Кооперативный дом плюсы и минусы – Квартира в кооперативном доме- плюсы и минусы!!! Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)? Можно ли кооперативный дом приравнять к частному

Термин «кооператив» знаком многим взрослым россиянам, заставшим советскую власть. Но, что такое кооперативный дом и каковы права его жильцов?

Ранее трактовка и регулировка законом таких понятий была на высшем уровне, сегодня же вопросов относительно кооперативных объединений жильцов становится все больше и больше.

Несмотря на это, интерес к кооперативам такой же стабильный, как и был на протяжении долгих лет. Почему? Все связано с доступностью подобной формы жилья.

В приведенной ниже статье осветим именно кооперативный дом, права его жильцов и особенности его существования в целом. Представленная информация будет полезна как настоящим, так и потенциальным «кооперативщикам», поэтому оставлять ее без внимания точно не стоит.

Что значит кооперативный дом? Чем отличается кооперативный дом от обычного? Кооперативное жилье – это интересная система обеспечения граждан жилой площадью, придуманная в далеком СССР.

Так как в советском государстве все было общим – покупка или личностная приватизация тех же квартир была невозможной. Несмотря на это, нуждающихся в жилье или просто желающих о своих кровных метрах, было немало.

кооперативный дом — плюсы и минусы

Проанализировав сложившуюся ситуацию, государственные правители приняли решение по возможности формирования кооперативного жилья.

Успех подобной инновации был феноменальный, так как многие жители «советов» решили получить новое жилье. Принцип кооперативов до сих пор не изменился и представляет собой удобную, в первую очередь, для самих граждан покупку жилой площади. Если максимально упростить схему приобретения, можно выделить следующие этапы:

Участники кооператива формируют общий пай для постройки дома со стороны третьих лиц.
Ожидают окончания данного процесса.
Заселяются в построенное жилье, постепенно выплачивают оставшуюся часть паев (не всегда) и пользуются имуществом, соразмерно внесенным средствам.

По сути, та же самая форма ипотечного кредита. Однако в этом случае нет никаких процентов, штрафов и неустоек. Обычная система выплаты паев.

Естественно, в кооперативном доме каждый жилец имеет свою паевую долю, но при этом собственность находится во владении всех жильцов (кооператива). Последние и организуют свои объединения для содержания полученного дома.

Важно! Принцип общего владения непостоянный. То есть, при выплате всей части паевых взносов за полученное в эксплуатацию жилье, гражданин становится ее полноправным владельцев. Забывать об этом не стоит.

Пару слов о видах жилищных кооперативов

В законодательстве современной России выделяют два вида кооперативов:

Жилищно-строительные (ЖСК).
Жилищно-накопительные (ЖНК).

Базовые принципы их формирования и существования идентичны. Главное отличие, являющееся чуть ли не единственным – это характер, порядок выплаты паев со стороны жильцов.

Система жилищно-строительного кооператива предполагает формирование базового капитала на постройку кооперативного дома. Проще говоря, граждане:

складывают свои накопления в единое целое, формируя капитал;
обеспечивают возведения жилья;
сразу же получают в нем метры, соразмерные внесенному паю.

Виды жилищных кооперативов

Как видите, после постройки дополнительных паев не требуется. Единственное, за что жильцы кооператива будут платить – это содержание общего имущества.

Порядок подобных выплат и их особенности определяются выбранным органом управления кооператива.

Естественно, формирование большого капитала несет немалые риски, поэтому к созданию и работе с ЖСК важно подходить крайне ответственно.

Любое неверное или экономически неправильное действие полномочных лиц может спровоцировать банкротство объединения.

Что касается жилищно-накопительных кооперативов, то их система слегка иная. При создании такого объединения жильцы формируют лишь 30-50 процентов от всего капитала, необходимого для полной покупки или постройки кооперативного дома.

Остальная часть определяется в виде займа для кооператива, который выплачивается в течение следующих лет жильцами соразмерно взятым им долям. Подобный подход более безопасный и удобный для граждан, так как:

займы у членов ЖНК выгодные (до 5 процентов годовых);
просты в плане выплаты;
«кооперативщики» могут сразу же купить уже построенное жилье, исключив риски организации строительства и потери средств.

В принципе, ничего более о кооперативных домах знать не нужно. В рамках законодательства РФ представленных сведений будет вполне достаточно.

Несмотря на некоторые неудобства в плане будущего владения жильем в кооперативах, на сегодня участие в них является одним из самых выгодных способов приобретения жилплощади. Поспорить с этим крайне сложно.

Права жильцов кооперативном доме

Права жильцов в кооперативном доме определяются рядом статей Жилищного Кодекса РФ. Перед вступлением в жилищный кооператив любой формы важно тщательно изучить данный законодательный акт, не выделяя внимание конкретным главам и статьям.

Специфичность подобного жилья велика, поэтому подкованность с юридической точки зрения поможет избежать потери денег или иных проблем, связанных с участием в кооперативе.

Большинство жильцов кооперативных домов делают так:

Покупают жилье по выгодным условиям на условиях кооператива.
Полностью гасят паевые обязательства.
Выделяют полученную собственность в единоличное владение и продолжают жить в ней.

Подобный подход грамотный и является безопасным, поэтому реализуется чаще всего. С точки зрения любых законов в абсолютно всех странах жить в кооперативном доме исключительно на «кооперативном праве» рисково, особенно при выплаченных паях.

Однозначно, при первой же возможности нужно выделять приобретенное жилище в единоличную собственность.

Условия сноса кооперативного жилого фонда

В завершение сегодняшней статьи обратим внимание на возможность сноса кооперативного дома. Условия подобной меры отражены в 32-ой, 86-ой и 134-ой статьях Жилищного Кодекса РФ. При желании ознакомиться с ними можно без особых сложностей. Трактовка и отражение всех законодательных понятий осуществлены доступно для граждан России.

При сносе кооперативного дома возможно несколько исходов событий:

Жильцам будут предоставлены соразмерные государственные квартиры с возможностью последующей приватизации.
Участникам кооператива будут выплачены компенсации.

Примечание! При неполном погашении паев гражданин, получающий жилье или компенсацию, будут обязан до конца исполнить свои обязательства перед кооперативом в оговоренном ранее порядке.

Пожалуй, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи закончились. Надеемся, представленный материал был полезен всем читателям и дал ответы на интересующие их вопросы.

Как видите, особых сложностей ни в рассматриваемом явлении, ни в правах жильцов кооперативного дома нет. Все предельно просто и прозрачно к пониманию.

Кооперативный дом — плюсы и минусы, какие бывают проблемы в видео.

В феврале текущего года в Госдуме было вынесено предложение вернуть советскую систему кооперативных домов, правда, с рядом внесенных поправок. Чем новые ЖСК будут отличаться от старых и действительно ли данные изменения выгодны рядовым покупателям.

Быть или не быть кооперативам

В советское время люди объединялись в кооперативные организации, чтобы построить дом за свой счет. Таким образом, они сразу же становились прямыми собственниками недвижимости. Данными квартирами владельцы могли распоряжаться по своему усмотрению, а вот государственное жилье нельзя было ни продавать, ни обменивать.

Первые ЖСК в СССР начали появляться в 20-х годах прошлого столетия, но просуществовали они недолго – всего 17 лет. Затем их упразднили. В 1958 году вновь было разрешено создание кооперативов, так как благодаря этой системе удалось решить проблему нехватки жилья. Несмотря на то, что объекты должны были возводиться за счет пайщиков, государство шло на уступки и предоставляло льготную ссуду ЖСК. Порой будущие жильцы сами своими силами помогали возводить дом, приходя на стройку после работы.

Около сорока лет тому назад кооперативная «однушка» в Москве стоила примерно три тысячи рублей, «двушка» – пять тысяч рублей. Средняя зарплата в столицы была не более двухсот рублей. Несмотря на то, что в советское время практически у каждого второго гражданина были накопления, позволить себе купить недвижимость могли единицы. Все дело в том, что сначала необходимо было вступить в кооператив. Жителям Москвы приходилось ждать годами, пока до них дойдет очередь. При этом велся строгий отбор. К примеру, иногородние не могли претендовать на включение в список. Тех же, кто претендовал на кооперативное жилье, исключали из очереди на государственные .

Если первое время кооперативные дома возводились относительно быстро и очень качественно, со временем темпы строительства упали. Тем, кто вложился в такую в середине 80-х, пришлось ждать по 10 лет, пока дом достроится.

«Сегодня в нашей стране существует несколько форм самоорганизации граждан, которые объединяются с целью улучшить свои жилищные условия» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su .

Некоторые специалисты рекомендуют вступать в ЖНК, а не строительные кооперативы. В первом случае, как они заявляют, существует более строгий и серьезный контроль за расходом финансов, предназначенных для строительства объекта. Другие, наоборот, считают, что ЖНК – это не самый лучший и безопасный вариант.

В нашей стране до сих пор есть много ЖСК – эдакое наследие СССР. В свое время пытались их упразднить до ТСЖ, но владельцам недвижимости данная идея не понравилась. В результате внесенная в закон поправка была отменена.

На самом деле жилищно-строительные кооперативы кроют в себе много рисков. Обязательно найдутся люди, которые захотят нажиться на этом. С другой стороны, если строительная компания обанкротится, обманутые дольщики могут объединиться в ЖСК и самостоятельно за свой счет достроить объект.

Если говорить о жилищном накопительном кооперативе, то ее членами могут быть только граждане. При этом с инициативой создания объединения может выступить минимум 50 человек. Все финансовые операции контролируются Центральным банком Российской Федерации.

Кооперативы: плюсы и минусы

Сегодня человек может выступать в роли нанимателя квартиры или же быть ее полноправным владельцем. После выплаты полной суммы кооператив перестает существовать как таковой. Предполагается, что в будущем член кооператива будет хозяином пая и сможет бессрочно пользоваться жилым помещением. Пай может передаваться по наследству.

Зачем это нужно? Как утверждают некоторые специалисты, в таком случае жилье станет доступнее и его смогут позволить себе те, кто не имеет возможности приобрести недвижимость по среднерыночной цене. Пай будет стоить дешевле, чем собственно квартира в многоквартирном доме.

В сентябре прошлого года в силу вступили изменения в законе касательно ЖСК. Правки были необходимы для упрощения работы жилищно-строительных кооперативов и обеспечения финансовой безопасности их деятельности. Благодаря государственной поддержке, пайщики будут платить минимум на тридцать процентов дешевле, так как им будет бесплатно предоставляться земля. Ранее действовал закон, согласно которому участок передавался под застройку только после уплаты 20 % взносов. Плюс, не будет маржи девелопера и его издержек, которые появлялись за время строительства. Ранее за тот же кредит в банке с застройщиков взимался серьезный процент, сумма которого включалась в стоимость объекта.

Помимо этого, государство позаботится о том, чтобы мошенники не пользовались доверием граждан и не присваивали себе средства. Вся деятельность осуществляется под контролем кооператива и органов власти. Еще одним большим плюсом является то, что теперь законом запрещено добровольно ликвидировать кооператив, пока недвижимость полностью не передана законным владельцам. Теперь граждане, решившие приобрести пай в кооперативном доме, могут сделать это с привлечением кредитных средств.

В дальнейшем планируют внести еще ряд поправок, чтобы упростить процесс покупки кооперативного жилья с господдержкой. Сегодня к пайщикам предъявляется ряд требований. К примеру, один человек может владеть только одним паем (т.е. может претендовать только на одну квартиру).

Основные моменты организации кооператива

Чтобы организовать жилищно-строительный кооператив, необходимо провести собрание учредителей, на котором, помимо всего прочего, утверждается устав организации. В нем прописываются все основные моменты, в том числе и порядок формирования имущества, размер паев и первоначальных взносов, кто и каким образом может стать членом кооператива, кого и по какому поводу могут исключить из организации, а также основные моменты, связанные с проведением заседаний и собраний. Особое внимание следует уделять тому, какими полномочиями наделяются участники правления, председатель и другие члены, и, конечно же, какую компенсацию получат те, кто захочет выйти из кооператива.

Первым делом необходимо подать заявку в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в которой следует четко изложить информацию о намерении создать кооператив. В обращении указывается, какой планируется тип застройки, сколько будет участников и т.д. После чего следует сформировать списки и отправить заявление на предоставление участка. После оформления всех бумаг регистрируется кооператив, передается вся информацию в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, который должен принять решение о передаче земли кооперативу. После ввода объекта в эксплуатацию земля передается в собственность пайщиков.

Так, в городе Гродно уже строится кооперативный дом без привлечения льготных кредитов. Средняя стоимость квадрата в объекте составляет около 700 рублей.

ТСЖ: основные понятия

Если владельцы сами хотят заниматься управленческими делами, контролировать расходы и проводить реконструкционные работы, они могут объединиться в товарищество собственников жилья. Это неплохая альтернатива различным управляющим компаниям, которыми обычно жильцы недовольно. Члены ТСЖ, к примеру, сами решают, когда нужно проводить и с кем лучше сотрудничать. В данном случае все расходы и тарифы обсуждаются на общем собрании, траты полностью прозрачны и понятны. Если, к примеру, в доме примут решение сдавать подвальное помещение, полученные деньги можно потратить на капремонт.

Жилищно-накопительный кооператив практически не пользуется популярностью, так как слишком велик риск попасть на мошенника. В идеале все действия ЖНК должны обсуждаться и не должны выходить за рамки закона РФ, однако, на деле может быть совершенно другая картина. С другой стороны, ЖНК можно считать прекрасной альтернативой ипотечному займу.

Жилищный кооператив (ЖК) – это учредительная организация, объединившая граждан с целью приобретения и совместной эксплуатации площадей многоквартирного дома.

В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.

Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.

Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.

В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.

В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

после оформления учредительной документации;
внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

выписку о регистрации в ЕГРП;
протокол учреждения организации;
утверждённый устав;
сведения о юридическом адресе.

Управление жилищным кооперативом

Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.

Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения.

В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:

здания;
площадей общего пользования;
прилегающей к дому территории.

Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:

ограничен полномочиями управления ЖК;
выделен в управляющую компанию.

Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.

Допустимы следующие вакансии:

председатель;
бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
паспортист;
электрик и сантехник;
дворник и уборщица.

По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.

Кроме председателя, остальные члены правления являются активистами и участвуют в организации деятельности кооператива безвозмездно.

Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.

Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством голосов, путём открытого голосования, решают принять гражданина в кооператив.

Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.

Его размер зависит:

От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.

Права и обязанности членов жилищного кооператива

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Выплата пая

Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.

При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.

До полного погашения стоимости пая, квартиры являются собственностью учредителей и находятся в ведении юридического лица.

Законы о жилищных кооперативах

Деятельность ЖК регламентируется многочисленными законодательными актами и положениями. Главным является Федеральный закон от 23.06.08 под № 160-ФЗ, регламентирующий деятельность жилищных кооперативов.

В число таковых входят аспекты Гражданского и Жилищного кодексов РФ:
Утверждающие статус юридического лица положения (п.1, ст.53 ГК РФ).
Обозначение нормативов управления (ст.115, ч.2 ст.116 ЖК РФ).
Предоставление членства и исключение (ч.2 ст.121, ч.3 ст.130 ЖК РФ).
Положение о выборе правления и председателя (ч.1 ст.118, ч.1 ст.119).
О ревизионной комиссии (ч.2 ст.120 ЖК РФ).
Внесение и возвращение паевых взносов (ст.125 ЖК РФ).
Вменение материальной ответственности за порчу совместного имущества (п.3 ст.10, п.3 ст.53 ГК РФ).
Исключение и лишение членства (ст.132 ЖК РФ).

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Позитивные моменты определяет, по преимуществу, приемлемая стоимость квартиры которая вытекает из сравнительно небольшой процентной ставки – 0,5% годовых стоимости объекта.

При этом нужно понимать, что очевидным минусом является риск, который несёт всё предприятие при возведении многоэтажного дома, что отражается на правовом и финансовом положении его членов.

Этот момент вызывает затруднение в поиске банков – инвесторов строительства. А экономия средств кооператива проистекает из усилий, вложенных в организацию строительства. При их недостатке, строительство заморозится на неопределённый срок. Здесь более всего играет роль человеческий фактор, свойственный учредителям проекта.

Но граждане вступают в жилищные кооперативы на основании несомненных преимуществ:

Участники вправе затребовать отчётность и иную информацию о проводимых работах, что ограничивается при ДДУ.
По решению правления, от услуг генерального подрядчика допустимо отказаться.
Застройщик выполняет требования, установленные уставом, что допускает предельную чёткость в организации строительства.
В отличие от ДДУ погашение выплат производится частыми, но не столь крупными суммами. В отличие от квартир в ипотеку – процентная ставка значительно ниже.

Условия совместной собственности, предоставляемые лишь частьЮ права в многоэтажке, не стоит рассматривать однозначно, так как здесь равно присутствуют положительные и отрицательные моменты.

myestate.club

Жилищно-строительный кооператив (жск) – что это такое, что значит кооперативный дом, плюсы и минусы

Как создать ЖСК

Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.

Чтобы создать ЖСК, нужно:

🔸 подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;

🔸 провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;

🔸 зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо - для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.

Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.

Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо.

Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:

📝 юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;

📝 точный адрес местоположения ЖСК;

📝 сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;

📝 точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;

📝 размеры вступительных и паевых взносов;

📝 порядок уплаты - например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;

📝 порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;

📝 ответственность за невнесение взносов;

📝 состав руководства ЖСК и его компетенция - например, какие решения может принимать руководство без собрания;

📝 состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;

📝 порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;

📝 порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;

📝 порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.

К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.

С 1 июля 2016 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:

📗 расчетная документация;

📗 документы, подтверждающие право ЖСК на землю;

📗 заключения ревизора ЖСК.

После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.

j.etagi.com

Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».

Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков.

Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Покупка квартиры в кооперативном доме плюсы и минусы

ЖНК на основании ваших возможностей рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и вы закрепляете это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка - от выбранного вами темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа.

Дело в том, что по Закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья.
Так что сами посчитайте: если вы вносите первые 50 процентов стоимости квартиры за два года, то вернуть оставшуюся часть придется за три.

Получается, чем дольше вы копите деньги на счетах кооператива, тем длительнее будет ваш срок возврата.

Это вступительный взнос. Эти деньги идут на собственные нужды кооператива и в счет платы за будущую квартиру засчитаны не будут.

Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

Паевые взносы придется платить ежемесячно.

Из таких ежемесячных платежей и будет складываться сумма, необходимая для покупки квартиры. Причем кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50 процентов от ее стоимости.

Стоит заметить, что 50-процентный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собраний).

Размер ежемесячных паевых платежей вы определяете самостоятельно.

Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива.

Жск как схема покупки квартиры

Достоинства покупки через ЖСК:

Цены на квартиры, передаваемые по ЖСК, ниже. В отличие от ДДУ застройщик не закладывает 18% НДС в стоимость квартиры
ЖСК позволяет заселиться в квартиру и продолжать оплачивать ее в рамках рассрочки (в ДДУ рассрочка предоставляется только до окончания строительства)
При ЖСК оформить квартиру гораздо проще, так как не надо ее регистрировать в ЕГРП
Есть возможность принять участие в управлении многоквартирным домом по окончании строительства
Архитектурные проекты более разнообразнее, чем при строительстве по ДДУ
Часто инфраструктура уже достаточно развита на месте строительства

Резюме: как и по ЖСК, так и по ДДУ могут быть срывы сроков окончания строительства.

Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:

Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.

Вернуться к содержанию

○ Оформление права собственности на квартиру.

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

«Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст.

И наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщику придется вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе.

При этом накопительный этап придется пройти в любом случае, даже если у вас уже есть 50 процентов от стоимости квартиры.

Иначе оставшуюся сумму вам придется вернуть сразу же после предоставления квартиры.

После того как с помощью паевых взносов накоплено около половины стоимости желаемого жилья, кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой.
Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая.

Помимо вступительного и паевых взносов пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы.

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

«Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Людей пугают большие ставки за пользование кредитом, обязанность иметь 20 - 30 процентов от стоимости жилья в своем личном распоряжении, а также волокита со сбором документов для банка.

Жилищные накопительные кооперативы ничего этого не требуют. Первое отличие покупки жилья через ЖНК от ипотеки, которое бросается в глаза каждому, - огромная разница в процентах за пользование займом.
Так, например, при ипотечном кредитовании средняя ставка за пользование кредитом составляет 11 - 13 процентов в год.

А жилищные кооперативы предлагают 2 - 4 процента. Возможно, поэтому у многих людей возникает чувство, что их обманывают, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

На самом деле обмана тут нет: просто низкие проценты - это главный плюс покупки квартиры через ЖНК.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность.

Чуть больше года назад я купила квартиру в кооперативном доме.Тоже долго думала, но сейчас особой разницы не замечаю. Есть свои плюсы и минусы, но сейчас я к ним привыкла.

Главный минус - это председатель, старший по дому и так далее. Такие «швондеры» - пенсинеры старой закалки, которые тебя тихо ненавидят просто за то, что ты здесь появился и купил квартиру. Но это на самом деле раз на раз не приходится - есть кооперативы, где все в этом плане нормально, и если их строить, то постепенно они к тебе привыкают и начинают воспринимать как данность.

Все льготы действуют - у меня их, правда. нет, но они остаются так же, как и в обычных домах.

Платить за квартиру - не в ЖЭУ, а в сберкассу, рассчитывает местный же бухгалтер.

То, что чище в домах - не факт. Техничку не видела ни разу, но говорят, что она бывает раз в неделю, поэтому к выходным уже грязно.

pravogarant23.ru

плюсы и минусы. Федеральный закон “О жилищных накопительных кооперативах”, N 215-ФЗ от 30.12.2004:: SYL.ru

Покупка жилья для многих людей считается специфическим и сложным процессом. Нередко у них просто отсутствуют средства для такого приобретения. При таких условиях часто люди вынуждены оформлять ипотеку на достаточно длительный период времени под высокие проценты. Прекрасной альтернативой считается вступление в жилищно-накопительный кооператив. Данная организация создается гражданами, желающими возвести многоквартирный дом или несколько аналогичных строений. Каждый вкладчик перечисляет в течение некоторого периода нужную сумму средств для покупки квартиры. Вступление в такой кооператив обладает многими плюсами, хотя не лишен процесс некоторых недостатков.

Преимущества сотрудничества

Если гражданин выбирает для покупки жилья жилищный кооператив, то он может пользоваться действительно многочисленными плюсами. К ним относится следующее:

взносы по размерам намного меньше, чем в итоге приходится переплачивать по ипотечному кредиту, причем даже при условии льготного кредитования;
пайщики могут выбрать квартиру в разных домах, причем не только в тех, которые располагаются в городе, но и в строениях, имеющихся в других населенных пунктах;
для вступления в кооператив не требуется подготавливать многочисленную документацию, что необходимо при оформлении крупного ипотечного займа;
уровень защиты считается высоким, поэтому даже если кооператив по разным причинам будет признаваться банкротом, то жилье будет продаваться на специализированных торгах, где пайщики могут его выкупить с учетом ранее перечисленных взносов;
гибкость таких кооперативов считается высокой, так как если по разным основаниям ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет полноценно вносить взносы, то руководители предприятия могут помочь гражданину путем продажи ему другой недвижимости;
дополнительно при ухудшении финансового состояния пайщика может увеличиваться срок рассрочки;
кооперативы не обращаются к ЦБ для получения заемных средств, так как используются исключительно деньги пайщиков, поэтому устанавливаются платежи без учета текущего размера ставки рефинансирования.

Таким образом, за счет такого кооператива могут граждане решать сложный жилищный вопрос. Но при этом важно грамотно подходить к выбору самой организации, чтобы она была надежной и проверенной.

Минусы сотрудничества

Использование услуг организации обладает не только плюсами. Выделяются некоторые значимые минусы данного процесса, поэтому покупка жилья за счет кооператива обладает недостатками:

выбранный жилой объект станет собственностью гражданина исключительно после того, как им полностью будут перечислены все взносы;
если по каким-либо причинам ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет вносить положенные платежи, то им не будет получено жилье;
для первоначального вступления в организацию необходимо выплачивать первоначальный взнос, причем он обычно является значительным, поэтому нередко составляет даже 50% от стоимости выбранного объекта, но не все граждане могут накопить такую сумму;
ожидать окончания строительства и поселения в жилье придется достаточно долго, причем данный процесс зависит от того, какое количество пайщиков вступает в кооператив.

Выбирать следует крупные и развитые организации, которые пользуются спросом среди многочисленных пайщиков.

ЖНК плюсы и минусы имеет значимые, поэтому целесообразно становиться пайщиком при наличии крупной суммы средств, а также при уверенности, что выбранная организация является надежной. Дополнительно надо уделить много внимания выбору самого жилья, так как кооперативы предлагают обычно несколько вариантов.

Перед вступлением в определенную организацию следует изучить ее репутацию. Оптимально читать о жилищно-накопительных кооперативах отзывы от бывших дольщиков, чтобы узнать обо всех подводных камнях и особенностях сотрудничества.

Законодательное регулирование

Деятельность таких кооперативов регулируется на законодательном уровне. Основная информация содержится в ФЗ № 215. Данный закон был принят еще в 2004 году. В нем прописываются правовые основы работы предприятия, а также приводятся экономические и организационные аспекты деятельности.

Самой важно информацией в ФЗ № 215 является следующее:

приводятся права и обязанности, которыми наделяются все граждане, становящиеся членами кооператива;
указывается порядок и правила открытия организации;
перечисляются нюансы ликвидации ЖНК и реорганизации учреждения;
прописывается, как должна вестись деятельность кооператива, а также как должны использоваться средства, получаемые от пайщиков.

Все кооперативы должны заниматься исключительно той работой, которая прописывается в законе. Создаются жилищно-накопительные кооперативы бессрочно, поэтому отсутствуют сведения об ограничениях в сроке их существования. По своим обязательствам организация отвечает всем имуществом, которое ей принадлежит, но при этом не отвечает фирма по обязательствам своих участников. На основании положений ФЗ № 215 разрешается предприятиям открывать счета в банках. Дополнительно должны иметься реестры на каждого участника.

Что включается в реестр?

При открытии кооператива привлекаются новые пайщики. В отношении каждого нового участника формируется специальный реестр. В него обязательно включаются сведения:

Ф.И.О. нового члена организации;
информация из паспорта или другого документа, с помощью которого происходит удостоверение личности гражданина;
номер телефона или другие контактные данные;
другая информация, которая перечисляется в уставе.

Основным условием создания жилищно-накопительного кооператива выступает то, что число участников должно быть равно 50.

Как регистрируется организация?

Процесс регистрации кооператива считается простым и быстрым. Для этого выполняются последовательные действия:

первоначально требуется собрать нужное количество участников будущего кооператива, которые желают получить свое жилье для постоянного проживания;
проводится общее собрание, на котором принимается решение об открытии компании;
правильно формируется протокол такого решения, содержащий решение участников;
формируется устав будущей организации;
собираются дополнительные документы для регистрации;
бумаги передаются в ФНС для регистрации, для чего придется уплатить пошлину;
вносятся соответствующие сведения в ЕГРЮЛ.

Как только будет пройдена регистрация, компания начинает свою непосредственную деятельность, направленную на создание квартир, которые выдаются дольщикам после выплаты всего взноса. Допускается объединять несколько небольших кооперативов в одну крупную компанию.

Как правильно создать устав?

Основным учредительным документом такой организации выступает устав. Он может формироваться по разным образцам. Устав жилищно-накопительного кооператива должен включать сведения:

наименование юридического лица, представленного кооперативом;
род деятельности предприятия;
адрес места расположения компании;
контактные данные ЖНК;
размер паевого первоначального взноса для всех участников;
обязанности, которыми наделяются все члены объединения;
указывается, что все граждане обладают субсидиарной ответственностью, поэтому обязаны покрывать совместно все убытки, возникающие в процессе работы предприятия.

Выбрать можно разные правовые формы, например, ООО или ОАО. Для этого учитывается, является ли деятельность коммерческой или некоммерческой.

Коммерческий или некоммерческий кооператив?

Наиболее часто выбирается открытие коммерческой организации. Правление кооператива реализует деятельность с целью получения прибыли. Все инвесторы могут пользоваться своими денежными ресурсами, которые направляются на возведение жилого объекта.

Как только будет возведен многоквартирный дом, открываются торги, на которых продаются жилые помещения, что позволяет частично возместить все понесенные затраты. Нижние этажи сдаются в аренду, причем именно такая деятельность в большинстве случаев приносит самую высокую прибыль. Дополнительно парковки или прилегающая к дому территория могут сдаваться в субаренду.

Может открываться и некоммерческий жилищно-накопительный кооператив. Работа такой компании не направлена на получение прибыли, поэтому основной целью выступает обеспечение всех участников оптимальными для проживания жилыми помещениями. За счет участия в таком объединении решается жилищный вопрос граждан. Участниками становятся только люди, нуждающиеся в жилье. Они обычно являются инициаторами создания кооператива, поэтому представлены членами правления.

Что делать после регистрации?

Как только в ФНС будет получено св-во о регистрации, требуется дополнительно уведомить об этом ПФ и другие государственные фонды.

Для расчетов с участниками открывается расчетный счет в банке. Начинается непосредственный сбор средств, которые далее направляются на покупку или возведение жилых строений.

Как происходит управление кооперативом?

Может при необходимости привлекаться для управления соответствующая управляющая компания.

Обязательно организуется правление, предназначенное для управления кооперативом. Из числа участников, входящих в правление, выбирается председатель. Он наделяется многочисленными полномочиями. Председатель кооператива занимается наймом работников в штат.

В организации, кроме председателя, должен быть трудоустроен бухгалтер и паспортист, а также технический персонал. Жильцы одного дома дополнительно могут принять решение о выделении ставки консьержу или дежурному. Организация составляет договор с ЧОП для организации охраны объекта.

Все остальные члены кооператива могут действовать активно даже при наличии председателя. Они регулярно принимают участие в собраниях, а также на безвозмездной основе организуют деятельность предприятия. Могут принимать решение относительно необходимости реконструкции строения или проведения ремонта здания.

Правила вступления

Многие люди осознают ценность и выгодность приобретения жилья именно с помощью таких накопительных кооперативов. Чтобы стать членом кооператива, требуется осуществить достаточно сложную юридическую процедуру. Для этого необходимо наличие разрешения от других участников.

По ФЗ о жилищных накопительных кооперативах для вступления в такую организацию выполняются действия:

первоначально формируется заявление на вступление в объединение;
оно передается председателю, после чего данный документ рассматривается членами кооператива;
допускается принять в организацию любого гражданина, возраст которого больше 16 лет, но несовершеннолетние люди должны удостоверять свое заявление у родителей или опекунов;
лицо, желающее стать членом объединения, должно изучить все положения устава, а также оно оповещается о размере первоначального взноса;
далее выполняется процесс согласования, для чего проводится собрание жильцов;
каждый участник может высказаться относительно необходимости принятия нового члена;
проводится голосование, по результатам которого решается, будет ли заявитель принят в кооператив, причем обязательно требуется открытое голосование;
результат данного голосования закрепляется специальным актом, после чего формируется протокол;
составленные документы сохраняются на предприятии в течение пяти лет, так как именно на основании них доказывается, что новый член организации может оформить на себя имущество и вносить разные средства на счет организации.

Как только заявитель становится членом кооператива, то он получает право распоряжаться имуществом, принадлежащим компании. Это обусловлено тем, что он совместно с другими жильцами становится владельцем дома. Поскольку используется совместная форма владения, каждый человек должен ответственно подходить к использованию имущества и прилегающей территории. Дополнительно требуется вести реестр каждого члена кооператива, где будет регистрироваться прибытие и выбытие граждан.

Какими правами и обязанностями наделяются члены организации?

При создании такого объединения все члены наделяются определенными правами и обязанностями, о которых должны знать граждане. К основным правам относятся:

распоряжение общим имуществом;
участие в собраниях для решения многочисленных вопросов, имеющих отношение к строениям;
приобретение жилья для личного пользования, для чего требуется выплатить полный размер взноса;
выбор участников кооператива, входящих в правление;
занятие разными видами деятельности, направленными на управление общим имуществом;
наличие права голоса, позволяющего управлять объединением;
решение вопросов относительно необходимости проведения ремонта или реконструкции строения;
использование разных льгот, предусмотренных уставной документацией;
распределение доходов, полученных в результате деятельности объединения;
получение сведений о том, каковы результаты работы предприятия;
продажа, дарение, обмен или наследование имущества, если оно принадлежит гражданину на праве собственности;
если выходит человек из кооператива, то он может потребовать возвращения своих средств, уплаченных в виде взносов;
грамотно оформленные жилые объекты передаются по наследству.

Но при этом у каждого члена кооператива имеются некоторые обязанности. К ним относится то, что они должны следовать всем правилам, перечисленным в уставной документации. Все распоряжения, принимаемые на собрании, являются обязательными для исполнения. Непременно выплачиваются все взносы, размеры которых прописываются в уставе. За строение каждый участник несет материальную ответственность, так же как и за другие общие объекты или прилегающую территорию. Если возникают непредвиденные ситуации, то все члены кооператива несут риски в пределах имеющихся накоплений.

Как выплачивается пай?

Все взносы, которые вносятся на счет объединения, являются паевыми. Особенности жилищно-накопительных кооперативов заключаются в том, что участник может стать владельцем жилого объекта только после окончательной выплаты данного пая.

При первоначальном вступлении в объединение надо перечислить кооперативу вступительный взнос, причем нередко его размер равен половине стоимости квартиры. Далее периодически вносятся дополнительные паевые выплаты до того момента, пока не будет перечислена компании вся стоимость объекта.

Размер пая устанавливается при открытии предприятия, после чего данная информация вносится в учредительные документы. До погашения пая владельцем квартиры выступает организация, поэтому она может ею распоряжаться и пользоваться.

Таким образом, жилищные кооперативы считаются востребованными организациями, деятельность которых регулируется положениями ФЗ №215. Приобретение квартир с помощью таких объединений обладает многими неоспоримыми плюсами, хотя имеются у такого решения и некоторые минусы. Каждый человек, планирующий покупку недвижимости таким способом, должен тщательно оценить все нюансы данного процесса. Учитывается необходимость при вступлении в кооператив сразу внести первоначальный взнос, который обычно равен половине стоимости квартиры.

www.syl.ru

Покупка квартиры в кооперативном доме плюсы и минусы

Ежемесячными платежами погашения займа Срок погашения займа в в течение периода, полтора раза больше оговоренного в договоре срока накопления первой (от 2 до 20 лет) половины стоимости жилья----------------------

Жилищные кооперативы играют по новым правилам

Что такое ипотека, знает почти каждый. А вот при слове «кооператив» у многих в памяти всплывают времена перестройки, когда почти каждый россиянин пытался что-либо купить или построить на коллективных началах. Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, хотя произошло это не так давно только год назад законодатели наконец-то четко регламентировали деятельность таких организаций.

До этого все жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ и собственного устава.

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом.

Покупка квартиры в кооперативном доме плюсы и минусы

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.

Покупка квартиры в жск

С позиций Закона «О кооперации» ЖСК – объединение добровольцев, юридических или физических лиц, которые создают юридическое лицо, совместная деятельность которых основана на самоуправлении. В результате практических действий должен быть выстроен жилой дом, в котором члены кооператива должны получить квартиру.

Возрождение их популярности можно наблюдать в последние годы. Застройщиков привлекает механизм оптимизации налогообложения и привлечения личных средств в строительство. Многие считают, что право собственности на кооперативную квартиру позволит избежать некоторые законодательные ограничения, оградить от финансовых рисков, свойственных современным строительным пирамидам. Устав, зарегистрированный в муниципальных органах исполнительной власти, и внутренние документы регулируют деятельность ЖСК.
Но чаще житель России имеет дело с ЖК – жилищным кооперативом, который отличается от ЖСК тем, что квартиры выкупаются членами ЖК у строительных организаций в готовых домах. Это выгодно и строителям, продавшим дом сразу, а не по частям, и заселившим его дольщикам, постепенно выплачивающим пай.

Механизм государственной регистрации квартиры

Вступая в кооператив, будущий собственник жилья вносит определенный уставом первоначальный взнос – на организационные нужды, а затем и паевые взносы. Если к моменту окончания строительства стоимость кооперативной квартиры была практически выплачена, член кооператива, согласно Закону о собственности, принятом в 1990 году в СССР, мог получить ее в полное пользование. Статьей 129 ЖК РФ и статье 3 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» подтверждалось право владения жильем после выплаты паевого взноса.

До тех пор, пока пайщик не получит свидетельство о праве на жилую собственность в Регистрационной палате, он не может передать часть своей квартиры кому-либо, подарить или продать.

В случае внезапной смерти проблемы коснутся и оформления наследства.

Сбор справок, актов и других документов для государственной регистрации – совместная работа правления кооператива и пайщика. Подрядчики должны с полной ответственностью отнестись к сдаче дома к эксплуатации.
Среди документов, подготовленных для государственного бюро регистрации прав на имущество, обязательно должны присутствовать справки о занимаемой жилой площади, которая зависит от размера паевого взноса. Но они выдаются ЖК только в случае принятия государственными предприятиями инвентаризации, учета и оценки недвижимости в эксплуатацию помещений жилищного фонда кооператива.

Как пройти государственную регистрацию?

Для того чтобы , дающая удостоверение права на собственность, была успешно завершена, необходимо представить на оформление следующие документы:

свидетельство о регистрации кооператива как юридического лица;
устав, зарегистрированный в Комитете по строительству;
технические документы, описывающие объект недвижимости, протоколы;
справку о приеме в члены жилищного кооператива, дате полного погашения паевых взносов, заверенную печатью ЖК с подписями председателя и главного бухгалтера;
протокол общего собрания членов кооператива, подтверждающий избрание бухгалтера и председателя ЖК.

Централизованно в регистрационные органы правлением ЖК подаются сведения о полномочиях бухгалтера и председателя ЖК и образцы их подписей, списочный состав членов кооператива, оттиски печатей.

Проблемы оформления кооперативной собственности

Достаточно часто право члена кооператива на выплаченную жилую площадь нарушается из-за несвоевременной государственной регистрации. Несмотря на то, что документами, поданными на оформление, подтверждается факт возникновения права собственности, собственник ограничен в праве распоряжения имуществом. Кроме того, он не может получить имущественный налоговый вычет согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, хотя паевой взнос внесен полностью, так как на руках нет документа, подтверждающего регистрацию права на построенную им на паях квартиру. В подобном случае придется обратиться в суд с иском о признании юридического права собственности на жилой кооперативный фонд на основании полной выплаты паевого взноса и погашения ее стоимости.
Если кооперативная квартира зарегистрирована в Бюро технической инвентаризации много лет назад, необязательно проходить перерегистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В случае необходимости ранее возникшее право, в соответствии с законом, будет зарегистрировано в ЕГРП и передано приобретателю по продаже или другой сделке.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру?

Для многих является заблуждением, что понятие «приватизация» имеет какое-либо отношение к кооперативному жилищному фонду. Согласно Федеральному закону «О приватизации жилищного фонда» от 29.12.2004 №189 ФЗ под приватизацией понимается передача из государственного жилого фонда жилых помещений в пользу граждан, которые проживали в них на условиях найма. Причем все проживающие в квартире физические лица, которые были прописаны в ней и проживали постоянно, равны в получении доли в приватизированной квартире.
Кооперативная квартира первоначально (на этапе строительства) принадлежит ЖК как юридическому лицу. Выплатив последний паевой взнос, член кооператива, как физическое лицо получает во владение кооперативную квартиру и подтверждающие этот факт документы. Территория вокруг дома, хозяйственные и придомовые сооружения остаются совместной собственностью членов кооператива.

Кого следует считать собственником кооперативной квартиры?

Право собственности на выплаченную кооперативную квартиру получает только член кооператива. Совместной, общей собственностью кооперативное жилье признается для супругов, состоящих в браке во время выплаты пая. В случае развода доля в праве на жилье отчуждается обоим супругам. Они могут оформить раздел совместного имущества путем мирного соглашения или через суд. Если часть денег внесена одним из супругов до брака, то доля каждого при разделе имущества рассчитывается исходя из суммы, выплаченной в браке.
Дети, проживающие в кооперативной квартире, имеют право на проживание в ней и защищены от выселения статьей 31 ЖК, благодаря чему выселить их практически не возможно. Уставом может быть предусмотрена возможность передачи пая членов кооператива другим совершеннолетним членам его семьи с выдачей соответствующего документа – протокола о решении общего собрания, на основании которого осуществляются дальнейшие действия по вступлению в наследство. Но это возможно только с согласия другого супруга – совладельца квартиры.

Права собственника кооперативной квартиры

Получив права на собственность, член ЖК имеет право на сделки, связанные с отчуждением его жилого помещения. Правомочия собственника ограничены пределами, позволяющими использовать данное помещение, и его назначением.
Статьей 20 Жилищного кодекса для собственника жилья предусматривается возможность его предоставления во владение или в пользование другому гражданину или юридическому лицу на основании договора найма, аренды или безвозмездного пользования.
Член ЖК имеет право обменять принадлежащее ему жилое помещение на жилье в этом же доме, относящемся к государственному жилищному фонду, даже при условии переезда в другой населенный пункт. Условия обмена – согласие проживающих с владельцем жилья членов семьи, соблюдение основ жилищного законодательства и правил, установленных уставом жилищного кооператива. В случае неполучения согласия на обмен от одного из дольщиков, вопрос может быть рассмотрен в порядке судебного разбирательства.
Собственники имеют право на раздел жилого помещения при разводе при условии, если оно куплено ими во время законного брака. Если договоренность о разделе не достигается мирным путем, суд вправе определить порядок изоляции жилого помещения на занимаемой площади или обязать переоборудовать неизолированные комнаты.

Основания для прекращения членства в ЖК

Жилищным кодексом предусмотрены ситуации, когда прекращается членство в жилищном кооперативе.
Прежде всего, совместную деятельность членов кооператива может нарушить ликвидация самого жилищного кооператива или входящего в него юридического лица.
Каждый собственник кооперативного жилого фонда имеет право добровольно – на основании заявления – выйти из ЖК. Заявление рассматривается на общем собрании с целью определения дальнейшей судьбы кооперативного жилья.
После смерти владельца квартиры, являющегося членом ЖК, права на наследование жилого фонда передаются наследникам согласно очереди наследования. Получить наследственную долю может даже наследник, живший раздельно с наследодателем, в случае согласия других владельцев квартиры. Устав предусматривает вступление наследников в члены жилищного кооператива на основании решения, принятого общим собранием членов ЖК.

Порядок выселения из кооперативных домов

Общее собрание правомочно вывести из состава кооператива собственника, грубо нарушающего свои обязанности и правила совместного проживания, предусмотренные уставом ЖК.
С момента принятия общим собранием решения о выселении, право пользования квартирой исключенным из кооператива прекращается. Он и его члены семьи обязаны, согласно юридической обязанности, выехать из ранее принадлежащего им жилья в последующие два месяца, о чем ему вручается соответствующее уведомление. Пайщику должен быть выплачен размер его взноса за квартиру в полном размере. Общее собрание пайщиков может своим решением оставить право пользования освободившейся квартирой родственникам исключенного дольщика.

В случае несогласия исключенного пайщика с решением собрания, его устного или письменного отказа, кооператив вправе обратиться в суд с иском о выселении данного лица и членов его семьи. Другое жилое помещение нарушителям закона после удовлетворения иска и выселения не предоставляется.

Условия сноса кооперативного жилого фонда

Жилищным кодексом РФ предусматриваются ситуации, связанные со сносом жилья, построенного на основе кооперативной собственности. Порядок переселения членов жилищного кооператива в случае сноса их жилья регламентируется статьями 134, 32 и 86. Члены кооператива обеспечиваются жильем согласно размерам внесенных за жилье взносов.

Дело в том, что в жилищные кооперативы имеют внутренние документы, устав, которые могут определять разные условия и порядок паевых взносов. Это может создать ситуацию, когда ко времени сноса здания одни члены кооператива внесли деньги в полном объеме, другие продолжают выплачивать их кооперативу по частям. В первом случае собственники жилья обеспечиваются, согласно статье 32 Кодекса, по правилам, которые существуют для собственников жилых помещений. Те, кто полностью оплатил стоимость жилья, согласно договорам социального найма, получают другие помещения (статья 86 ЖК РФ).
Законом предусматривается возможность изъятия жилого помещения у собственников с последующим выкупом при условии их согласия. Подобная сделка предусматривается в связи с необходимостью использования данного конкретного земельного участка субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями.

Органы, принявшие подобное решение, обязаны за год до изъятия вручить документы, уведомляющие собственника кооперативного жилья о государственной регистрации решения. Время дается для того, чтобы он определился в порядке соглашения с затратами, определяющими стоимость выкупного жилья. Выкупная цена включает рыночную стоимость жилья, убытки, вызванные сменой жилья или переездом, предусматривает погашение упущенной выгоды.