по мнению Минфина России, должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.

Значит, если в ходе контрольных мероприятий налоговая инспекция установит факт уклонения от госрегистрации недвижимого имущества, фактически имеющегося у налогоплательщика и эксплуатируемого им, это будет основанием для начисления не только налога на имущество, но и штрафа за налоговое правонарушение в соответствии со ст. 122 НК РФ.

Ответственность за это налоговое правонарушение наступает не только когда оно совершено умышленно, но и по неосторожности (ст. 110 НК РФ). Поэтому такие негативные последствия могут возникнуть и у тех организаций, которые не обращаются в регистрирующий орган из-за того, что от этого уклоняется другая сторона сделки.

Отметим, что в Письме Минфина России от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28 указывается на отсутствие государственной регистрации прав в течение длительного времени.

В связи с этим возникает вопрос: в какой срок организации надо подать заявление на госрегистрацию прав на недвижимость, чтобы избежать обвинений в уклонении от уплаты налога на имущество организаций?

Ни в законодательстве, ни в официальных разъяснениях государственных органов указаний на это нет. Но исходя из остальных условий принятия объекта недвижимости к учету (п. 52 Методических указаний), можно сделать вывод, что эти условия определяют экономическую сущность объекта. То есть служат доказательством того, что конкретное имущество является основным средством данной организации (она владеет этим объектом и фактически пользуется им в определенных целях). И только условие о подаче организацией заявления на госрегистрацию вызвано требованием законодательства о соблюдении формальностей по возникновению и (или) переходу права собственности.

Напомним, что для расчета налога имеет значение каждый календарный месяц. Дело в том, что в соответствии с п. 4 ст. 376 НК РФ для расчета налоговой базы по налогу на имущество организаций учитывается остаточная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода.

Таким образом, можно предположить, что подавать заявление на госрегистрацию права собственности на недвижимость организации надо в том же месяце, когда этот объект был принят по акту и фактически началась его эксплуатация. То есть когда достигнуты все экономически обусловленные критерии принятия к учету основного средства. Конечно, по разумным причинам отступление от этих временных рамок является допустимым. Например , если это обусловлено сроком, который требуется для сбора документов, необходимых для госрегистрации.

Е.В.Яковлева

Эксперт журнала

"Российский налоговый курьер"

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении , поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости ).

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» .

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца\представителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости - также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же - запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым - покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности); б) использование сделок под условием, допустим, когда передача денежных средств осуществляется только при условии представления документов о согласовании ранее сделанной и обнаруженной перепланировки;

в) включение условий, связанных с гарантиями и заверениями.

Галина Короткевич

Партнер, юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда