Постановление правительства правила содержания общего имущества

Граждане, проживающие в одном жилом многоквартирном доме, кроме индивидуальных прав и обязательств относительно своей личной собственности имеют круг правомочий, относящихся к общему имуществу. Каждый из собственников имеет права на общедомовое имущество и в то же время обязан совершать ряд действий, направленных на повышение параметров сохранения и поддержания этого имущества в нормальном состоянии. За ненадлежащее содержание общего имущества нарушители несут ответственность.

Бремя расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества

Российским жилищным законом бремя расходов на поддержание исправного состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников жилых помещений, имеющих жилье в одном многоквартирном доме. Все собственники, независимо от их юридического и правового статуса обязаны участвовать в несении необходимых расходов, законодатель не делает исключений в несении бремени расходов для отдельных субъектов в этом вопросе (см. ст. 39 ЖК РФ). При передаче права пользования жилищем другим лицам, собственник не освобождается от несения расходов.

Например, если квартира передана физическому лицу для проживания по договору найма, обязанность на надлежащее содержание общего имущества и несение расходов, связанных с этим содержанием, с наймодателя не снимается, хотя фактически пользуется квартирой и общедомовым имуществом наниматель. В обычной практике суммы, необходимые на оплаты счетов по нормативам, выделяет наниматель, тем самым исполняя обязанность собственника по содержанию общего имущества. Но это условие должно быть установлено договором между лицами, в противном случае несение расходов входит в прямую обязанность собственника помещения.

Платежи на содержание общего имущества носят исключительно целевой характер, должны быть потрачены по прямому назначению, с максимальной эффективностью. Суммы платежей повышаются только по четкому обоснованию.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Правила регламентированы нормативным актом Правительства РФ и обязательны к исполнению для всех граждан РФ (см. Постановление Правительства N 491 от 13.08.2006). При утверждении правил содержания общего имущества были конкретизированы требования к содержанию этого имущества, определен его состав, освещены вопросы контроля за расходами и меры повышения эффективности содержания имущества. Из анализа правового акта становится понятно, что общее имущество должно отвечать следующим требованиям:

безопасность и надежность дома, как архитектурного объекта;
безопасность для жителей дома и лиц, пользующихся помещениями дома и общедомовым имуществом;
нахождение в исправном состоянии, гарантирующем использование имущества по назначению в любой момент и эффективную подачу коммунальных услуг;
доступность для граждан.

Большинство перечисленных показателей оцениваются по установленным нормативам. Содержание имущества - один из аспектов управления этим имуществом, доступный для собственников. Центральные вопросы, относящиеся к процессу содержания, обговариваются собственниками и регулируются соглашениями, принятыми на общем собрании собственников жилья (см. ст. 44 ЖК РФ). Содержанием общего имущества уполномочены заниматься Управляющие организации, ТСЖ или сами собственники эффективным личным участием, указанные организации не вправе повышать тарифы на услуги самовольно, без обсуждения такого повышения на общем собрании собственников.

Плата за содержание и ремонт многоквартирного дома и ее размер

Оплата за содержание помещения состоит из сумм по счетам за горячее и холодное водоснабжение, электрическую энергию, работы и услуги, связанные с содержанием дома и т.д. Суммы, вносимые за содержание и ремонт дома должны быть достаточными для проведения необходимых мероприятий по эффективному содержанию и ремонту в полном объеме. Суммы расходов на указанные мероприятия не могут устанавливаться и повышаться своевольно и безосновательно, они высчитываются на основании нормативных актов, регулирующих рассматриваемые вопросы.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов.

При определении нормативов для ремонта и содержания обязательно учитывается состояние здания и внутренних помещений, его соответствие санитарным, противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым законом к безопасности проживающих в доме людей. При определении размера оплаты, его изменения и повышения, учитываются и такие факторы, как расположение дома, качество и доступность необходимой для нормальной жизни людей инфраструктуры.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования. От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки. Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.

Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом. Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций. При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.

По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.

Обязательные платежи и взносы

Жилищный закон определяет перечень обязательных платежей, которые должны вносить собственники и наниматели жилых помещений. Закон не обозначил такие платежи одним термином, и привычная в обиходе формулировка «квартплата» емко описывает назначение этих платежей. Указанные лица должны платить за содержание, ремонт жилища, и оплачивать коммунальные услуги по определенным тарифам и нормативам, иными словами, собственники и наниматели платят за свою квартиру.

Группа обязательных платежей включает в себя такие направления:

плата за коммунальные услуги;
плата за содержание и ремонт;
плата за наем.

Собственникам жилья, нанимателям, должен быть обеспечен бесперебойный доступ к коммунальным услугам в соответствии с нормативами потребления услуг. Тарифы на коммунальные услуги высчитываются исходя из финансовых затрат, произведенных на реализацию эффективного обеспечения этих услуг гражданам. Тарифы могут индексироваться. В состав платы за указанные услуги входит оплата за горячую воду, холодную воду, электроснабжение, отопительные системы, водоотведение, снабжение газом.

Плату за содержание и ремонт вносят и собственники жилых помещений и наниматели. К этой группе относится оплата за содержание и ремонт общего имущества в доме, а также оплата управления многоквартирным домом. Работы по управлению осуществляют уполномоченные обслуживающие организации. Они занимаются уборкой территории около дома, проверкой, контролем над техническим состоянием объектов и элементов общего имущества, мероприятиями по энергосбережению, вывозом мусора, принимают эффективные меры к обслуживанию лифтового оборудования и другими мероприятиями, которые обеспечивают соответствие состояния дома и придомовых территорий нормативам по технической эксплуатации дома.

Обязательства относительно ремонта, платежи на его проведение определяются исходя из характера прав на жилье. Граждане, у которых жилье находится в собственности, оплачивают не только капительный, но и текущий ремонт.

Местные власти могут увеличивать своим решением перечни услуг и работ, они зависят от климатических условий региона, градостроительных, географических особенностей и состояния жилого фонда.

Граждане, проживающие в государственных и муниципальных домах, как наниматели, должны вносить еще и плату за наем, другими словами, за пользование помещением.

Уплата установленных налогов

Гражданским законодательством России на гражданина - собственника - возложена обязанность по несению бремени содержания имущества, находящегося в его собственности. Иными словами, нести бремя содержания - так относиться к своему имуществу, чтобы оно находилось в исправном состоянии, регулярно обслуживалось, и было пригодным к использованию по своему назначению. Собственник обязан соблюдать правовые акты, которыми закон регулирует правоотношения в жилищной сфере. К одной из обязанностей собственника относится своевременная уплата налогов, связанных с реализацией собственником его прав на жилье.

Граждане-собственники жилых помещений платят налог на имущество физических лиц, собственники, сдающие жилье ради получения выгоды, должны платить подоходный налог. Закон предусматривает и перечень иных налогов и сборов. Налогообложение регулируется налоговым законодательством РФ, в частности Налоговым кодексом РФ, актами субъектов и муниципальных образований. К объектам налогообложения относится имущество, принадлежащее гражданину на праве собственности, применительно к жилым помещениям таким имуществом признается квартира, дом, комната, также в эту категорию входят дачи и придомовые земельные участки, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности их собственником. Общее имущество собственников не является объектом для налогообложения.

Мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности

Данные мероприятия предназначены для экономии энергетических и топливных ресурсов и, соответственно, снижения трат граждан на их оплату. Лица, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, разрабатывают перечень мер для повышения энергетической эффективности и представляют его собственникам помещений. Осуществляют мероприятия управляющие и энергосервисные организации. О проведении мер энергосбережения и улучшения энергетической эффективности собственники должны быть предупреждены объявлениями в местах общего пользования, или другими методами.

Обязательно мероприятия должны проводиться в отношении систем электроснабжения, энергоснабжения, отопления, водоснабжения и в отношении проемов дверей и окон, являющихся общим имуществом собственников. Расходы по энергосберегающим мероприятиям несут собственники помещений. Перечень работ устанавливается в каждом случае исходя из состояния дома, включает в себя промывку и очищение трубопроводов, замену ламп накаливания, установку и настройку автоматического закрывания дверей, уплотнение оконных блоков, утепление кровли, чердачных помещений и другие работы.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Геннадий 08.12.2018 22:08

Дубровина Светлана Борисовна 09.12.2018 10:27

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна 10.12.2018 11:00

Задать дополнительный вопрос

Нарушения в эксплуатации нежил.помещения в мкд

В наш мкд вьехал магазин на 1 этаж и устроил терминал и производств.цех в подвале мкд. Была разрушена вентиляцион. система,на фундамен дома поставл.компрес.станция и мощн.холод.оборуд.,ликвидирована звукоизоляция и гидро и высота потолка магаз.вплотную без доп.потолка подходит к жилому фонду.Материалы используемые маг. после проверок РПН для звукоизол. не соответствуют назначению. С актом нарушений жильцов не знакомят только через суд.Слышна речь сотрудн.маг. катание телег,удары технологич. оборуд. 05.10.17 маг.ооо интерторг закрыли.ССП Работы внутри продолжаются.Как обратиться и куда? 3 года не жили в своей квартире.Жалобы посали. Как попросить собственника нежил.помещ. и кто его прикрывал из органов.исполн.власти. восстановить расстояние между жил и нежил. помещ. нанесенный ущерб жителям мкд.

Светлана 18.11.2017 15:24

Здравствуйте Светлана! Вам нужно обращаться прежде всего с жалобой в районную администрацию, жилищную инспекцию и районную прокуратуру. Пусть проводят проверку данных фактов и обязывают арендаторов устранить нарушения в кратчайший срок. При отсутствии положительного результата, можете обратиться в суд за защитой своих прав, как собственники помещения. При необходимости можем оказать судебную защиту, для этого можете обратиться на консультацию к нашим специалистам.

Федорова Любовь Петровна 20.11.2017 12:51

Задать дополнительный вопрос

Светлана 22.11.2017 15:56

Я поняла так:что мкд является общей собственностью собственников жилого фонда и собственников нежилого помещения т.к.несущие конструкции в.т.ч фундамент и стены едины согласно ст.ЖК РФ.И мы пожем потребовать как собственники мкд призвать к ответственности собст.нежилого помещения в мкд за ненадлежащее содержание помещения.И просим организовать комиссионную проверку с представителем бти или инспектора по эксплуатации нежилого помещения и спец.инженера по технол.оборуд. и из Управы.Из какой организации д.б. сотрудник если была реконструкция без согл с жильцами мкд,хотим акт о прочности несущих конструкций и изменена и сломана а где то и открыта вентиляц.система и старый лифт. Как нам потребовать комиссию после сьезда магазина?На предмет безопасного проживания в своей квартире.

Здравствуйте Светлана! Сотрудник должен быть из Государственной жилищной инспекции. Пишите заявление в данную организацию и Управу Вашего района.

Федорова Любовь Петровна 22.11.2017 16:40

Задать дополнительный вопрос

Светлана 22.11.2017 16:48

С этим органом власти я имела дела и именно там дали понять и дедо затормозили и порвал мое заявление на личном приеме.ЮЗАО инспекция и сказал попробуйте что то докажите и затем также повел себя участковый только хитрее Какая организация кроме жил инсп. Есть же технические организации

Пишите жалобу на имя Мэра Москвы, что бы данная жалоба с резолюцией мэра, ушла в организацию, которая отвечает за данное направление деятельности в городе.

Федорова Любовь Петровна 22.11.2017 16:59

Задать дополнительный вопрос

Светлана 22.11.2017 17:47

Я начинаю от Мэра,а там перенаправляется в Префектуру и затем РПН.Из РПН звонят и говорят: Мы не понимаем что вы хотите. Я четко формулирую что хочу жить в своей квартире без нарушений условий проживания.Они мне ответили по тел. что видимо к ним ошибочно попала моя жалоба. Я попросила отразить письменно и поставила в изаестность что вопрос будет после их ответа решаться через Мэрию т.к.именно через Мэрию был закрыт магазин только не за разрушение жил.фонда и вент.систем,а из за постоянного парка машин под окнами Я поняла что после получения ответа из РПН я пишу опять в Мэрию и прошу написать резолюцию на разрешение проверки комиссией инспектором бти и инж.по технолог. оборудованию. Обычно,когда я через Прокуратуру добивалась разрешения на проверки маг.Прокурор писал резолюцию в левом углу. После приема дать делу ход и дата. Как получить разрешение на комиссионную проверку из Мэрии. По тел. исполнителя. внизу обращения или ответом на отдельном бланке через жалобу

Отдельным требованием через жалобу.

Федорова Любовь Петровна 22.11.2017 17:55

Задать дополнительный вопрос

Светлана 24.11.2018 19:52

Я,зарегистрирована и проживаю с рождения в Москве по данному адресу в МКД.Приватизировали квартиру в 1993 с начала приватизации. В нашем доме есть подвал и 1этаж магазин.С конца 2014г своим жильем пользоваться в полном обьме пользоваться нельзя. О чем неоднократно обращались в МЭРИЮ. Подвал оказалось приватизировали без уведомления жильцов учредители граждане с Латышским происхождением.Согласно имеющейся информации в отчуждении общедомовой собственности у жителей МКД участвовали сотрудники Жилищника через подставных лиц и проживающие в муницип. жилье.Мы 4года просим прекратить Производство в подвале ранее это был разлив спиртного., при вызове Полиции нам ставят на вид что это их собственность и будут закон о Тишине соблюдать.Из подвала выходят иностранные граждане восточные а в подвале все коммуникации мкд. В ИФНС этот собственник заявил Наш адрес ул.Вавилова дом и номера комнат без указания подвал и нежилое помещение. С какой просьбой нам обратиться в Мэрию четкой чтобы разобрались в законности приватизации нашего подвала и ето его приватизировал без уведомлений нас и общего собрания и ведут производство Так же используют наши адреса только не квартира а комната И мы не можем подойти к отключению воды и щитовой Мы хотим узнать как платят они налоги за эту площадь ведя там работы и не используют наше электричество и воду Как все это сформулировать. Главное чтобы домпросто не разрушили и санитарные нормы на инфекции этих граждан у воды

Дубровина Светлана Борисовна 25.11.2018 10:34

Задать дополнительный вопрос

Я наниматель жилья, принадлежащего администрации поселения (деревянный дом, печное отопление). Дом признан аварийным по акту и подлежит расселению.Расселение предполагалось в ноябре 2016г, но новый дом, куда должны были переселить жильцов до сих пор не сдан.Поэтому договор с местной УК не заключен. Вопрос: у нас засорился дымоход(своими силами изнутри квартиры прочистить не удалось) , а администрация отказывает в помощи прочистки дымохода на крыше и предлагает чистить за свой счет, мотивируя, что за общедомовое имущество несут ответственность жильцы. Права ли она?

Татьяна Воробьева 31.10.2017 16:51

Здравствуйте Татьяна! Да, согласно ЖК РФ, ответственность за содержание общего имущества дома, несут собственники дома и управляющая организация. Но согласно ПП №491 государственный контроль за общим имуществом дома осуществляют органы исполнительной власти субъектов РФ и федеральные органы исполнительной власти т.е. при отсутствии управляющий организации, администрация должна контролировать и помогать жильцам дома. Пишите жалобу на бездействие администрации, прокуратуру Вашего региона.

Федорова Любовь Петровна 31.10.2017 16:53

Задать дополнительный вопрос

Оплата за содержание управление и ремонт общего имущества в МКД

Управляющая компания выставляет разные тарифы для жильцов (собственников) МКд и для собственников нежилых помещений в том же МКД. Насколько правомерны действия УК.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Комментарии к ст. 39 ЖК РФ

1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электротепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).

4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица - собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.

В ЖК России говорится, что все жильцы многоквартирного дома обязаны содержать в должном порядке не только те помещения, собственниками которых они являются. Они также ответственны за содержание общедомового имущества. Поэтому каждый из них обязан подписать договор управления.

Содержание какого общедомового имущества в многоквартирном доме лежит на плечах собственников

По условиям правовых норм, актуальных в России, общедомовое имущество – это долевой ресурс собственников квартир, которые находятся в объекте недвижимости. Главные компоненты этой инфраструктуры могут быть разнообразными.

Что входит в содержание общедомового имущества? Состав общедомового имущества формируется:

государственными властными органами, которые осуществляют надзор за содержанием общедомового имущества;
местной властью – для подготовки, а также непосредственного проведения открытого конкурса, на котором происходит отбор УК (часть 4 статьи 161 ЖК РФ);
жильцами – они также несут обязательства по содержанию общедомового имущества.

В статье 36 ЖК России говорится о том, какое конкретно имущество признается общедомовым :

помещения, которые не принадлежат владельцам квартир; они направлены на удовлетворение социально-бытовых запросов собственников, а также жильцов квартир. Среди них – помещения для детского творчества, организации досуга, культурного развития, для занятий спортом и физкультурой и прочих мероприятий такого плана;
помещения, которые входят в состав дома, однако не относятся к квартирам. Они нужны, чтобы обслуживать свыше одного помещения в МКД. К такого рода помещениям относятся:

лестничные площадки;
лестница;
технические этажи;
лифтовые (и прочие) шахты;
подвал и чердаки;
коридоры;

участок земли по МКД (под эти условия подпадает также участок земли, на котором велось озеленение и благоустройство). В такой ситуации площадь участка и его границы могут определяться нормами Градостроительного и Земельного кодексов РФ;
крыши многоквартирных домов, а также ограждающие несущие конструкции, электро-, механическое, сантехническое оснащение (оно может располагаться как в самом доме, так и вне его, однако в любом случае применяется для нужд МКД);
прочие объекты, которые предназначены для использования, а также благоустройства и обслуживания МКД (это могут быть тепловые пункты и гаражи, а также спортивные и детские площадки, стоянки для машин и трансформаторные подстанции, находящиеся на земельном участке, принадлежащем дому).

Помимо этого, в общедомовое имущество входят:

внутридомовая отопительная структура. Она состоит из:
составляющих для обогрева;
стояков;
коллективных приборов учета тепловой энергии;
запорной и регулирующей арматуры;
прочего оснащения;
внутридомовая система электроснабжения. Она складывается из:
вводно-распределительных устройств;
вводных шкафов;
коллективных приборов учета электроэнергии;
аппаратуры контроля, защиты и управления;
осветительных установок помещений общего пользования;
щитков и шкафов на этажах;
систем автоматической пожарной сигнализации;
внутреннего противопожарного водопровода;
электроустановок дымоудалительных систем;
автоматических запирающихся устройств дверей подъездов;
разного рода лифтов (пассажирских, пожарных, грузовых);
кабелей;
электрооборудования на инженерных сетях;
внутридомовые инженерные системы газоснабжения, а также горячего и холодного водоснабжения. Они состоят из:
стояков;
ответвлений от них до первого отключающего устройства;
самих отключающих устройств;
первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки;
приборов учета воды (горячей и холодной);
разного рода оснащения (электрического, сантехнического, механического и пр.).

Внешней границей разного рода сетей (тепловых, электрических, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных), которые входят в состав общего имущества, служит внешняя граница домовой стены (если иное не прописано в законодательных нормах РФ). Информационно-телекоммуникационными сетями считаются в том числе кабельное ТВ, проводное радиовещание, оптоволокно. Границей же, по которой проходит эксплуатационная ответственность в случае, когда дом оборудован коллективным прибором учета соответствующего коммунального ресурса, служит место, где такой прибор соединяется с соответствующей инженерной сетью МКД. Внешней границей сетей газоснабжения, которые включены в общедомовое имущество, выступает место, где первое запорное устройство соединяется с внешней газораспределительной сетью.

Главные законодательные акты, определяющие правовые отношения в данной области, - это Жилищный кодекс , а еще – постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491. В общих ситуациях нужно следовать нормам ЖК России. С вопросами по содержанию соответствующих объектов необходимо обращаться к вышеуказанному постановлению. Общедомовое имущество отличается множеством тонкостей относительно содержания и пользования.

3 способа содержания общедомового имущества

Есть три способа управления общедомовым имуществом.

Общим имуществом ведает товарищество собственников жилья (или жилищный кооператив) . Для реализации этого метода управления необходимо принять решение о формировании ТСЖ. ТСЖ может быть одно. В данной ситуации сформированная структура станет заботиться об уровне содержания общедомовых объектов. Оно может вестись либо самостоятельно, либо с помощью сторонних компаний. С ними подписывают договор содержания общедомового имущества МКД. Этот метод управления порой оборачивается злоупотреблениями ТСЖ. Они могут взаимодействовать с «подходящими» компаниями с увеличенными тарифами на оказание услуг.
Управление имуществом осуществляется самими собственниками помещений в МКД . Жильцы оформляют договоры на обслуживание с фирмами, которые оказывают соответствующие услуги. Подписываются также договоры на водоотведение, электроснабжение, газоснабжение с поставщиками услуг от своего лица. Этот метод серьезно экономит средства жильцов. Но сведения о возможностях этого способа управления мало распространены.
Общим имуществом заведует управляющая компания . В этом случае осуществляется профессиональный подход в управлении. Однако жильцы не могут повлиять на решения, принимаемые УК относительно общедомового имущества. В связи с этим компания может превышать свои права. Уйти из-под власти организации, которая не удовлетворяет потребности жильцов, можно с помощью общедомового собрания. На нем либо выносится решение о смене способа управления, либо избирается другая УК.

Выбор способа управления определяется следующими факторами: в какой мере дисциплинированы и платежеспособны жильцы, сколько квартир расположено в доме, какие отношения установились с компаниями - поставщиками ресурсов, установлены ли поквартирные и общедомовые приборы учета, какие УК действуют на рынке жилищно-коммунальных услуг и т. п.

Люди сами избирают конкретный метод управления МКД, опираясь на определенные показатели в зависимости от сложившейся ситуации.

При непосредственном управлении многоквартирным домом жильцами встречаются разные пути взаимодействия с компаниями, занимающимися коммунальными и жилищными услугами.

Договоры по ремонту и содержанию общедомового имущества подписываются с большинством либо со всеми владельцами помещений в доме. В данной ситуации большинство либо все владельцы являются одной стороной в документе.
В интересах всех жильцов, на основании решения собрания в отношениях с третьими лицами может фигурировать один из жильцов по доверенности от остальных.
Договоры на поставку коммунальных услуг (водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, отопление, электроснабжение) подписываются с каждым жильцом персонально.

При непосредственном управлении каждый жилец подписывает от своего имени договоры ресурсообеспечения. Он своими силами решает все проблемы, которые связаны с пользованием коммунальными услугами и проживанием в данном доме. В указанной ситуации владелец квартиры почти не зависит от того, насколько ответственны относительно оплаты его соседи. Но вопросы управления общедомовым имуществом до сих пор слабо проработаны. Такой метод подходит для одноэтажных жилых домов, где квартир мало.

Если действует товарищество собственников жилья, оно может подписывать (по нормам законов России) договор управления МКД, а еще – договоры об оказании коммунальных услуг, о ремонте и содержании общедомового имущества, а также все остальные бумаги в интересах владельцев помещений.

В итоге возможны две схемы, по которым строятся договорные отношения между компаниями, поставляющими услуги, и жильцами в том случае, если дом управляется органами ТСЖ.

Жильцы передают право подписания документов на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а оно своим чередом заключает договор управления с УК. Компания ищет поставщиков услуг и подписывает с ними документы от лица ТСЖ.
Владельцы помещений в доме передают право подписания договоров на поставку услуг ТСЖ. Эта передача может быть зафиксирована в уставе ТСЖ, в договоре управления, в решении общего собрания.

Если дом находится в ведении управляющей компании , происходит профессиональное оказание жилищно-коммунальных услуг. Осуществляется грамотный расчет финансов, нужных для ремонта и содержания общедомового имущества, благоустройства и др. УК подписывает договоры со всеми компаниями-поставщиками. Она оказывает полный спектр жилищно-коммунальных услуг. Этот метод часто используется в управлении большим многоквартирным домом по следующей причине: большое число участников.

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

Владельцы помещений пользуются ими согласно нормам федерального законодательства России. Изменение размера общедомового имущества дозволено только при согласии всех собственников этой инфраструктуры. Помимо прочего, можно передать соответствующие помещения во владение другим лицам. Однако при реализации такого рода мероприятий необходимо соблюдать следующий критерий: общедомовое имущество может перейти в пользование только тогда, когда это не нарушает интересов и прав компаний и физических лиц.

Земельные участки, где расположены жилые объекты, могут передаваться третьим лицам в ограниченное пользование. Коль скоро до принятия законов, определяющих правила использования общедомовых ресурсов, эти участки уже были заняты кем-то, доступ к ним не может быть закрыт. Новое обременение объекта начинается с момента договора между собственниками квартир и тем, кто хочет использовать участок. Какие-либо разногласия касаемо такого рода взаимоотношений разбираются в судебном порядке.

Правила содержания общедомового имущества (они были утверждены постановлением Правительства России № 491 от 13.08.2006 г.) говорят, что общедомовое имущество должно содержаться согласно нормам. Они прописаны в различных законодательных актах, также содержащих сведения о защите прав потребителей, техническом регулировании, о санитарно-эпидемиологической безопасности населения. Правила включают список работ по ремонту общедомового имущества.

Согласно Правилам содержания общедомового имущества в многоквартирном доме состояние общедомового имущества обязано обеспечивать:

показатели безопасности и надежности МКД: должно находиться в сохранности имущество юридических и физических лиц (а также муниципальное, государственное и другое); сохранность архитектуры МКД, предусмотренной проектной документацией (которая была создана для постройки либо реконструкции); отсутствие угроз для здоровья и жизни;
готовность общедомовых приборов учета потребления, инженерных систем и другого общедомового оснащения к тому, чтобы предоставлять жильцам коммунальные услуги;
доступность использования нежилых/жилых помещений, участка земли (закрепленного за домом), мест общего пользования;
обеспечение всех законных интересов и прав владельцев квартир и прочих заинтересованных лиц.

Конкретный перечень мероприятий , относящихся к содержанию общедомовых ресурсов, определяется свойствами жилого объекта, а также климатическими условиями, в которых он находится. Чаще всего там значатся:

поддержание рабочего состояния систем электроснабжения;
мониторинг имущества, проводимый гражданами и другими ответственными лицами для того, чтобы выявить недочеты в структуре соответствующих объектов;
вывоз отходов и мусора, накапливающихся по итогам деятельности компаний;
санитарно-гигиеническая обработка и уборка помещений, а также земельного участка, на котором размещается дом;
забота о растениях, посаженных на земельном участке, прилегающем к дому;
использование мер пожарной защиты, предписанных законами России;
проведение текущего ремонта объектов, подготовка их к использованию в конкретный сезон;
осуществление мероприятий для усиления энергоэффективности дома;
забота об элементах благоустройства, размещенных на соответствующей территории.

Данный перечень выступает лишь базовым компонентом услуг, которые обязаны предоставляться жителям МКД в соответствии со статьей оплаты за содержание жилья. Полный список услуг, а также его подпункты содержатся в статье 154 ЖК России.

Перечень услуг по содержанию общедомового имущества может дополняться/изменяться. Такая коррекция происходит на общем собрании жильцов МКД. На нем присутствуют и представители УК. Чтобы список предоставляемых услуг обрел законную силу, потребуется составить протокол. Под ним расписываются представители УК и жильцы, которые в данной ситуации являются двумя сторонами правоотношений.

В ремонт и содержание общедомового имущества не входят :

утепление балконов;
обеспечение рабочего состояния дверей в квартирах, принадлежащих жильцам (внутренних и наружных), а также окон;
забота о земельных участках, которые не являются частью общедомового имущества (не входит также посадка растений на таких участках);
замена стекол.

Эти вопросы жильцы решают самостоятельно.

Содержание и ремонт общедомового имущества

Среди базовых мер, которые осуществляются касаемо пользования общедомовым имуществом, числится ремонт. Он бывает капитальным и текущим.

Текущий ремонт необходим для предупреждения изнашивания дома. Он обеспечивает функциональность конкретных объектов.

Работы, относящиеся к текущему ремонту и содержанию жилого помещения, регулирует постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 г. По условиям данного документа УК либо ТСЖ, осуществляя контроль за ремонтом и содержанием жилья, обязаны выполнять следующие мероприятия:

уборку общедомовых помещений согласно санитарным нормам;
работы по освещению общедомового имущества;
сбор бытовых отходов, их вывоз (своими силами либо с привлечением соответствующих фирм);
земельные работы на прилегающих к дому участках (озеленение);
поддержание в помещениях предписанной нормами температуры, а также процента влажности;
обеспечение мер пожарной безопасности;
своевременное осуществление планового и текущего ремонта;
подготовку общедомового имущества к использованию;
мониторинг общедомовых помещений для выявления нарушения норм либо условий, угрожающих здоровью, удобству и жизни людей.

Жильцы могут устроить собрание. Там представителям УК будет предложено взять на себя ответственность за определенные действия. Управляющая компания станет выполнять их в штатном режиме, а жильцы будут за это платить.

В случае, если подавляющее число жильцов отдаст свой голос «за» такую мысль, можно будет составить дополнительное соглашение с УК либо ТСЖ. В этом документе будут значиться указанные условия работы, а также сведения о платежах.

Когда у жителей изначально накопились дополнительные требования, оглашенные на общем собрании (где избирался метод управления домом и проходило голосование за конкретную УК), в договоре между фирмой и владельцами квартир такие моменты могут быть упомянуты сразу.

Капитальный ремонт общедомового имущества подразумевает реконструкцию/замену отдельных компонентов инфраструктуры жилого помещения. Его осуществляют также, когда заканчивается срок использования каких-либо объектов.

По условиям ЖК России капитальными считаются ремонтные работы, проводимые с:

лифтовым оборудованием;
инженерными системами;
подвалом;
кровлей;
фундаментом;
фасадом.

При проведении капитального ремонта речь идет только о полной замене сломанных компонентов и систем. Если упоминается лишь часть оснащения, это считается текущим ремонтом.

Допустим, капремонт – это полная замена системы холодного водоснабжения (в том числе внутриквартирных частей) либо кровли. Конечно, замена лифтов может вестись по одному. Это определяется большой стоимостью работ такого рода. Обновление всего лифтового оснащения, отслужившего свой срок, происходит по мере возможности.

Капремонт фасада подразумевает сразу ряд крупных мероприятий:

покраску;
утепление;
ремонт балконных плит;
замену подъездных окон.

Региональные власти имеют право дополнять список капитальных работ. С этой статьей расходов можно связать обустройство детской игровой площадки либо замену асфальтового покрытия на придомовой территории.

Каждый субъект РФ автономно продумывает дополнительные списки работ. Сведения об имеющемся перечне и его содержании можно получить в органе местного самоуправления.

Капремонт общедомового имущества возможен только при имеющемся решении собрания жильцов. На этом мероприятии они прорабатывают способ формирования фонда капремонта и последовательность проведения его разновидностей.

Мнение эксперта

Текущий ремонт - довольно спорное определение

В.А. Гассуль ,

канд. экон. наук, почетный строитель России, Санкт-Петербург

Самая трудная задача – это уточнение списка работ, которые могут проходить как текущий ремонт.

Госстрой России в письме от 12.12.2015 г. № 44010-ОГ/04 сообщил: самый общий список процедур по текущему ремонту содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилфонда. Они были утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. Коротко будем называть этот документ постановлением № 170.

Оно не носит законодательного характера. Этот документ применяется в качестве рекомендательного. Изучая постановление № 170, можно сделать определенные выводы.

Работы, относящиеся к текущему ремонту, не конкретизированы.

По каждой инженерной системе либо конструктивному компоненту здания содержится требование о восстановлении работоспособности либо ликвидации неисправностей.

Допустим, касаемо текущего ремонта фундаментов можно говорить о восстановлении и усилении поврежденных отрезков, о ликвидации местных деформаций. По отношению к ремонту систем отопления и водоснабжения говорится о необходимости восстановления рабочего состояния отдельных компонентов системы.

Не определены признаки, по которым можно отнести ту или иную работу к текущему ремонту.

По этой причине нужно обратиться к утвержденному Госстроем России «Методическому пособию по содержанию и ремонту жилфонда» МДК 2-04.2004. Будем называть его просто Методическим пособием. В нем говорится об одном из ключевых критериев отнесения работы к текущему ремонту: она должна носить плановый характер.

Текущий ремонт там определяется так: это ремонт, который производится в плановом порядке. Его цель – восстановить рабочее состояние (исправность) жилого дома, частично возобновить его ресурс. Делается это с помощью ремонта или замены его составных частей ограниченной номенклатуры (она предусматривается техническими документами).

Данное определение целиком соответствует практическим рекомендациям по текущему ремонту и содержанию общедомового имущества.

Распределение расходов на содержание общедомового имущества между жильцами

По условиям законов, регулирующих жилищную сферу, граждане совместно несут расходы по решению данной проблемы. Величина издержек отдельного жильца рассчитывается исходя из доли, которой гражданин владеет в общей собственности.

Часть 1 статьи 37 ЖК России говорит о том, что доля в праве общей собственности на общедомовое имущество находится в прямой пропорциональной зависимости от величины общей площади помещения, принадлежащего человеку. Доля в общедомовом имуществе определяется площадью квартиры. Право владения в данном случае подтверждается документами.

Для того чтобы найти долю конкретного гражданина, необходимо поделить площадь его недвижимости на общую площадь всей недвижимости МКД, исключая общую. 100 % (или 1) – это суммарная доля собственников недвижимости в доме, а также конечное число голосов, которыми они обладают (так говорится в части 3 статьи 48 ЖК России).

Допустим, в доме есть 8 помещений. Среди них 4 являются нежилыми, а остальные 4 – жилые (они не считаются общедомовыми). Площадь каждого помещения – 50 кв. м.

Суммарная площадь всех помещений – 400 кв. м. Чтобы найти долю хозяина отдельного помещения, нужно произвести следующий расчет: разделить площадь его жилища на суммарную площадь – 50/400=0,125 (12,5 % либо 125/1000).

Доля в общедомовом имуществе – это соотношение площади помещения гражданина к суммарной площади помещений всех жильцов. Если происходит расчет доли собственности жильца, те площади помещений, которые являются общедомовыми, во внимание не берутся.

Не предусмотрено каких-либо дополнительных коэффициентов, которые базируются на площади мест общего пользования: чердаков, коридоров, лестничных клеток и др. В расчетах не участвуют: габариты инженерных систем, площадь земельных участков и т. п. Все это оборачивается только тем, что общая сумма долей собственников помещений перестает быть равной 1 (100 %).

Расчет содержания общедомового имущества в 2017 г.

С 01.01.2017 г. в плату за содержание жилого помещения добавляются расходы на:

водоотведение;
электроэнергию на содержание общедомового имущества;
воду (как холодную, так и горячую).

Для того чтобы новый алгоритм начисления платы был осуществлен в реальной жизни, Правительство разработало постановление от 26.12.2016 г. № 1498. Называется оно «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в МКД».

Этот нормативный акт модифицировал:

Правила предоставления коммунальных услуг (утверждены постановлением Правительства от 06.05.2001 г. № 354);
Правила содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491);
Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (постановление от 23.05.2006 г. № 306);
Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или ТСЖ либо ЖК или иным специализированным ПК договоров с ресурсоснабжающими организациями (постановление от 14.02.2012 г. № 124).

Новые изменения содержат:

ситуации и алгоритм, при которых и по которым начисляется плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН);
новые нормы покупки у ресурсоснабжающих организаций (РСО) коммунальных ресурсов, используемых ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК для содержания общедомового имущества;
ситуации и алгоритм, при которых и по которым в плату за содержание жилого помещения добавляется коммуналка, связанная с содержанием общедомового имущества.

С 01.01.2017 г. вода (как горячая, так и холодная), отведение сточных вод, а также электричество, идущие на содержание общедомового имущества, являются:

или коммунальными услугами на ОДН;
или коммунальными ресурсами на содержание общедомового имущества.

Какой пункт будет в силе, зависит от метода управления домом. Если речь идет о ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК, это коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества. С 01.01.2017 г. плата за них по общим нормам относится к плате за содержание жилого помещения.

Вариант с коммунальными услугами на ОДН работает, когда жильцы:

не претворили его в жизнь;
для себя избрали непосредственное управление домом.

Во всех трех вариантах плата за ресурсы на содержание общедомового имущества входит в плату за коммуналку.

Отопление при любом раскладе является коммунальной услугой. Вне зависимости от того, как именно управляется дом, за него платят совокупно. Не идет разделения: платятся деньги за расход в жилом/нежилом помещении либо отопление использовалось в целях содержания общедомового имущества.

Люди рассчитываются за коммуналку на содержание общедомового имущества, когда осуществляют выплаты за содержание жилого помещения. Добавочные платежи на первых этапах не должны быть больше норм потребления коммуналки на ОДН (эти нормы разработаны субъектами РФ, берутся они по состоянию на 01.11.2016 г.).

Чтобы произошло первое включение, организовывать общее собрание и разрабатывать на нем соответствующее решение нет необходимости. После первого использования величину трат на коммунальные ресурсы необходимо рассчитывать, основываясь на нормах их потребления. Их обязаны утвердить компетентные органы субъекта России по алгоритму, определенному региональными законами. Срок для утверждения – до 01.06.2017 г. До этого момента нужно опираться на нормативы потребления коммунальных услуг на ОДН, принятые субъектами России по состоянию на 01.11.2016 г.

Нормативы на содержание общедомового имущества должны быть приняты на основании объема ресурсов, нужных для минимального списка услуг и работ, которые связаны с должным содержанием общедомового имущества. Реестр таких мероприятий утвержден постановлением Правительства от 03.04.2013 г. № 290.

Если список услуг и работ по содержанию общедомового имущества не отвечает минимуму, выходит за его границы, жильцы имеют право принять решение: внести в платежи за содержание жилого помещения расходы на покупку коммунальных ресурсов, которые выходят за рамки норм.

Чтобы скорректировать размер расходов на коммуналку, предназначенную для содержания общедомового имущества, жителям необходимо будет организовать собрание для вынесения общего решения.

Если же норматив разработан субъектом РФ и его величина жильцов устраивает, претензий нет, расходы на коммуналку нужно учитывать:

в величине норматива, актуального на дату, когда была выставлена плата;
без коррекции величины платы за содержание общедомового имущества;
в платежах за содержание жилого помещения.

В конце концов доля трат на содержание общедомового имущества будет скорректирована.

Если в МКД есть ОДПУ, величину коммунального ресурса, который должен быть оплачен, необходимо определять по данным ОДПУ, вычитая объем, потребленный в нежилых помещениях по прямым соглашениям с РСО.

В случае если дом не оснащен ОДПУ, данный объем нужно рассчитывать по формуле, которая указана в подпункте «в» пункта 21 Правил № 124. Делается это на базе норматива потребления на содержание общедомового имущества.

Если исполнитель не должен вносить плату за коммунальный ресурс в полном объеме, он обязан оплатить коммунальный ресурс на содержание общедомового имущества:

в размере разницы, образовавшейся между данными ОДПУ и всем объемом, за который должны внести плату потребители, или же
в размере норматива потребления, если ОДПУ отсутствует.

Подобные варианты имеют место быть, допустим, когда:

РСО использовала право на односторонний отказ от соглашения с исполнителем (пункт 30 Правил № 124);
жильцы вынесли решение оставить ранее существовавший принцип предоставления и платежей за коммунальные услуги при изменении непосредственного управления (часть 18 статьи 12 Закона № 176-ФЗ).

Если дом управляется ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК, потребитель платит за коммуналку, использованную в нежилом/жилом помещении. НА ОДН начисления не происходит. Коммунальный ресурс на содержание общедомового имущества надлежит оплачивать вместе с содержанием жилого помещения.

Отдельно от коммуналки, потребленной в жилых/нежилых помещениях, люди платят за услуги на ОДН, если они:

не остановились на каком-либо методе управления;
не претворили метод в жизнь;
избрали .

Мнение эксперта

Расчет нормативов ОДН имеет слабые стороны

М.А. Булкин ,

председатель правления ТСЖ «ЖСК-65», г. Ковров

Нормативы одобряет субъект РФ. При этом он опирается на постановление Правительства от 23.05.2005 г. № 306. Однако данный документ совсем не берет в расчет нюансы различных категорий домов. А тонкостей становится все больше.

Главный показатель в расчетах – это площадь помещений общего пользования. Он оказался наиболее непонятным с точки зрения здравого смысла. Этот параметр не значится в документации подавляющего числа домов. Можно пустить громадные деньги на инвентаризацию жилого фонда, но этот не дает гарантии, что станет ясно, по какой причине законодатель определил непосредственную связь расходов на ОДН. И относятся ли лоджии и балконы к помещениям общего пользования? По постановлению Правительства России от 13.08.2006 г. № 491 лоджии и балконы считаются общим имуществом. Однако по регистрационным документам они являются собственностью жильцов. И люди пользуются ими единолично. В последнее время все чаще встречаются ситуации, когда УК заставляют осуществлять ремонт балконов отдельных квартир за счет остальных граждан.

Содержание общедомового имущества и контроль за его выполнением

Госконтроль за содержанием общедомового имущества относится к компетенции исполнительной власти: ее федеральных и субъектных органов. Делают они это в рамках своей компетенции, опираясь на законы России.

Владельцы помещений согласно пунктам соглашения либо учредительной документации ТСЖ, ЖСК, ЖК либо другого специализированного потребительского кооператива имеют право:

осуществлять проверку качества, периодичности и объемов работ и услуг (в том числе экспертным методом);
требовать от ответственных структур ликвидации обнаруженных недочетов;
проверять своевременность и полноту такой ликвидации;
получать от ответственных структур не позднее 5 рабочих дней с даты заявки сведения об объемах, списке, периодичности и качестве выполненных работ и/или предоставленных услуг. В соглашении этот срок может быть снижен.

Владельцы помещений облечены ответственностью за должное содержание общедомового имущества по условиям законодательных актов России.

Управляющие компании, а также те, кто выполняют работы и предоставляют услуги в случае непосредственного управления домом, отвечают перед жильцами за нарушение своих обязательств. Они несут ответственность за недолжное содержание общедомового имущества.

Управляющие компании являются по сути исполнителем, который привлекается владельцами квартир. На них по договору управления возлагается ответственность по обеспечению готовности:

электрического, сантехнического, механического и прочего оснащения, расположенного в жилом помещении МКД и предназначенного для предоставления коммунальных услуг;
к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, включенных в состав общедомового имущества.

Управляющие организации, которые выполняют работы и оказывают услуги в случае непосредственного управления МКД, отвечают перед владельцами квартир за нарушение своих обязательств. Они несут ответственность за должное содержание общедомового имущества по условиям законов России и по договору.

Постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491 утвердило также Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность (коротко – Правила изменения размера платы). Пункт 3 данных Правил свидетельствует: работы и услуги обладают ненадлежащим качеством, если они не отвечают требованиям:

Правил предоставления коммунальных услуг гражданам;
Правил содержания;
иным условиям законов России и пунктам договоров.

Установленной длительностью перерывов в выполнении работ и предоставлении услуг выступает их максимальная продолжительность. Она определяется согласно требованиям Правил. Вместе с тем в договоре управления МКД может быть прописана меньшая длительность перерывов. Однако это не должно становиться причиной снижения качества ремонта и содержания общедомового имущества.

Ответственность за ненадлежащее содержание общедомового имущества

Управляющая компания и лица, которые выполняют работы и предоставляют услуги при непосредственном управлении МКД, отвечают перед жильцами за пренебрежение своими обязанностями. Они несут ответственность за недолжное содержание общедомового имущества. Так сказано в законах России и в договоре об управлении МКД. Правила устанавливают госконтроль за содержанием общедомового имущества. Его осуществляет исполнительная власть в лице своих федеральных и субъектных органов. Делается это в границах соответствующей компетенции согласно законам РФ.

Госжилинспекция – это уполномоченный орган исполнительной власти, который занимается региональным государственным жилищным контролем. Ее заботой являются обнаружение, пресечение и предупреждение нарушений различных требований. Они могут совершаться местными властными органами, органами государственной власти, ИП, гражданами и юридическими лицами. Органы Госжилинспекции имеют право осуществлять инспекционные проверки.

Инспекция по результатам проверок:

оформляет протоколы об административных правонарушениях, которые связаны с пренебрежением обязательными требованиями;
рассматривает дела о таких правонарушениях;
принимает меры по предупреждению подобных инцидентов;
отсылает в компетентные органы материалы, относящиеся к нарушениям обязательных требований, для того, чтобы решался вопрос о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
выдает предписания о прекращении нарушений обязательных требований, о ликвидации обнаруженных недочетов, об организации мероприятий по обеспечению выполнения обязательных требований.

Если в процессе проверок обнаруживаются нарушения, виновным выдаются предписания об их ликвидации. По условиям статьи 23.55 Кодекса об административных правонарушениях России органами Госжилинспекции рассматриваются дела об административных правонарушениях, которые прописаны в статьях 7.21-7.23. Туда входят нарушение в сфере обеспечения населения коммунальными услугами, пренебрежение правилами ремонта и содержания жилых домов и/или помещений.

Ответственность наступает при:

установлении низкого качества работ;
при наступлении негативных последствий переустройства, значительно ухудшающих условия использования жилого помещения;
обнаружении фактов пренебрежения требованиями разрешительного порядка переустройства, стандартами качества строительных и прочих услуг.

Законами РФ предусмотрена административная ответственность за недобросовестное содержание общедомового имущества.

Среди прочего, статья 7.22 КоАП говорит об административной ответственности в виде штрафа. Должностные лица должны будут заплатить 4–5 тыс. руб., юридические – 40–50 тыс. руб.

Госжилинспекция имеет право совершать представления о приостановлении либо аннулировании лицензии на деятельность УК. Это происходит, если физические и юридические лица при осуществлении своей профессиональной деятельности серьезно нарушают жилищное законодательство, касающееся содержания, ремонта и использования жилищного фонда.

Еще один момент: по условиям части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса жильцы на основании решения собрания могут в одностороннем порядке отказаться от выполнения договора управления МКД. Это возможно, когда УК пренебрегает условиями данного документа.

"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием настоящего постановления см. письмо Министерства регионального развития РФ от 12 октября 2006 г. N 9555-РМ107 В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:1. Утвердить прилагаемые:Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме;Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.2. Признать утратившими силу:постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.6. Установить, что действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.7. Установить, что:границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации. Председатель ПравительстваРоссийской Федерации М. Фрадков

Текст документа

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491

Приложение

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).

I. Определение состава общего имущества

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

См. Методику распределения общедомового потребления тепловой энергии на отопление между индивидуальными потребителями на основе показаний квартирных приборов учета теплоты МДК 4-07.2004, одобренную решением Госстроя РФ от 13 сентября 2003 г. N 01-НС-12/1

Решением Верховного Суда РФ от 26 мая 2008 г. N ГКПИ08-1022, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 14 августа 2008 г. N КАС08-397, пункт 7 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Решением Верховного Суда РФ от 26 мая 2008 г. N ГКПИ08-1022, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 14 августа 2008 г. N КАС08-397, пункт 8 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

II. Требования к содержанию общего имущества

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии,
обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

Решением Верховного Суда РФ от 21 ноября 2007 г. N ГКПИ07-985, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 21 февраля 2008 г. N КАС07-764, подпункт "д" пункта 11 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
13. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра).
15. В состав услуг и работ не входят:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.
21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.
24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Действие подпункта г пункта 24 настоящих Правил распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Действие пункта 25 настоящих Правил распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества

28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
29. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Решением Верховного Суда РФ от 27 ноября 2006 г. N ГКПИ06-1244, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 27 февраля 2007 г. N КАС07-7, пункт 29 настоящих Правил в части слов: "включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг" признан не противоречащим действующему законодательству

30. Содержание общего имущества обеспечивается:
а) собственниками помещений - за счет собственных средств;
б) собственниками жилых помещений - гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, - за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;
в) собственниками жилых помещений - физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, - за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;
г) собственниками жилых помещений - гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со статьей 160 Жилищного кодекса Российской Федерации компенсаций - за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.
31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
34. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
35. Указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
36. В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
37. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
38. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации несут расходы на содержание и ремонт общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.

IV. Контроль за содержанием общего имущества

39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.
40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или)с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

1. Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно - услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - изменение размера платы).
2. Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
3. Для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
4. Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
5. В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.
6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.
7. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
8. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
9. Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
10. В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле:

Дельта P = ---- x n

Дельта Р - размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);

Р - стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и

ремонт жилого помещения (рублей);

N - количество календарных дней в месяце;

N - количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись

услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную

продолжительность.

11. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией стоимость отдельных услуг или работ (Py), входящих в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, включаемых в плату за содержание и ремонт жилого помещения, установленную для нанимателей уполномоченным органом местного самоуправления, отражается в смете, направляемой управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в течение 10 рабочих дней после установления для нанимателей размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
12. Для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной для нанимателей, управляющая организация использует сведения о стоимости отдельных услуг или работ (Py), содержащиеся в смете, направленной уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 11 настоящих Правил.
13. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо при непосредственном его управлении собственниками помещений изменение размера платы нанимателей осуществляется наймодателем в соответствии с настоящими Правилами.
14. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
15. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
16. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.