Скоро у нас официально появится профессия "управдом". Какие опасности подстерегают тех, кто хочет стать домоуправом, и тех, кто его выбирает, выясняла "РГ".

Вот парадокс: сити-менеджеров у нас уже навалом, а профессиональных "хаус-менеджеров" днем с огнем не сыскать. Немудрено. Глобально мыслить всегда проще, чем ежедневно держать ответ перед рассерженными собственниками.

И если управляющие компании еще как-то защищены от гнева народного броней дверей, секретарш и, что греха таить, административного ресурса, то председатель ТСЖ или жилкооператива - тот самый один воин в поле. Против него и ресурсоснабжающие организации, и недобросовестные подрядчики, и недовольные собственники. Тем не менее в России 20% домов решили управлять своим имуществом с помощью ТСЖ. Именно для них и требуются профессиональные домоуправы, говорит первый зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева.

Курс молодого бойца

Эффектной брюнетке Наталье Соловьевой всего 36 лет, и она официально сменила управление персоналом на пост председателя ТСЖ "Развилка-44" два года назад. За это время товарищество из поселка Развилка Московской области стало лауреатом всероссийского экономического конкурса "Компания года-2013", а еще сэкономило собственникам 212 млн рублей! Такова кадастровая стоимость участка под домом, цена подвала, который чуть было не продали по фальшивым документам, и сумма накоплений на текущий и капитальный ремонт, которую не хотела отдавать старая управляющая компания. Имущество дома отстояли в суде. Но ходить с разводным ключом наперевес даме не приходится. В хозяйственном плане дом обслуживает частная управляющая компания, при этом тариф ТСЖ держит ниже муниципального. "Нигде специально не училась, все знания - собственные "шишки" и ночи в Интернете", - делится Соловьева.

Как такового образовательного курса "Управление многоквартирными домами" в России пока нет, рассказал "РГ" руководитель Рабочей группы по развитию ЖКХ Экспертного совета при правительстве РФ Андрей Чибис: "Совместно с минрегионом и рядом учебных заведений мы занимаемся подготовкой профессионального стандарта, в рамках которого готовили бы управленцев многоквартирными домами для управляющих компаний и ТСЖ". Такие профессии могут появиться в 2014-2015 году, но уже в конце этого года пилотные наборы на курсы по управлению жильем в сфере коммунального комплекса начнутся в двух региональных университетах - в Тамбове и Саратове.

Сейчас у профессионального управдома в лучшем случае есть инженерные навыки, но необходимы еще и знания в финансовой сфере, законодательстве. Без "матчасти", впрочем, тоже никуда - председатель ТСЖ должен уметь принять у подрядчика ремонт и оценить состояние коммуникаций.

Возможно, с появлением профессионального стандарта в отрасль придет и престиж. Ведь сейчас кадровый голод в управлении ЖКХ настолько велик, что дефицит подготовленных специалистов достиг 47%, заявлял Павел Жбанов, еще недавно возглавлявший Московскую государственную академию коммунального хозяйства. С одной стороны, профессия непрестижная, молодежь идет неохотно. С другой - доходы невелики, многие председатели из числа общественников входят в эту воду, что называется, за идею. У председателя ТСЖ, по Жилищному кодексу, нет зарплаты - он может получать лишь вознаграждение. Разброс велик: от 3 тыс. рублей "на телефон и бензин" до 50-70 тыс. в "богатых" товариществах, рассказала "РГ" главный редактор журнала "Председатель ТСЖ" Сауле Беркимбаева. "Жалованье управдома - предмет решения собственников. Многие еще не готовы оплачивать эту работу, - рассуждает она. - Но это мнение меняется, когда нормальное ТСЖ проработает 6-7 лет: обычно результаты поразительные".

Платить зарплату управдому выгодно в первую очередь самим собственникам, считает Андрей Чибис. Управление домом - это как руководство небольшим предприятием, надо постоянно находиться в спорах с поставщиками ресурсов, решать проблему должников, составлять планы работ и контролировать их выполнение. На голом альтруизме делать такую работу качественно мало кому под силу.

Опасна и трудна

Но кое о чем на курсах не расскажут. "Я не знаю ни одного председателя, который не прошел бы через угрозы", - продолжает Беркимбаева. Часто председателям демонстративно портят машины, припаркованные у дома, а недавно злоумышленники плеснули кислотой в лицо председателю одного из столичных ТСЖ. Кому выгодно, чтобы люди не управляли имуществом самостоятельно? Ответов много. Против и недобросовестные ресурсоснабжающие организации, окружающие себя посредниками, и нечистые на руку подрядчики, и собственники, не желающие платить за свет и воду. Общедомовое имущество тоже часто становится объектом внимания мошенников. Управление жильем было и будет одним из наиболее бизнес-ориентированных видов деятельности, поскольку эта деятельность оплачивается, а финансовый поток в виде платежей за оказываемые жилищные и коммунальные услуги идет через управляющие структуры, отмечает Елена Николаева. Но прибыль формируется не только за счет платы за управление, но и за счет экономии всех видов коммунальных ресурсов.

Кроме того, для управдома очень важно умение минимизировать стоимость работ при фиксированном платеже за один квадратный метр жилья. "Домоуправ должен жить жизнью дома и знать всех проживающих и гостей, расположить к себе всех проживающих благодаря своей эффективной деятельности по управлению домом. Его просто должны знать в лицо!" - говорит депутат. В человеческом факторе и состоит главная тяжесть ноши председателя ТСЖ.

Откуда же берутся председатели ТСЖ? Кто-то пришел случайно и втянулся, у кого-то обостренное чувство справедливости. "Сначала все было на общественных началах, когда начался суд за подвал, ушла с основной работы, это же дело принципа! Мне не все равно, где живут мои дети", - улыбается управдом Наталья Соловьева.

Кто создает ТСЖ?

Рассерженные жильцы. Это самый правильный способ. Увы, сплотить собственников жилья чаще всего может лишь общая проблема, которую не в силах решить управляющая компания. После того как на общем собрании принимается решение о создании ТСЖ, собственники должны утвердить устав, избрать правление и собственно председателя ТСЖ. Основной мотив - прозрачность денежных потоков. Все документы и расчетный счет принадлежат самим жильцам. Товарищества сами решают, управлять своим домом самостоятельно или же привлечь управляющую компанию.

Муниципальные власти. В этом случае на создание ТСЖ собственников активно "вдохновляют" муниципальные власти. Причины - "для галочки" или для того, чтобы управляющие компании - подрядчики ТСЖ получали субсидии из бюджета. Но и из этого правила есть исключение: порой ТСЖ создается "административно", чтобы дом мог претендовать на деньги на капремонт из бюджета.

Застройщик. Пока новостройка принадлежит строительной организации, она может создать "товарищество одного собственника", с которым придется мириться первым покупателям квартир. Карманная структура открывает возможности, например, для схем с арендой общего имущества дома. Выход - ждать, пока в дом въедет столько жильцов, чтобы собрать кворум.

Обитатели домов - памятников культуры. Особый случай - с помощью ТСЖ обитателям исторических особняков проще получить средства на реставрацию.

  • ГИС ЖКХ в 2017 году.

Договорная деятельность.

  • Работы и услуги - периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ» - баланс интересов и рисков. Отбор...

Подробнее о программе

Последние изменения в жилищном законодательстве.

  • Федеральные законы № 265-ФЗ, 275-ФЗ, 355-ФЗ от 03.07.2016.
  • Новый порядок утверждения минимального размера платы за содержание жилого помещения.
  • Применение повышающих коэффициентов на коммунальные ресурсы (Постановление Правительства РФ № 603 от 29.06.2016).
  • ГИС ЖКХ в 2017 году.

Новые условия деятельности управляющих организаций ЖКХ с 2017 года.

  • Договор управления МКД: формирование цены и новые возможности изменения и расторжения договора.
  • Механизмы снижения задолженности по платежам за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.
  • Новое в проведении общего собрания собственников МКД.

Договорная деятельность.

  • Договор оказания услуг, договор подряда.
  • Работы и услуги - периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ» - баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей.
  • Верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда.
  • Новый порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения.

Договоры с ресурсоснабжающими организациями. Новое в договорных отношениях между УО и РСО.

  • Новые основания заключения договора ресурсоснабжения (изменения в Постановлении Правительства РФ № 124).
  • Порядок учета в договорах несоблюдения качества услуг. Условия прекращения или ограничения подачи коммунальных ресурсов. Несанкционированное потребление ресурсов: методы выявления и штрафы.
  • Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания.
  • Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии.

Перспективы перехода на прямые расчеты в 2017 году.

  • Перспективы перехода на прямые расчеты в 2017 году и последствия для УО и РСО. Изменение порядка расчетов с потребителями и расчета пеней за несвоевременную оплату ЖКУ. Новый порядок взаимодействия УО с РКЦ. Новые платежные документы и штрафы за неправильное оформление квитанций. Проблемы расчета объема ресурсов, поставляемых на ОДН.

Предоставление коммунальных услуг.

  • Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями.
  • Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия.
  • Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию.
  • Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (306 ПП РФ).
  • Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета и технической возможности их установки.
  • Последствия исключения затрат на ОДН из платы за коммунальные услуги и включение их в состав платы за содержание общего имущества.
  • Применение штрафных санкций к УО и РСО. Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги.

Капитальный ремонт общего имущества МКД.

  • Последние изменения законодательства в вопросах капитального ремонта; формирование фонда; виды работ (минимальный перечень, дополнительный перечень, действия УО при необходимости включения в перечень дополнительных работ).
  • Проведение капитального ремонта.
  • Обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме в процессе проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
  • Судебная практика.

Новые правила финансирования капремонта общего имущества мкд.

  • Новые правила финансирования капремонта общего имущества МКД (Федеральный закон № 355-ФЗ от 03.07.2016). Новый порядок выбора способа формирования фонда капремонта. Участие УО в определении размеров взносов. Механизмы управления спецсчетом. Правила отбора подрядчиков в 2017 году (Постановление Правительства РФ № 615 от 01.07.2016).

Границы эксплуатационной ответственности между УО и РСО.

Бизнес-модель управляющей компании. Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы. Способы управления многоквартирными домами. Лицензирование деятельности. Работа с обращениями граждан. Регламент проведения общего собрания. Передача объектов в управление. Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Коммерческое использование общего имущества МКД. Инженерные сети. Договор управления. Содержание договора управления. Качество услуг и контроль за ним. Долги за ЖКУ.

Ценообразование при управлении недвижимостью.

Расчет тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД.

Ценообразование на услуги водоснабжения и водоотведения.

Ценообразование на тепловую энергию.

Новое в бухгалтерском и налоговом учете в 2017 году.

  • Реформирование бухгалтерского учета и составления отчетности.
  • Списание задолженности собственников помещений в МКД.
  • Капитальный ремонт общего имущества МКД.
  • Целевое финансирование у УК (ТСЖ). Понятие выручки у УК. Пени и штрафные санкции.
  • Отражение в бухгалтерском учете.
  • Налогообложение. Учетная политика бухгалтерского и налогового учета. Необходимость создания системы раздельного учета НДС при использовании льгот.
  • Оптимизация бухгалтерского и налогового учета в современных реалиях, как источник «дополнительного финансирования» в УК и способ минимизации рисков.

Судебная практика разрешения споров в жилищной сфере.

Личная эффективность руководителя. Основные компетенции руководителя в жилищно-коммунальной сфере. Современные технологии эффективных коммуникаций.

Цели курса: ознакомиться с последними изменениями законодательства в сфере ЖКХ, рассмотреть практические вопросы ценообразования в сфере ЖКХ, важнейшие изменения в бухгалтерском и налоговом законодательстве, обсудить спорные и сложные вопросы по теме обучения, получить практические рекомендации экспертов; способствовать формированию и развитию управленческих компетенций руководителей управляющих компаний, необходимых для повышения эффективности профессиональной деятельности.

Что входит в стоимость

Методический материал, обеды, кофе-паузы.

Документ по окончании обучения

Сертификат об участии в семинаре.

Информация для региональных клиентов

Региональным клиентам оказывается помощь в бронировании гостиницы на период прохождения обучения.

Программа курса:

1. Введение в специализацию.

· Учет финансово - хозяйственной деятельности ТСЖ и...

Подробнее о программе

Программа курса:

1. Введение в специализацию.

2. Нормативно - правовые аспекты, регламентирующие создание и управление многоквартирными домами.

· Гражданское законодательство;

· Жилищное законодательство. Обзор Жилищного кодекса. Вопросы о собственности (сущность, обязанность,особенности общедолевой собственности и правовые механизмы реализации обязанности содержать ее и т.д.)

· Ответственность участников жилищных отношений:

  • Ответственность собственников, нанимателей, арендаторов в многоквартирных домах.
  • Ответственность управляющих организаций.
  • Взыскание задолженностей за жилищно - коммунальные услуги.
  • Ответственность за нарушение правил содержания домов и нормативного обеспечения населения коммунальными услугами.
  • анализ судебной практики ГЖИ, Роспотребнадзора.

3. Финансово - экономические основы хозяйственной деятельности.

· Учет финансово - хозяйственной деятельности ТСЖ и отчетность:

  • Виды и порядок открытия счетов в банке.
  • Бухгалтерский учет и отчетность.
  • Налогообложение.
  • Составление годового бюджета.

· Расчет необходимых субсидий, дотаций и компенсаций.

4. Деятельность ТСЖ, ЖК и ЖСК.

· Порядок создания ТСЖ. Учредительные документы. Возможные виды деятельности ТСЖ, их суть, отражение в учредительных документах. Порядок их принятия и регистрация. Взаимодействие товариществ с органами государственной власти и местного самоуправления. Вопросы земельных отношений.

· Финансовые аспекты деятельности ТСЖ.

Организационные расходы на этапе создания и регистрации ТСЖ.

Ценообразование и тарифная политика.

Оплата жилья и коммунальных услуг. С

Состав и источники доходов и расходов по содержанию многоквартирного дома:

  • Состав расходов на содержание многоквартирного дома.
  • Источники доходов на содержание многоквартирного дома.

· Страхование жилого дома и его элементов.

5. Эксплуатация и содержание общего имущества жилого дома.

· Основные положения по технической эксплуатации жилого фонда:

  • Общие сведения о зданиях, особенности эксплуатации жилых зданий в старом и новом фонде.
  • Фундаменты, перекрытия и полы, окна, перегородки, крыши, лестницы, двери, световые фонари.
  • Систем холодного водоснабжения.
  • Систем отопления и горячего водоснабжения.
  • Систем канализации.
  • Тепловых пунктов.

· Газовое оборудование жилых зданий и его эксплуатация;

Особенности эксплуатации лифтового оборудования;

· Эксплуатация внутридомовых электрических сетей и оборудования;

· Формирование договорных отношений. Содержание договоров с каждым участником жилищных отношений. Взаимоотношение с монополистами и подрядчиками:

  • Правила поставки коммунальных услуг.
  • Порядок заключения договора с поставщиками коммунальных услуг.
  • Правила и нормы обслуживания жилого фонда. Заключение договора с обслуживающей организацией.
  • Правила, норма, стандарты эксплуатации жилого фонда.

· Порядок приемки - передачи зданий в эксплуатацию:

  • Дома нового строительства.
  • Дома старой застройки.

Согласование акта приемки - передачи жилого дома и подписание (оформление) с приложением всей документации.

  • Технический паспорт с поэтажными планами, схема генплана (подлинник).
  • Паспорт домовладения.
  • Технорабочий проект с рабочими чертежами (все части, разделы и комплект).
  • Акт приемки (подлинник) - утвержденный. Устранение замечаний.

· Планирование и организация технической эксплуатации многоквартирных домов:

  • Система осмотров жилых зданий.
  • Особенности организации планово - предупредительного ремонта дома.
  • Общие сведения о капитальном ремонте зданий.
  • Перепланировка и переустройство в жилых помещениях.
  • Перевод жилого помещения в нежилое.
  • Санитарная очистка территории.
  • Внешнее благоустройство и озеленение.

По окончании обучения выдается свидетельство установленного образца.

Как эффективно управлять многоквартирными домами и учитывать последние изменения в жилищном законодательстве? Для чего проводить общие собрания с собственниками квартир и развивать самоуправление? Как правильно делать расчеты, предоставлять субсидии на содержание и ремонт общего имущества? По новой программе «Практические аспекты управления многоквартирными домами в новых правовых условиях» к обучению приступили работники сферы ЖКХ и благоустройства города Москвы.

4 дня, 18 часов, 6 лекторов-практиков и 68 первых слушателей. Во всех нововведениях в сфере управления многоквартирными домами (МКД) разбирались специалисты и руководители ГКУ «Инженерные службы районов» и ГБУ «Жилищник» районов ЮВАО. Первые учреждения участвуют в расчете субсидий управляющим организациям на содержание и ремонт общего имущества в МКД, контроле за их целевым использованием, в общих собраниях собственников помещений, обеспечивают работу объединенных диспетчерских служб и инженерного оборудования. Вторые, как непосредственные исполнители, – отвечают за комплексное обслуживание МКД и содержание дворовых территорий. И ГКУ «Инженерные службы районов», и ГБУ «Жилищник» районов работают с населением, а значит, вопросам повышения качества обслуживания здесь должны уделять особое внимание.

Интенсивно. Насыщенно. Актуально

Учебный материал подается в форме конкретных кейсов. Задания выполняются как в группе, так и индивидуально. Все слушатели активно участвуют в обсуждениях. Преподаватели отвечают на актуальные вопросы участников, дают рекомендации, как поступать в конкретных ситуациях, и это придает дополнительную ценность программе.

«Занятия проходят с привлечением экспертов, которые дают самую востребованную информацию, – говорит заместитель заведующего кафедрой экономики городского хозяйства МГУУ Правительства Москвы Ольга Горанова . – Наши слушатели – это практики, и ответы они должны получать конкретные, связанные с их работой. Программа уникальна еще и потому, что она разрабатывалась с помощью Департамента ЖКХ и благоустройства города Москвы, Фонда капитального ремонта города Москвы, Мосжилинспекции, ГКУ «Центр реформы в ЖКХ», ГКУ «Городской центр жилищных субсидий» и других организаций Комплекса городского хозяйства. Полученные знания упростят работу специалистов жилищно-коммунальных служб. Они смогут вести грамотную работу с населением, давать компетентные ответы органам власти всех уровней».

Информирован – значит вооружен

В первую очередь во время обучения обсуждают самые последние поправки в законодательстве. Например, в Жилищный кодекс РФ внесены существенные изменения, которые касаются новой формы проведения общих собраний собственников, расширения полномочий советов многоквартирных домов и их председателей, организации проведения капитального ремонта и ряд других.

Максимально подробно о нововведениях в жилищной сфере рассказывает заместитель руководителя ГКУ «Центр реформ в ЖКХ» Вера Князева . На семинаре она затрагивает наиболее актуальные вопросы и специфику нормативно-правового регулирования отдельных вопросов управления МКД в Москве, которые нашли свое отражение, в том числе, и в документах федерального уровня.

«В течение последнего года велась активная работа по корректировке жилищного законодательства. В соответствии с новыми поправками в Жилищный кодекс РФ установлены новые механизмы организации управления многоквартирными домами, изменена система расчетов платежей за жилое помещение и коммунальные услуги, расширен перечень вопросов, подлежащих рассмотрению на общих собраниях собственников, конкретизированы полномочия органов власти, управляющих организаций, собственников помещений по решению вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом. И это необходимо знать, использовать в своей работе и при необходимости доступно разъяснять жителям», – отмечает Вера Князева .

Она также сделала акцент на том, что новые требования к управлению МКД вводятся постепенно. Некоторые вновь принятые статьи Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ вступают в силу не сразу. Это делается для того, чтобы у жилищно-коммунальных служб и управляющих компаний было время подготовиться к новым условиям работы.

«Для меня основное преимущество программы состоит в том, что преподаватели дают самую свежую информацию, – делится начальник юридического отдела ГБУ «Жилищник района Печатники» Татьяна Иванова . – Например, в законах есть поправки, которые уже приняты, но вступят в силу либо в декабре 2015 года, либо позже, уже в 2016 году. И нам объясняют, что важно подготовиться к изменениям, заранее уведомить граждан и управляющие компании о новых требованиях закона. Иначе могут возникнуть трудности, которые затронут всех без исключения».

Какие льготы существуют для оплаты капитального ремонта? Кто может их получать? Как рассчитывать субсидии и взносы на оплату коммунальных услуг? Об этом слушатели узнали на лекции заместителя директора ГКУ «Дирекция заказчика ЖКХ и благоустройства ЮВАО города Москвы» Ольги Фоломеевой : «При расчете субсидий главное не допускать ошибок, иначе документы на их предоставление будут к вам возвращаться из вышестоящих органов власти, – обращает внимание лектор. – Мы следим, чтобы субсидии выделялись в соответствии с законом. Например, иногда их выплата временно прекращается. Это может произойти, если семья не вовремя оплачивает коммунальные услуги. И мы вынуждены не выплачивать субсидии пока эта задолженность не будет погашена».


К работе в новых правовых условиях готовы

На практических занятиях участники вместе с экспертами выполняют упражнения. Например, вместе рассчитывают плату за коммунальные услуги. Сумму субсидий для многодетных семей, пенсионеров и других категорий граждан слушатели высчитывают уже самостоятельно, а преподаватели проверяют результаты.

Все специалисты отметили, что формат занятий помогает быстро усвоить полученные знания. Программа разделена на две большие части: лекционный цикл и отработка практических навыков. Это дает возможность всем участникам получить ответы на важные вопросы и обменяться с коллегами своим опытом.

«Очень важно было получать обратную связь от преподавателей, – отмечает заместитель руководителя по эксплуатации жилого фонда ГБУ «Жилищник района Печатники» Рустам Гатауллин . – Умение рассчитывать размеры субсидий, взносы на капитальный ремонт – важный навык для любого работника коммунальных служб. Уверен, что все коллеги получили массу полезной информации. Остается теперь эти знания применять в работе».

«Мне запомнилась лекция по расчету платежей за коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт, – поделилась заместитель начальника службы эксплуатации ГБУ «Жилищник района Лефортово» Халидя Салахетдинова . – Это сфера моих обязанностей. Очень часто жители задают вопрос: «Как рассчитываются платежи и субсидии?». Теперь буду более подробно объяснять, что размер взносов за капитальный ремонт зависит от площади квартиры и количества проживающих в ней».


Преимущества программы

Новизна программы состоит в том, что до начала обучения было проведено анкетирование будущих потенциальных слушателей, выявлены наиболее проблемные вопросы. Обучающий курс подготовлен с учетом результатов анкетирования, чтобы осветить все темы, которые волнуют слушателей.

Программа сопровождается предоставлением большого пакета раздаточного материала. В нем есть нормативно-правовые акты в актуализированном варианте, методические материалы для реализации практических задач, связанных с организацией управления МКД.

В целом программа показала высокий уровень подачи материала, возможность использования различных форматов проведения занятий, большой объем полученной слушателями информации.

Вы также можете стать слушателем программы.

Контакты для записи.